Лето 2015 года жарким точно не назовешь. И дело здесь не в погоде, которая на протяжении всех трех месяцев просто отказывалась нас радовать, лишь изредка выдавая теплые дни, дело в покупательской активности на рынке первичной недвижимости Новой Москвы, которая итак традиционно низкая в этот период. А в этом году она демонстрировала рекорды падения, особенно в некоторых проектах. Заметное похолодание отмечалось фактически во всех сегментах от доступного жилья массмаркет до бизнес-класса. Загородное коттеджное и малоэтажное строительство в это лето тоже не радовали застройщиков. 

 

Стоит отметить тот факт, что застройщики и риелторы при полной неспособности отыграть ослабление рубля, на фоне постоянно растущей иностранной валюты и снижающейся цены на нефть, продемонстрировали всю свою щедрость. Как оказалось, девелоперская щедрость фактически сравнима с широтой русской души: весной и летом 2015 года на рынке появилась настоящая россыпь из маркетинговых предложений. При покупке жилья можно было получить в подарок довольно ценные и ощутимые бонусы: значительные скидки на стоимость квадратного метра или на все жилье, беспроцентную рассрочку, ипотеку по заниженной ставке или целое помещение, такое, например, как балкон, кладовую, гардеробную. Дарились и крупные подарки от партнёров, необходимые в быту любому новоселу, например, кухонные гарнитуры, крупная техника и прочее. 

 

Как отмечают эксперты и игроки рынка, все эти усилия плюс поддержка со стороны правительства в вопросе субсидирования ипотеки, помогли немного встряхнуть рынок первичной недвижимости и вернуть часть покупателей. Но, как уже отмечалось выше, заметного потепления так и не наступило. 

 

 

Осеннее потепление

Основная надежда была на осень, и если с точки зрения погоды сентябрь в полной мере оправдал ожидания, такого теплого и приятного лета не было даже в июле, то повышения покупательской активности все еще не наступило. Многие аналитики любят сравнивать данный кризис с  ситуацией в 2009, хоть это сравнение в некоторых случаях совершенно некорректно, потому как речь идет о двух принципиально разных случаях. Так вот, если уж заниматься таким сравнением, можно отметить, что к осени 2009, рынок уже выходил с незначительными, но стабильными показателями роста. А сейчас ситуация все еще негативная, никакого роста макроэкономических показателей нет. Единственное что стабильно повышается – это стоимость товаров и услуг, тарифы, неуверенность в завтрашнем дне у населения. Совершенно неудивительно, что при такой ситуации рост платежеспособного спроса, так необходимого рынку первичной недвижимости, все не начинается.

 

Некоторые игроки строительного рынка Новой Москвы все же отмечают улучшения, ряд проектов пользуются популярностью у покупателей. Как рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», в последних числах августа и начале сентября в ЖК «Новые Ватутинки» количество обращений увеличилось более чем в два раза. Причем, среди клиентов много бывших держателей валюты. Пока рубль «падал», потенциальные покупатели не стремились выйти из валютного актива. Сейчас же, когда курс доллара начал постепенно снижаться, клиенты стали понимать, что теряют деньги. Это и привело к повышению покупательской активности и всплеску продаж.

 

 

Не замораживать

Что касается заморозки проектов, тоже довольно актуальный вопрос, потому как многие эксперты высказывали предположения относительно массовой остановки строительства в связи с изменившимися экономическими условиями. Так вот, в некоторых проектах действительно происходит перенос сроков, в ряде случаев стройка фактически остановлена. Но, как отмечает Александр Зубец, сейчас не стоит ждать переносов срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Вот как раз в следующем году такая предусмотрительность и поможет избежать штрафов и исков от дольщиков. Более того, проекты, которые планировалось сдать в этом году, будут введены наоборот, раньше сроков, чтобы максимально застать основной спрос со стороны ипотечных покупателей по программе субсидирования ипотечной ставки. 

 

Мария Литинецка, управляющий партнер «Метриум Групп», также отмечает положительные тенденции на рынке первичной недвижимости Новой Москвы. По ее словам, застройщики проектов Новой Москвы даже в текущей непростой ситуации чувствуют себя вполне уверенно. Причина, прежде всего в том, что жилье экономического класса комфортности более рентабельно. Для одних покупателей – это первая необходимость, они реально нуждаются в улучшении жилищных условий, для других доступное и понятное средство сбережения средств. Особенно сейчас, когда происходит смещение спроса из дорогих и престижных районов столицы в сторону Новой Москвы. Наибольшим покупательским интересом пользуются крупные проекты, с доступными квартирами и современной развитой инфраструктурой. Прежде всего, данная тенденция вызвана падением платежеспособного спроса. 

 

Как отмечает эксперт, все запланированные почти 2 млн. кв. м жилья по итогам 2015 года будут введены в эксплуатацию на территории Новой Москвы. При этом заморозка отдельных проектов маловероятна. К тому же с началом сентября все-таки наблюдается активизация отложенного летнего спроса. Конечно, пока рано говорить, в какой мере оправдаются ожидания застройщиков, все-таки с начала активного сезона прошло не так много времени. Однако уже известно, что в отдельных проектах покупательская активность возросла в 2-2,5 раза. Многие застройщики планово поднимают стоимость, что косвенно свидетельствует о хорошем спросе на их проекты.

 

 

Что представлено на рынке

По данным «Метриум Групп» на первичном рынке Новой Москвы подавляющая часть проектов (порядка 97,3%) относятся к массовому сегменту. Остальные 2,7% - единственный проект бизнес-класса ЖК «Дубровка». Проекты элитного класса на первичном рынке Новой Москвы отсутствуют. Всего в реализации находится 36 жилых комплексов, в которых экспонируются порядка 8,5 тыс. квартир.

 

По мнению экспертов и игроков рынка, нет повода думать, что девелоперы станут снижать активность. Новая Москва, наконец-то, начинает централизованно развиваться. Застройщики увидели не просто планы на бумаге, а реальные действия властей. Теперь известны основные точки роста, будущие станции метро и т.д. Именно сегодня девелоперы имеют более или менее ясное представление о перспективах развития Новой Москвы. Поэтому объем предложения будет постепенно увеличиваться, во-первых, за счет выхода новых проектов, во-вторых, из-за небольшой относительно прошлого года покупательской активности. Предложения просто не будут вымываться темпами 2014 года.

 

Таким образом, Новая Москва остается для девелоперов достаточно привлекательной локацией для реализации проектов. С точки зрения поддержки Правительства Москвы, присоединенные территории находятся вне конкуренции во всей Московской области. Градостроительное ведомство в Москве расходует на развитие своей территории в 5-7 раз больше средств, чем Правительство области. Огромная разница и в расходах на развитие транспортной сети: Москва получает в 4-5 раз больше денег, чем область. Новая Москва – один из самых глобальных и значимых проектов для наших властей. Ее развитие, можно сказать, для столичных градоначальников – дело чести. Поэтому Новой Москве уделяется максимум внимания. Ведь «превращение» огромных неосвоенных территорий в полноценный округ столицы – это вопрос престижа и доверия жителей к нашему правительству. 

 

Вопросы стоимости

Теперь самый главный вопрос, который интересует многих потенциальных и реальных покупателей – будет ли изменяться стоимость квадратного метра, и на что рассчитывать в ближайшее время: падение или поднятие? Как считает Мария Литинецкая, не стоит ждать снижения стоимости жилой недвижимости. Цены в большинстве проектов застройщики не повышали с весны. Очевидно, что стоимость квадрата может даже увеличиться как минимум за счет изменения стадии строительной готовности объекта, не говоря уже о традиционном начале делового сезона и повышении себестоимости проектов. Тем не менее, средняя стоимость квадратного метра вряд ли значительно изменится. С одной стороны, новые проекты с большой вероятностью продолжат выходить с дисконтом к рынку до 10-15%. С другой стороны, в жилых комплексах на высокой стадии строительной готовности снижения цен вряд ли стоит ждать. Более того, готовые проекты сегодня пользуются популярностью, поэтому в них возможен даже рост стоимости, что мы сегодня и наблюдаем.

 

По данным Елизаветы Гудзь, заместителя генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость», в эконом-классе за счет повышения стадии готовности текущих проектов и планового повышения цен стоимость выросла на 2,6% относительно июля. Таким образом, по итогам августа средняя стоимость кв. м новостроек эконом-класса в Новой Москве составила 87,5 тыс. руб.

 

Еще стоит отметить тот факт, что несколько крупных игроков строительного рынка объявили в сентябре о поднятии цены, и это несмотря на сложную ситуацию в отрасли и продолжающийся кризис. Александр Зубец отмечает, что до конца года в большинстве проектов Новой Москвы произойдет рост стоимости квадратного метра. Причиной этого станет увеличение себестоимости проектов из-за удорожания импортных строительных материалов. В собственном ЖК «Новые Ватутинки» также планируется повышение цен примерно на 2%. Однако это будет связано, прежде всего, со стадией готовности, в этом году планируется получить РВЭ. Как только это будет сделано, застройщик пересмотрит цены. Пока же компания, как и большинство игроков девелоперского рынка, выбрала политику по сдерживанию цены. Это объясняется тем, что дома находятся уже на высокой стадии строительства, поэтому затраты на стройматериалы минимальны. В новых же проектах застройщикам приходится пересчитывать расходы в сторону увеличения.