Прошло уже почти полтора года с того момента как в силу вступили изменения в федеральный закон № 214-ФЗ, основной закон по которому живут и работают фактически все строительные и девелоперские компании в России. Поправки касались страхования ответственности застройщиков перед дольщиками и, по мнению инициаторов, должны были стать дополнительным гарантом выполнения обязательств для последних. Теперь строительная компания, прежде чем начать привлекать на объект дополнительные финансовые средства по ДДУ (договорам долевого участия), должна провести страхование гражданской ответственности за ненадлежащее исполнение собственных обязательств при передаче готового объекта покупателям, участникам долевого строительства. Страхование любая девелоперская компания проводит, естественно, за собственные средства. 

 

Ожидания

Такое страхование ответственности перед дольщиками стало обязательным и имело фактически сразу варианты: страхование в страховой компании (звучит насыщенно и очень логично), поручительство банка, членство в обществе взаимного страхования застройщиков. Выбор остается за строительной организацией. Можно посмотреть, выбрать наиболее удобный или менее затратный вариант.

 

Теперь перейдем к самому главному – что это дает покупателям? Прежде всего – это гарантия выплат участникам долевого строительства, в случае если объект будет не сдан (не достроен) или сдан в ненадлежащем виде.  Но не только в этом виделась роль инициативы. Дополнительная законодательная защищенность должна была благоприятно сказаться на рынке первичной недвижимости и еще больше убедить людей в том, что инвестировать в новостройки – это не только выгодно, но и безопасно, даже на ранних этапах строительства. В общем, цели традиционно самые благие, но так ли все оказалось в действительности? Об этом и многом другом мы решили поговорить с экспертами и игроками рынка.

 

Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group отмечает, что для рынка действительно важно и даже необходимо полноценное и всестороннее законодательное регулирование, защищающее права как застройщиков, так и дольщиков. 

 

«В 2005 году в России появился ФЗ-214, который был призван сделать отношения дольщика и застройщика более понятными и прозрачными. Безусловно, появление этого закона стало важнейшим шагом на пути к формированию более цивилизованного рынка недвижимости, однако даже он не давал исчерпывающих гарантий. В этой связи был введен новый инструмент – закон «О страховании гражданской ответственности застройщиков». На начальном этапе эта мера многим виделась как введение дополнительных финансовых обременений для застройщика, что подразумевало возможное повышение себестоимости проектов. На наш взгляд эти опасения не оправдались: застройщики смогли вписать возникшие расходы в свои бизнес-планы, а цены на жилье не стали значительно расти», - заключает эксперт. 

 

Реальность

Теперь еще немного о том, как же это работает на самом деле. Начнем с самого главного, с денежных выплат и обманутых дольщиках ради которых, собственно говоря, все и создавалось. Точнее будет сказать, что все создавалось как раз для того, чтобы дольщики больше не были обманутыми, деньги возвращались, а объекты все-таки достраивались, не вынуждая людей месяцами на улицах устраивать пикеты. Итак, на момент написания материала не случилось таких прецедентов, когда по недостроеннному объекту осуществлялись выплаты. Так что, к счастью, или к сожалению, но пока по-настоящему оценить эффективность данной инициативы невозможно. Но, можно оценить степень влияния на сам рынок и процессы. Здесь мнения экспертов рынка и игроков сильно расходятся: одни считают, что это помогло рынку, поддержало его даже сейчас, в момент кризиса, другие же видят в инициативе дополнительные финансовые обременения. 

 

Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй», отмечает, что сейчас система страхования не эффективна т.к. большинство страховщиков в реальности не смогут выполнить договорные обязательства и возместить ущерб дольщикам в случае банкротства даже одного застройщика. В подтверждение своих слов Григорий Ваулин приводит следующий пример: строительство одного дома площадью 15 тыс. кв.м. обходится примерно в 2 млрд. рублей. Даже если дом с виду готов, то на завершение его строительства, подключение к инженерии и внутренние работы может уйти 25-50% от общего бюджета проекта. То есть на достройку даже почти готового дома требуется от 500 млн. до 1 млрд. рублей. Очевидно, что в данном случае только крупнейшие страховые компании смогут справиться с возмещением ущерба обманутым дольщикам. Ведь на сегодняшний день уставной капитал страховой компании может составлять 400 млн. рублей. То есть небольшому страховщику не удастся решить проблему с заморозкой даже одного дома. А обычно именно в такие компании и обращаются застройщики, ведь они предлагают минимальную комиссию от 0,3% до 1%. 

 

Конечно, в последнее время мы видим ужесточение подхода к страховым компаниям. Например, некоторые банки рассматривают заявки застройщиков на проектное финансирование только в случае страхования ответственности в определенных компаниях. Повышение требований к минимальному размеру собственных средств с 400 миллионов до 1 млрд. рублей также не решит проблему, поскольку максимум, что сможет покрыть новый минимальный лимит собственных средств – это строительство одного дома.

 

Более эффективным способом защиты дольщиков считает банковская гарантия, однако комиссия за гарантию составляет 3-5%. Естественно, что застройщикам проще и дешевле застраховаться под 1%, чем обращаться в банк.

 

Про страховщиков

Раз уж мы заговорили про страховые компании, предлагающие свои услуги на этом рынке, то остановимся на этом вопросе еще ненадолго, потому как он требует отдельного внимания. 

 

По мнению директора по работе с ключевыми клиентами IID Игоря Долженко, состояние дел в области страхования ответственности застройщиков в настоящее время очень быстро приближается к ситуации, сложившейся на рынке страхования ответственности туроператоров. Большая часть страховщиков Топ-10 отказывают в заключении договор по этому риску.

 

Его слова подтверждает Денис Зенка, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование»: 

Кроме того, по его словам, страховщика сдерживает тот факт, что он должен будет выплатить страховое возмещение в любом случае, вне зависимости от того, что случилось с застройщиком и каковы были причины его банкротства. Разумеется, что не все уходы с этого рынка имеют исключительно экономические причины. Однако оценить вероятность такого исхода и тем более доказать, что банкротство было умышленным – задача нереальная. 

 

Антон Толмачев, генеральный директор юридической компании «ЮрПартнерЪ», также считает, что законодатель не предусмотрел некоторые важные моменты. Так, после вступления закона в силу выяснилось, что из более чем 600 представленных на рынке страховых компаний не более 20 соответствуют требованиям к страхованию ответственности застройщиков и вообще готовы этим заниматься.

 

Про потребителей

В заключении стоит сказать о покупателях, ощутили они изменения после принятия данной инициативы? Опять же, как отмечают представители риэлтерских агентств и застройщики, доверия к застрахованным объектам гораздо больше, но говорить о том, что рынок прямо заметно оживился и продажи пошли вверх именно по данной причине нельзя. Как и раньше, покупатели в первую очередь обращают внимание на репутацию застройщика и в основном выбирают проверенные компании с опытом и большим портфелем реализованных проектов. И если покупателю предстоит выбирать между новым девелопером и его первым проектом (с привлекательной стоимостью квадратного метра и страховкой), и проектом известной строительной организации с понятной историей, то выбор будет в пользу последней. Пусть и без страховки и поручительства в банке, но, надежный и ответственный застройщик, так рассуждает большинство клиентов данного сегмента. 

 

При этом буквально в один голос покупатели заявляют, что данный шаг считают необходимой и продиктованной временем мерой. Сейчас, когда один кризис сменяет другой и даже самые устойчивые строительные компании при всем своем нежелании могут оказаться в довольно сложной ситуации, число обманутых дольщиков может возрасти. А страховка дает вполне конкретные гарантии. Самое главное, чтобы страховщики не нашли так называемые «лазейки», которые позволяли бы им не выплачивать средства при наступлении страхового случая.

 

Как бы то ни было, страхование ответственности застройщиков перед дольщиками имеет для текущей рыночной ситуации и для развивающегося рынка первичной недвижимости России высокую значимость. Это показательный этап формирования правильного и справедливого правового пространства, в котором учтены и защищены средства дольщиков, вкладывающихся в строительство объектов. Как отмечают участники рынка, есть надежда на то, что этот инструмент продолжит «вычищать» рынок от недобросовестных застройщиков, но в любом случае, если этого не произойдет, то повысится надежность системы.