АЖР: «Агентство жилищного раздора»
.jpg)
Как только в СМИ начала появляться информация о создании Агентства жилищного развития (АЖР) тут же рынок недвижимости, который и предполагается регулировать с помощью нового института, разделился на два противоположных и противоборствующих лагеря. Как у любой инициативы здесь есть и сторонники и противники. У проекта игроки рынка нашли массу нюансов, которые требуют доработки и только их устранение, налаживание всей механики действий позволит новому «творению» работать во благо рынку.
Частные составляющие
Как известно, АЖР возникнет не на пустом месте, а на базе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), кроме того, в него войдут дочерние структуры АИЖК в сфере страхования (ОАО «СК АИЖК») и в сфере финансирования (ОАО «АФЖС»). И это еще не предел, если потребуется, во вновь создаваемое агентство будут включены другие организации. Как рассказывает Ирин Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», создание иного института жилищного развития на базе существующих (АИЖК и Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС)), по сути, является масштабной операцией по слиянию двух крупнейших центров влияния на рынке жилой недвижимости. Как отмечают эксперты, в функции АИЖК входит стимулирование развития рынка ипотечных кредитов, то есть организация отвечает за стимулирование спроса на недвижимость. Функции Фонда – предоставление земельных участков для целей жилищного строительства, другими словами, организация отвечает за наличие предложения недвижимости. Концентрация обеих функций в одной организации должна позволить более целенаправленно и согласованно развивать новые социально значимые строительные проекты в сегменте эконом-класса.
По мнению директора Института отраслевого менеджмента, декана факультета экономики недвижимости РАНХиГС, проф. Елены Иванкиной, деятельность Агентства жилищного развития может стать прорывом на рынке коммерческого строительства. При эффективной работе Агентства акцент сместится на строительство жилья эконом класса, доходных домов (в основном, социальное жилье для сдачи в наем), а также привлечет долгосрочные инвестиции в отрасль. Созданное из нескольких новых структур на базе Фонда развития жилищного строительства и Агентства ипотечного жилищного кредитования оно, по мнению эксперта, должно быть принципиально новым по своей сути.
«Пока не ясно, каков механизм реализации данного закона, а также не ясны функции вновь созданных структур. Но, если они будут базироваться на прежних технологиях и механизмах взаимодействия, то смысла нет», - рассказывает Елена Иванкина. По ее мнению, нужны новые механизмы. Например, страховая компания, входящая в состав АЖР, возьмет на себя страхование вновь созданного жилого фонда и это будет не обременительным для потребителя. Крупные страховые компании, например РЕСО-Гарантия, на сегодняшний день предлагают программы страхования в жилищной сфере (1 млн. руб. при платеже 6000 рублей в год: 30% - компенсация ущерба конструкций, 30%- компенсация ущерба отделки и 40% - имущество).
Если АЖР привнесет что-то новое, а Агентство финансирования жилищного строительства возьмет на себя создание кредитной организации второго типа и будет содействовать созданию жилищно-строительных кооперативов, то все это будет иметь смысл. Задача состоит в том, чтобы ускорить процесс согласования и контроля для застройщиков, тогда будет польза и конечным покупателям – сократится срок строительства, уменьшится объем затрат на него, а в итоге, стоимость квадратного метра будет доступнее.
Для рынка
Главный вопрос, который сейчас обсуждается в связи с созданием АЖР, это его практическое и стратегическое значение для рынка, что должно измениться с его появлением и самое главное, какие цели ставит перед собой организация? Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов считает, что цели, обозначенные в законопроекте по созданию данного института, благие: это и развитие рынка доходных домов, и повышение доступности ипотечных кредитов. Это те драйверы, без которых появление доступного жилья представляется затруднительным. Если задуманное удастся осуществить, то, как минимум, произойдет «переворот» на рынке аренды: появление доходных домов (предполагается, что они будут не только социальными, но и коммерческими) сможет повлиять на ставки аренды жилья в сторону снижения.
Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, также не отрицает, что инициаторы создания данного института руководствовались вполне здравыми, хорошими намерениями, но вопрос по поводу того, как оно получится на деле, остается открытым. Именно поэтому сейчас трудно оценить влияние создаваемого института на рынок первичной недвижимости столицы. Инициаторы закона обещают, что новая структура будет содействовать привлечению в строительную отрасль долгосрочных инвестиций, развитию ипотечного кредитования, повышению качества возводимых объектов. «Заявленные цели однозначно весьма позитивны, однако еще не ясны методы и пути решения имеющихся проблем, тем более что на текущий момент уже существуют инструменты для реализации основных задач нового института. В таких условиях пока нельзя однозначно определить роль формирующегося Агентства жилищного развития», - рассказывает эксперт.
Если начнутся улучшения, они затронут не только процессы в рамках одного рынка, улучшения начнутся и в смежных отраслях:
«АЖР благоприятно скажется не только на рынке недвижимости, улучшения начнутся и в сфере строительных материалов. Колебания цен на металлическую продукцию для строительных объектов в период с декабря 2014 года по настоящее время составили 25-30%. Это не может не отражаться на стоимости недвижимости для конечного потребителя. Но справится ли данный орган с поставленной задачей, - вопрос пока открытый. В этом вопросе все точки расставит только время», - заключает Директор по развитию Группы Компаний «САПСАН» Александр Шмаков.
Для застройщиков и покупателей
От пользы общей переходим к пользе частной. Если рынок действительно ждут положительные изменения, давайте попробуем понять, что принесет АЖР строителям и покупателям. Начнем с застройщиков, согласно закону, они будут получать участки под развитие проектов КОТ, строительство доходных домов, помимо этого Агентство должно будет принимать участие в создании бизнес-инкубаторов и техно-парков, что преследует цель создания новых рабочих мест в районах КОТ. «Предполагается, что, для обеспечения финансовой устойчивости структуры, Агентство будет пользоваться как бюджетными средствами, так и привлекать инвесторов и выпускать ценные бумаги. Также планируется разработать и внедрить некие «новые финансовые инструменты и механизмы, передовые технологии на рынке жилья». Очевидно, благодаря этому можно будет говорить о снижении ипотечных ставок для тех, кто будет покупать жилье в проектах, реализуемых при поддержке Агентства», - поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Покупательская полезность выражена в основном в снижении рисков, более высокой степени прозрачности рынка, четкой регламентируемости. Наталья Саакянц считает что в первую очередь речь идет о дольщиках, которые находились в зоне «повышенного риска», с появлением АЖР банкротство того или иного застройщика не будет для них катастрофой. Кроме того, к моменту завершения программы государственного субсидирования ипотеки создаваемая структура продолжит поддерживать рынок ипотечного кредитования в соответствии с существующими внешними реалиями. Успешная реализация этих целей весьма позитивно отразится на состоянии застройщиков и покупателей.
Возможные «но»
Фактически все участники рынка, вне зависимости от того, являются ли они защитниками данной инициативы или наоборот, считают, что рынок нуждается в более качественном регулировании и улучшении. Василий Шарапов отмечает, что направленность на повышение доступности жилья, необходима для рынка. Однако чтобы оценить последствия надо заранее понимать, какие именно участки будут выделяться девелоперам, насколько мощной будет поддержка государства в части возведения инфраструктуры. В итоге, какой именно будет стоимость 1 кв. метра такого жилья для конечного потребителя, и самое главное – ставки по ипотеке. Если речь идет о глобальном снижении ставки до 7-8% (о чем недавно говорил Шувалов) – это способно серьезно стимулировать спрос. Снижение ставки, например, на 0,5-1% погоды не сделает.
Среди неоднозначных факторов, Наталья Саакянц выделяет именно создание новой структуры, вместо «приведения в порядок», налаживания работы двух существующих. Агентство жилищного развития создается, как мы уже говорили ранее, на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Фонда развития жилищного строительства (РЖС). Между упомянутыми структурами были распределены основные функции регулирования рынка, в том числе прописаны инструменты по регламентации отношений между игроками и решению кризисных ситуаций. Безусловно, порой АИЖК и РЖС показывали неоднозначные результаты своей работы, однако в данном случае, вероятно, целесообразнее было провести оптимизацию уже существующих институтов, а не создавать новую структуру на базе старых организаций.
«Говоря о санирующих функциях Агентства жилищного развития, стоит напомнить о том, что рынок недвижимости уже имеет ряд регуляторов: принят ФЗ-214, регламентирующий все аспекты заключения договора долевого участия, существует регистрация в Росреестре, регулярная отчетность по заключаемым договорам с застройщиком. Таким образом, идея о формировании цивилизованного рынка недвижимости воспринимается весьма положительно, другой вопрос, что в той или иной степени она уже решается», - рассказывает эксперт.
С надеждой на лучшее
И не смотря на все опасения и сомнения, фактически все эксперты и игроки рынка смотрят в будущее с надеждой. Уж очень хочется всем, чтобы новая структура внесла положительные и такие долгожданные изменения на рынке недвижимости и строительства. Ольга Косец, муниципальный депутат Москвы (Марушкино), Президент МОО «Деловые люди»:
«В области жилищного строительства мы никак не выйдем из хаоса - по всей стране стройки до сих пор ведутся довольно хаотично, и потом мы получаем, к примеру, жилой дом или даже квартал, не обеспеченный инфраструктурой, транспортом, коммуникациями в должной мере. Попытки как-то упорядочить эту деятельность, проанализировать ошибки и выдать рекомендации предпринимались неоднократно, но... все упиралось в дорогостоящие коммерческие интересы. Так, по Новой Москве достаточно домов уже построенных, но не подключенных к коммуникациям в силу допущенных ошибок проекта».
Как говорит эксперт, хочется надеяться, что вновь создаваемая структура будет отличаться от предшественников именно государственным подходом. Понятно, что для застройщиков это станет еще одним неприятным этапом задержки старта программ строительства, тогда как для жителей это будет дополнительной гарантией качества строек. Застройщики эти риски постараются по возможности заложить в цену, но в ситуации кризиса, когда люди все критичнее относятся к любым своим тратам, как говорится, рынок все поправит.
.jpg)
.jpg)
