Несмотря на все неприятности, которые происходят на рынке первичной недвижимости Северной столицы, и в принципе, за его пределами, девелоперы не спешат обнадеживать покупателей и обещать им привлекательные цены. Многие ожидали, что почти полтора года потрясений смогут все-таки прогнуть застройщиков, заставят их пересчитать стоимость квадратного метра. Если так подумать, такие предположения небезосновательны. О возможном наступлении очередного кризиса говорили еще в 2013 году, с этого момента стал наблюдаться накатывающийся спрос, волна за волной, с периодичностью в 2-3 месяца он то остывал, то разогревался. Этому способствовали внешние и внутренние обстоятельства, происходившие в стране и со страной.

 

Что только не пережили застройщики и покупатели за последний год-полтора: и проблемы в банковской сфере, сопровождающиеся отзывом лицензий у целого ряда игроков, потом сложная внешнеполитическая обстановка, которая в скором времени перестала касаться только политики и затронула фактически все сферы бизнеса и жизни. Ну и триумфальное завершение 2014 года, ознаменовавшееся повышением ключевой ставки ЦБ, падением рубля, абсолютной недоступностью ипотечного кредитования для большинства россиян, действительно в нем нуждающихся. Это краткое описание всех тех событий, которые вызывали повышенный спрос на недвижимость, иногда переходящий в настоящий ажиотаж. 

 

 

После такой повышенной активности, многие игроки и эксперты в серьез стали переживать за дальнейшее развитие событий, платежеспособные покупатели «вымывались» волна за волной, те кто сумел заработать на валютных катаклизмах и вложиться в квадратные метры, смогли это сделать еще в декабре 2014 и январе 2015, так что рассчитывать на них в вопросе поддержания рынка не приходится. Многие говорили о значительном затишье весной-летом 2015, собственно оно произошло. Несмотря на предпринятые попытки государства вернуть покупателей на рынок, с помощью, например, субсидированной ипотеки, массового оживления не последовало.

Среди главных трендов рынка именно в период полного штиля можно отметить щедрость девелоперов и большое разнообразие различных маркетинговых акций. Явный показатель того, что тон на рынке задают не строительные компании, рынок стал принадлежать покупателю – тому редкому покупателю, у которого еще остались либо средства, либо желание взять их в долг у банка под внушительные проценты. Собственно говоря, все акции, маркетинговые стратегии не подразумевали значительного или незначительного снижения стоимости желанной недвижимости. Я говорю сейчас о тех строительных компаниях, которые считаются надежными, основными игроками рынка. Безусловно, участники помельче выделялись крайне заманчивыми ценниками, но выглядели они как-то не убедительно, да и проекты их, в большинстве случаев, оставляли желать лучшего. 

 

Итак, все вышеперечисленные события действительно могли позволить думать о снижении стоимости и проседании рынка – шутка ли, полтора года жить в настоящей лихорадке. Но, как утверждают сами застройщики, у них пока нет оснований скидывать цены. Это, возможно станет для кого-то неприятной новостью, но нет худа без добра – объемы ввода, по предварительным прогнозам, тоже снижаться не будут. Темпы строительства не снижаются, по уже заявленным и выведенным проектам, новым очередям даже не сдвигаются сроки. Если и есть корректировки, то, в основном, они касаются долгосрочных планов развития.  

 

В общем, с ценами пока без перемен, а вот без жилья потенциальные и реальные петербуржцы тоже не останутся. 

 

Объемные результаты

С начала 2015 года, после перегретого ажиотажным спросом рынка, мы наблюдали похолодание, в прямом смысле – это был остывающий рынок, которому предсказывали если не катастрофу, то, как минимум большие проблемы. Прежде всего, это касалось новых проектов и тех ЖК, которые находились на стадии реализации: приостановка, заморозка, перенесение сроков, жесткое снижение объемов ввода новых площадей. Но девелоперы пережили весну, почти закончилось летнее «несезонье», а объекты продолжают строиться, спрос остается (часть игроков говорит о приемлемом уровне, часть о сокращении на 50%), а цены заметно не снижаются, особенно на популярные новостройки от известных крупных компаний. Как рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», в Санкт-Петербурге в нынешнем году планируется ввести в эксплуатацию около 2,6 млн. кв. м., по всей видимости, план будет выполнен, учитывая динамику ввода домов в первой половине года. В Ленинградской области плановый показатель около 1,6 млн. кв. м. Сокращение ввода квадратных метров планомерно ожидается уже с 2016 года, это отражает планы застройщиков по приостановлению вывода новых проектов на рынок. Инертность рынка и желание застройщиков в большинстве случаев выполнить собственные обязательства перед дольщиками не позволят снизить темпы и объемы раньше указанного времени. Кроме того, описываемые объемы в основном обеспечиваются за счет проектов, которые были заявлены и выведены до наступления трудных времен. 

 

 

Как рассказывает Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб», предыдущий 2014 год был рекордным по объемам продаж на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга. По сравнению с ним в 2015 году видно ожидаемое снижение темпов реализации квартир в строящихся домах. Так, в первом полугодии текущего года объем продаж у петербургских застройщиков сократился в пределах 40%.

 

Стабилизации ситуации на рынке удалось добиться во многом за счет старта в марте текущего года госпрограммы субсидирования ипотечных кредитов. Эта мера поддержала спрос на строящееся жилье. В частности, в «Главстрой-СПб» доля ипотечных сделок в общем объеме договоров по итогам второго квартала 2015 года выросла с 32 до 50%, достигнув показателей 2014 года. В целом, за семь месяцев текущего года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 1 566 814,8 кв. м жилья, что составляет 58% от общего объема запланированного ввода в 2015 году. Такие данные приводит Комитет по строительству правительства Санкт-Петербурга.

 

Но не все эксперты оценивают объемы ввода положительно, например, Яна Королева, управляющий партнер ГК «ТИК», отмечает, что по итогам первого полугодия 2015 года недвижимость класса «комфорт» составляет лишь половину предложения (не более 450 000 кв.м), исследуемого нами класса «эконом» – 20% (не более 180 000 кв.м.). Это на 40-50% меньше, чем за аналогичный период 2014 года. Вывод новых объектов на рынок сократился пропорционально спросу.

 

Что касается районов-лидеров продаж, то здесь без особых сюрпризов, потому как их перечень остается фактически неизменным на протяжении длительного времени: Приморский, Выборгский, Петроградский и Московский районы Петербурга. Меньше всего новостроек продается во Фрунзенском районе.

 

Фактор стоимости

Как мы уже говорили выше, стоимость квадратного метра не снижается, а растет. По словам Арсенийя Васильева в начале 2015 года стоимость на первичную жилую недвижимость Петербурга и Ленобласти увеличились в среднем на 5-6%. После обычного летнего спада цены скорее всего продолжат расти. Средняя стоимость на сегодняшний день составляет 75 тысяч рублей за кв.м. в классе «эконом» и 102 тысячи рублей за кв.м. в классе «комфорт» (данные ГК «ТИК»).

 

 

Сейчас в сегменте эконом-класса чаще приобретают уже сданные объекты или объекты на высокой стадии готовности. Предложение на 80% составляют объекты со сроками сдачи в 2016-2017 годах. Доля инвестиционных сделок не превышает 7-10%, в основном люди решают свой жилищный вопрос. До конца года прогнозируется плавный рост цен еще на 4-5% на наиболее ликвидные объекты, несмотря на снижение спроса почти на 30%. 

 

Эксперты и игроки рынка отмечают что сейчас строительные компании стараются проводить импортозамещение и делают оптимизации затрат на строительство. Однако качество остается на первом месте. Конкуренция растет, и качество жилья может быть решающим конкурентным преимуществом в выборе покупателя.

 

Про спрос и будущее рынка

Не смотря на очевидные признаки затишья, на рынке первичной недвижимости Петербурга есть оптимисты, которые говорят о том, что ситуация временная и в ближайшем будущем все вернется на круги своя. В частности, к таким выводам пришли аналитики Ярмарки недвижимости при изучении данных опроса посетителей выставки. По данным опроса, половина потенциальных покупателей сегодня рассчитывают улучшить свои жилищные условия в обозримом, но не самом ближайшем будущем. 50% отложенного спроса традиционный показатель Северной столицы.

 

Как поясняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development на спрос влияет много факторов: особенности проекта, местоположение, наличие у проекта программ ипотеки с господдержкой, репутация застройщика и т.д. Если компания продолжает строить в обычном темпе, нет проблем с документами, проект продуман, то проблем с ликвидностью не должно быть. Несмотря на текущую ситуацию, снижение объема продаж на первичном рынке жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти в первом полугодии не так критично.

 

Что касается цен на недвижимость, то они останутся теми же или слегка повысятся. Себестоимость строительства жилья выросла. Многие застройщики обязаны соблюдать дополнительные обязательства по строительству транспортной и социальной инфраструктуры. Стараясь поддержать спрос, застройщики предлагают более длительные рассрочки или дополнительные опции.    

  

Сложности с реализацией квартир возникают у тех застройщиков, которые изначально предлагают не рыночный продукт, у которых нет возможности использовать механизмы ипотеки с господдержкой, и нет другого источника финансирования, кроме средств дольщиков.