Еще совсем недавно мы говорили о такой полезной инициативе на рынке первичной недвижимости России, как страхование ответственности застройщиков перед дольщиками. Мнения экспертов и игроков рынка, оценивавших это относительно новое явление для отечественных реалий, разделились. С одной стороны – это еще больше защищает дольщиков, делает рынок более прозрачным, правила игры понятными и логичными. Но есть и другая сторона – дополнительная нагрузка на застройщиков, нехватка реальных игроков страхового рынка, которые были бы готовы страховать девелоперские проекты. 

 

Многие участники рынка с сожалением констатируют тот факт, что все инициативы, которые последнее время предпринимаются со стороны государства, в основном направлены на защиту покупателей, а вот о самих застройщиках никто не думает. Вот и страхование ответственности девелоперов не только станет дополнительной финансовой нагрузкой, но и ужесточит правила игры на рынке, еще больше обострит конкуренцию. Покупатели пойдут теперь не только и не столько за красивой и максимально низкой стоимостью квадратного метра. Нет, с момента появления страхования философия рынка поменяется, выгода теперь будет именно в 100% гарантии сохранения средств. Частные инвесторы и дольщики понесут собственные деньги в тот проект, который эту гарантию дает. По мнению чиновников, такое положение дел снизит риски, напряженность и даже издержки на строительство. Буквально получается не инициатива, а настоящая панацея. А теперь, с ужесточением требований к страховым компаниям, получается панацея на миллиард.

 

Но так ли это хорошо для рынка и что думают его реальные участники? 

 

По мнению управляющего партнера международного агентства недвижимости W1 Evans Анны Левитовой, застройщики в полной мере успели ощутить на себе эффект данной инициативы. Прежде всего, увеличение затрат девелоперов на страхование гражданской ответственности однозначно отразилось на конечной стоимости строительства. На фоне кризиса покупательная способность россиян падает, что привело к отрицательному эффекту – проблемам с финансированием и снижению продаж у девелоперов. Итогом стала временная заморозка многих проектов, а некоторые и вовсе не будут завершены. Крупные компании пострадали в меньшей степени, но компании-застройщики второго и третьего порядка, у которых в работе единичные проекты, попали под удар. Наиболее остро это ощутил сегмент элитного и бизнес жилья: здесь высокая себестоимость и необходимость вложения больших капиталов. Статистика говорит, что за последние полгода количество договоров долевого участия в связи с этим снизилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом в 2014 году. В отношении законодательства так же необходимо наладить работу действующих норм и урегулировать спорные вопросы его применения. Сегодня даже вступившие в силу нормы, не всегда применяются корректно. 

 

 

Однако нельзя не отметить, что есть и положительные результаты: даже в случае банкротства застройщика дольщики получат свои деньги обратно, сделки стали более прозрачными для государства и граждан, покупатели стали больше защищены. 

 

Но, сейчас вопрос в другом: не успели игроки рынка привыкнуть к нововведениям и оценить их реальную пользу, как вводятся очередные изменения. С 1 октября собственный капитал страховых организаций должен составлять не менее 1 млрд. рублей. Безусловно, все делается во благо, но ужесточение мер в момент экономического кризиса и нестабильности рубля может значительно ухудшить состояние строительной отрасли. В таких довольно непростых рыночных условиях к жестким мерам лучше не прибегать. Или есть надежда, что именно такие решения будут способствовать оздоровлению отрасли, очистят ее от слабых и ненадежных игроков. Это тоже, довольно распространенное мнение.

 

Эффективность страхования 

Как уже было сказано выше, многие эксперты не успели по-настоящему оценить эффективность инструмента страхования по причине довольно короткого срока его работы. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» считает, что на сегодняшний день сложно дать четкую характеристику эффективности страхования ответственности застройщика. За полтора года после введения обязательной страховки (с 1 января 2014 года) не известно о наступлении страховых случаев. В ЖК «Новые Ватутинки», например, всегда выдерживаются обязательства перед дольщиками, поэтому в данном случае страхование – это дополнительная финансовая нагрузка, которая в итоге отражается на стоимости квартир. Но, если рассматривать инициативу не в рамках одного проекта, а в рамках целой отрасли, тогда становится очевидно, что ее введение совершенно оправдано. Как считает эксперт, именно сейчас такой шаг сможет вновь привлечь покупателей на рынок первичной недвижимости, спровоцировать и поддержать спрос на достаточном высоком уровне.  

 

С коллегой согласен Виль Урманов, генеральный директор строительной компании «БЕТИЗ и К». Он считает, что сейчас сложно рассуждать об эффективности принятой меры, делать какие-либо однозначные выводы. Безусловно, такого рода механизмы вносят дополнительные гарантии в отношения покупателя и девелопера и в значительной степени способствуют сохранению сбережений дольщиков. Однако напомним, что в соответствии с критериями закона в обязательном страховании участвуют только те проекты, разрешение на строительство которых было выдано с начала 2014 года, то есть большая часть объектов еще не сдана. Отсутствие 100% гарантии для дольщика иллюстрируют и недавние действия нынешних законодателей и властей. На текущий момент подписан закон о создании на базе АИЖК и Фонда РЖС единого института развития в жилищной сфере, активно обсуждается тема отказа от ДДУ и вовлечения банков в сферу взаимоотношения дольщиков и застройщиков. Из этого можно сделать вывод, что введение обязательного страхования ответственности застройщиков выступает важной, но не финальной ступенью к формированию цивилизованного открытого рынка недвижимости.

 

 

Новые требовании. Прогнозируемые последствия

Итак, как уже было сказано выше, ужесточение требований к страховым компаниям, осуществляющим деятельность на строительном рынке России, также призвано, прежде всего, улучшить общую ситуацию в отрасли. Для начала не допустить появление здесь недобросовестных игроков, избежать повторения ситуации с туристическим рынком. Слабые игроки, страховые компании, которые реально не смогут поддержать дольщиков в случае возникновения страхового случая, будут вынуждены уйти. По мнению инициаторов данных поправок, компаний-страховщиков останется мало, выбор для девелоперов будет невелик, но зато надежность повысится, а значит, инструмент будет реально рабочим.

 

Денис Зенка, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование» считает, что данная инициатива является значимой и ключевой для рынка, она обеспечивает его устойчивость. Размер уставного капитала организации не может свидетельствовать о ее добросовестности. Поэтому утверждать, что на рынке останутся только надежные страховщики – просто нелогично. Но, сильные крупные компании с большим и приемлемым запасом прочности точно смогут обеспечить устойчивость рынка даже в такой непростой экономический период.

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» считает, что суровые времена требуют суровых мер. Необходимость такого неоднозначного и достаточно радикального шага, продиктована непростой текущей ситуацией и необходимостью дать рынку гарантии. Существующие требования к уставному капиталу действительно недостаточные, страховщики с такими суммами смогут спасти только один проект, один дом, но массово оказать поддержку нескольким застраховавшимся проектам вряд ли. 

 

Безусловно, все игроки рынка отмечают, что после вступления в силу данных поправок рынок ощутит на себе значительное сокращение предложения от страховщиков. Хотя, многие застройщики итак жаловались на недостаточность выбора. Кроме того, вероятно удорожание такой услуги как страхование проектов первичного рынка недвижимости, увеличение тарифов. Это отразится на стоимости квадратного метра, в ущерб себе никто из застройщиков работать не станет. Удорожание скажется на конечных потребителях. В том случае, если застройщик не сможет поднять цены и переложить финансовое бремя на покупателей, ему придется сокращать собственную маржу, а это уже отпугнет самих девелоперов, сегмент перестанет быть для них таким привлекательным. 

 

 

Над чем еще стоит поработать

В заключении стоит сказать о том, над чем еще следует совместно поработать чиновникам и игрокам рынка. Прежде всего – это вопрос апартаметов, который уже давно тревожит и строителей и покупателей. Правовой статус данной недвижимости – один из наболевших вопросов рынка недвижимости сегодня. На сегодняшний день уже есть примеры «легализации» отдельных объектов – ЖК «Лица» и ЖК «Водный». Однако остальные проекты апартаментов, которые занимают сегодня треть всего предложения на первичке, по-прежнему находятся в «подвешенном» состоянии. Покупатели приобретают апартаменты на свой страх и риск, не зная, какие налоги и квартплату им придется платить через несколько лет. «Легализация» апартаментов повысит спрос на подобные проекты. Во-первых, покупатели будут уверены в статусе жилья, во-вторых, для его приобретения можно будут привлечь льготную ипотеку по программе субсидирования ипотечной ставки. Кроме того, должен быть решен вопрос с минимальным набором инфраструктуры, который сегодня стоит в одном ряду с налоговой ставкой по апартаментам.