Пространственный рост крупных городов, в частности Москвы, явление неоднозначное. Есть как сторонники, так и противники подобного развития. Но, факт остается фактом, не только сам город очень активно расширяет собственные границы, тоже самое происходит с населенными пунктами, расположенными в непосредственной близости от столицы. Процесс идет вне зависимости от того, согласны ли с этим жители или нет. Создаются новые рабочие места, осваиваются пространства для жизни. Но, появляются и новые проблемы, самой существенной является транспортная. 

 

 Сейчас многие крупные проекты жилого строительства, проекты комплексного освоения территорий, полностью насыщенные инфраструктурой и имеющие максимально комфортное и качественное пространство для проживания буквально упираются в вопрос транспортной инфраструктуры. По оценкам экспертов и игроков рынка, покупатели реально озабочены вопросом доступности подмосковных территорий, проблема логистики и возможности оперативного и комфортного перемещения становится для некоторых районов чуть ли не главной проблемой. И власти ее стараются решать. Может быть не так активно и оперативно, как, например вопросы застройки территорий, но довольно тщательно. И это уже приятно. 

 

 

Одно невозможно без другого 

Недавно, в начале августа, Правительства Москвы и Московской области объявили о новом формате работы в плане транспортного обслуживания пригородных железнодорожных перевозок. Приглашенными юристами ГК «Крикунов и Партнеры» была разработана принципиально новая модель взаимодействия между правительством и организациями, которые осуществляют данные перевозки. Она предусматривает качественное развитие наземного железнодорожного транспорта от обновления и модернизации самих электричек до реставрации всей инфраструктуры.

 

«Темп концентрации населения в крупных городах растет, сам город изменяется в размерах, завладевает новыми пространствами, осваивая большие пригородные территории и соседние города. Строительство идет высокими темпами – это запрос времени, важно чтобы и транспорт успевал за таким интенсивным ростом. Поэтому вопрос развития сетей пассажирского транспорта стал стратегически важным. Особенно это касается железнодорожных перевозок, - рассказывает генеральный директор ГК «Крикунов и Партнеры», Андрей Лебедев. – Сейчас, когда нагрузка на железнодорожный транспорт стала больше, требуется повышать и привлекательность данного вида транспорта. Сейчас железнодорожным перевозкам уделяется все больше внимания, это вызвано изменением стиля и образа жизни населения, нуждающегося в электричках как в обязательном ежедневном и комфортном способе передвижения. Сейчас задача состоит в том, чтобы в самые короткие сроки предоставить то, в чем общество нуждается». 

 

 

Опыт зарубежных стран показывает, что развитая качественная система железнодорожного пригородного транспорта оказывает сильнейшее влияние на перераспределение потоков пассажиров и фактически всю транспортную систему города, значительно ее разгружая и оздоравливая. Повышается и привлекательность пригородных территорий, перенаселение отдельных территорий большого города постепенно снижается. 

 

По мнению Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп» качественное изменение пассажирской логистики, развитие альтернативных видов транспорта, улучшение транспортной инфраструктуры положительно скажется на рынке недвижимости в среднем и дальнем поясе Подмосковья, так как одним из основных препятствий для его развития остается плохая транспортная доступность  северных, восточных, юго-восточных направлений.

 

Более того, новая модель транспортного обслуживания, рассчитанная на ежедневную маятниковую миграцию из среднего и дальнего пояса миллионов жителей Подмосковья,  должна распространиться на все железнодорожные направления. Электрички называют пригородными поездами, но пригород в этом контексте – в прямом смысле широкое понятие, ведь многие люди ежедневно приезжают на работу за 50-100 км от Москвы. Им важны не только сам факт наличия железнодорожного транспорта, но и скорость движения – то есть время в пути, удобное расписание, безопасность, комфорт в вагонах и цена проезда, которая должна быть ниже для тех, кто ездит ежедневно. Говоря о развитии пригородного транспорта, сложно не вспомнить про то, какой толчок развитию пригородов Парижа дало появление в 60-х годах прошлого века RER. Это система железнодорожного транспорта, состоящая из пригородных наземных и внутригородских подземных железных дорог. В городе  поезда  RER (эволюционировавшие электрички) тоже ходят под землей, кое-где пересекаясь с метро. В понимании пассажиров, обе системы, по сути, составляют единое целое. Просто люди ездят домой в какой-нибудь Торси также быстро, как на метро, и уж точно быстрее, чем на автомобиле.

 

За пределами Парижа сеть RER охватила практически весь регион Иль-де-Франс, стерев границы между Парижем и «областью». При этом взаимная интеграция двух транспортных систем была настолько мудрой и эффективной, что туристам, например, в границах Парижа иногда сложно понять, на каком поезде они едут – на пригородном или на городском, на обычной станции метро  или на пригородном вокзале совершают пересадку.

 

Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» также считает, что улучшение транспортной доступности объектов на Ярославском, Савеловском, Горьковском, Курском и др. направлениях, безусловно, станет мощным толчком для развития рынка недвижимости в данных районах. Ярким примером в этом отношении является Реутов (Горьковское направление): с приходом метро цены на жилье в городе выросли на 15-20%, вблизи станции появилось много новых современных комплексов. 

 

Как отмечает эксперт, если разработанная модель обслуживания пассажиров пригородного железнодорожного сообщения найдет воплощение в конкретных мерах, которые позволят значительно повысить качество услуг ЦППК (Центральной пригородной пассажирской компании), тогда транспортная ситуация может измениться в лучшую сторону. В последние годы много говорится о развитии транспортной инфраструктуры Московского региона, в том числе пригородных электричек, линий легкого трамвая, транспортно-пересадочных узлов и т.д. Однако де-факто сделано очень мало. Поэтому и покупатели, и девелоперы с недоверием относятся к любым обещаниям, касающимся улучшения доступности тех или иных районов. 

 

Новая модель транспортного обслуживания рассчитана на 15 лет, за которые, как следует из заявлений ее авторов, должен быть полностью обновлен подвижной состав, модернизированы платформы, пересмотрено расписание движения электричек. Прописаны и меры, принимаемые в случае, если перевозчик не исполнит свои обязательства надлежащим образом. Однако пока неясно, когда мы увидим первые результаты действия новой модели. Например, для того, чтобы программа развития столичного метрополитена, рассчитанная до 2020 года, заработала в нужном темпе и масштабе, понадобилось несколько лет. Модернизация пригородного железнодорожного сообщения явно потребует и больше времени, и больше затрат. 

 

 

Кого это касается 

Разработанная модель транспортного обслуживания затронет более десяти популярных транспортных направлений: Ярославское (Королев, Пушкино), Савеловское (Лобня), Горьковское (Реутов, Балашиха), Курское (Видное, Домодедово), Казанское (Люберцы), Рижское (Красногорск, Волоколамка). В большинстве населенных пунктов рынок недвижимости уже сейчас развивается активными темпами, а дальнейшее улучшение еще больше повысит покупательский интерес. 

 

Как рассказывает Анна Соколова, рынок недвижимости на указанных направлениях развивается достаточно активно. Так, например, Ярославское и Рижское направления отличаются благоприятной экологической обстановкой. Здесь мало промышленных предприятий, а роза ветров практически не приносит из Москвы загрязненный воздух. К тому же, в районах располагается большое количество лесных массивов, а также находятся несколько крупных водохранилищ. Курское и Казанское направления привлекательны довольно развитой инфраструктурой. Кроме того, районы предоставляют девелоперам неплохой выбор площадок для строительства. Одно из «спросообразующих предприятий» на Савеловском, а также Курском направлении – комплексы международных аэропортов Шереметьево и Домодедово: они служат мощным стимулом для развития районов. Явное преимущество Горьковского направления – невысокие цены. Например, уровень цен в Балашихе является одним из самых низких в ближайшем Подмосковье. Одной из причин дешевизны жилья в городе является плохая транспортная доступность города – электрички ходят нечасто, а пропускная способность Щелковского шоссе оставляет желать лучшего.

 

Абсолютное большинство проектов, реализуемых на данных направлениях, относится к сегменту эконом- и комфорт-класса. Развитие высокого ценового сегмента затруднено в связи с низкой транспортной доступностью большинства указанных направлений. Средний уровень цен на жилье колеблется в диапазоне 3,4-6,7 млн. руб. Самое дорогое жилье представлено в Красногорске и Реутове. 

 

Квартира на первичном рынке Красногорска обойдется примерно на 20% дороже, чем в среднем по области. Средневзвешенная цена за квадратный метр равна 108 тыс. рублей, средняя стоимость квартиры – 5,8 млн. рублей. Красногорск привлекает девелоперов с точки зрения транспортной доступности, экологии и уровня развития инфраструктуры. Кроме того, само направление (Волоколамское, Новорижское, Ильинское шоссе) считается довольно престижным.

 

Еще выше цены на квартиры в Реутове: жилье в этом городе-спутнике Москвы стоит примерно на 30% дороже, чем в среднем по области. Средневзвешенная цена за квадратный метр равна 112 тыс. рублей, средняя стоимость квартиры – 6,7 млн. рублей. Данный уровень цен обеспечен, в первую очередь, за счет высокой транспортной доступности – на территории города действует станция метро «Новокосино». С открытием метро застройщики подняли уровень комфортности жилья, чтобы оно соответствовало современным требованиям, а вместе с этим повысились и цены.