Россия, безусловно, страна контрастов. Территории наши необъятны: от южных морей до полярного края,  как вы все помните. Совершенно понятно, что и разнообразие природных зон представлено в полном объеме: есть и ледяные пустыни, тундры, тайга, территории лесов, хвойных лесов и субтропиков. Большая часть территорий нашего государства лежит в зоне вечной мерзлоты, где не то, что зелени нет, там и человеку-то жить довольно сложно. К чему вся эта информация? А к тому, что по утверждениям экспертов и игроков рынка недвижимости, не смотря на все факторы, здесь возможно развивать так называемое «зеленое» строительство. Да-да, именно так, даже в местах совершенно белых и морозных. Вне зависимости от климата и прочих обстоятельств можно создавать экологически безопасное и технологически современное жилье, отвечающее, кроме всего прочего, требованиям энергоэффективности. Но, для начала, надо определиться с тем, что есть экологическое, зеленое строительство.

 

 

Фундаментальные понятия

Под зеленым строительством принято понимать возведение малоэтажных пассивных (не требующих постоянной работы систем отопления) жилых зданий из экологически чистых и возобновляемых строительных материалов. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» отмечает что эко-жилье – это дом, построенный с использованием «зеленых технологий» или Green Development. К сожалению, несмотря на то, что игроки зарубежных рынков недвижимости активно развивают это направление, в России для подавляющего большинства застройщиков эко-строительство – чуждое понятие. Соответственно, никаких официальных критериев, по которым здание можно было бы отнести к эко-дому, попросту не существует. Однако можно опираться на опыт зарубежных коллег. Согласно принципам Green Development, в идеале дома должны строиться, во-первых, с использованием экологических материалов и энергоэффективных технологий. Во-вторых, эксплуатация дома должна предусматривать применение альтернативных источников энергии, а также безотходную переработку мусора.

 

Такое жилье будет идеальным не только в рамках урбанистических поселений, но и в зонах с хрупкой экосистемой, на территориях вечной мерзлоты, где нагрузка на окружающую природу должна быть минимальна.

 

Как отмечает Олег Григоришин, представитель студия дизайна интерьеров Romanoff & Wood, часто люди путают понятия экологический дом и нулевой дом. Последнее означает энергонезависимость от возобновляемых источников, таких как электростанции, генераторы, водопровод и т.д. Нулевые дома не обязательно создаются из экологичных материалов. Эко-дом – понятие более емкое. Помимо дома с нулевым энергопотреблением, жилище является по-настоящему экологическим, если все органические отходы перерабатываются и очищаются без ущерба для природы. Эко-дом – это сложная замкнутая система. Если мы говорим, например, о загородной недвижимости, то подобные дома стоят на 10-20% дороже простых загородных домов. При нулевом энергопотреблении цена возрастает в несколько раз. Поэтому, спрос на такую недвижимость в России невысок по сравнению с аналогичными предложениями в европейских странах. Там есть существенные проблемы с экологией, а энергоресурсы стоят значительно дороже. За последние полгода продажи такой недвижимости из-за кризиса заметно сократилась. Тем не менее, спрос до сих пор сохранился. Потенциально, рынок экологического жилья будет развиваться. Частично за счет аудитории загородного жилья, частично за счет снижения цен на строительство и системы энергосбережения.

 

 

Оценка «зелености»

Не смотря на то, что многие эксперты и игроки рынка отмечают слабую развитость зеленого строительства в России, у нас есть на что ориентироваться. Алексей Поляков, председатель правления Совета по экологическому строительству в России отмечает, что для получения возможности сравнивать и оценивать экологичность зданий разного назначения и расположения были разработаны системы добровольной экологической сертификации и рейтингов, которые получили обобщенное название экологических, или «зеленых» стандартов. Объективным критерием оценки экологичности здания является его соответствие экологическим стандартам, а еще лучше – сертификация по этим стандартам третьей независимой стороной. Наиболее популярные – это LEED, BREEAM, DGNB. 

 

Веселова Катерина, руководитель департамента Экологической экспертизы EcoStandard group отмечает среди основных показателей оценки экологии жилья следующие: качество воды (химический и микробиологический анализы), качество воздуха (химический и микробиологический анализы), уровень электромагнитного излучения (ЭМИ), шумовое загрязнение, внешнюю экологию, то где расположен коттедж/квартира. Возможна оценка дополнительных факторов при выявлении потенциальных источников их возникновения (полигоны, заводы).

 

Среди прочих критериев оценки экологичности недвижимости отдельно можно поставить критерий энергосбережения. Вопрос, занимающий в последнее время умы многих экспертов и страницы многих изданий. Фактически, некоторые ставят знак равенства между такими понятиями как эко-девелопмент и энергосбережение. На самом деле, как минимум, современное зеленое строительство точно не исключает бережного отношения к энергоресурсам. Как считает Сергей Огороднов, Председатель совета директоров и Член Исполнительного Комитета компании Voltaware, современные технологии позволяют сберегать электроэнергию, т.е. снижают необходимость её производства. А поскольку большая часть электроэнергии до сих пор производится из невозобновляемых источников (угля, мазута, газа) снижение их использования при производстве энергии приводит к снижению вредных выбросов – продуктов  горения углеводородов. 

 

Другой аспект энергосберегающих технологий – использование современных электропроводящих материалов и оборудования, которые, например, в Европе производятся из экологически безвредных материалов. Основной принцип энергетики в развитых странах – максимальное использование альтернативных углеводородных возобновляемых источников энергии. Таким образом, косвенно осуществляется принцип энергосбережения, когда ваш газ в подземном хранилище является сберегаемым источником энергии, в то время как вы используете ветряные или солнечные электростанции. Параллельно используется и принцип «зеленой» энергетики, то есть получения энергии за счет экологически безвредных возобновляемых источников. Также все большую популярность приобретает принцип индивидуального энергосбережения, когда, установив, например, сенсор на электрическую сеть, который понимает профиль потребления в разбивке по приборам и дает подсказки по эффективному использованию электроэнергии, домохозяйство может  экономить  15-30% от размера собственного ежемесячного энергопотребления. В Росси частично такие технологии тоже представлены, но пока не сформировался потребительский рынок и самое главное, культура сбережения энергии. 

 

 

Объемы зеленого строительства 

Теперь о цифрах, сколько же всего проектов, реализованных по стандартам «зеленого» строительства? Можно было бы ограничиться каким-то определенным регионом, но в связи с небольшим количеством реально созданных «зеленых» площадей, мы не стали этого делать. Итак, по данным «Метриум Групп» проекты, реализованные по «зеленым» стандартам в России, можно пересчитать по пальцам. И спрос со стороны покупателей крайне ограничен, поскольку у клиентов, по сути, нет информации обо всех преимуществах и, что самое главное, недостатках покупки квартиры в эко-доме. В России на рынке представлено около 60 проектов, построенных с учетом внедрения энергоэффективных технологий. Лишь несколько объектов жилой недвижимости сертифицированы по стандартам BREEAM и LEED. Наличие этих сертификатов является подтверждением высокого уровня строительства и отличных эксплуатационных характеристик объекта, его энергоэффективности и экологичности.

 

По мнению Артюшина Александра, руководителя отдела строительного консалтинга компании компании «профайн РУС», пока эко-жилье и «зеленые» строительные объекты относятся к премиальному сектору. Проекты такого рода зданий обойдутся дороже минимум на 20%.  Тем не менее, через несколько лет вложения в строительство такого эко-жилья полностью окупятся. Так, например, только показатели по энергоэффективности здания и по количеству потребляемой энергии улучшаются на 35-40%. Кроме того, эко-дом значительно снижает уровень шумового загрязнения, а также обеспечивает хорошее качество воздуха внутри помещения – что, в свою очередь, влияет напрямую на качество жизни человека.

 

Один из первых проектов эко-жилья в России – так называемый пассивный дом, построенный в Южном Бутово. Использование энергосберегающих материалов и конструкций, особой системы вентиляции позволяет свести затраты на отопление дома практически к нулю, обеспечивая полную герметичность здания.

 

 

Кто это купит

Как известно, любое предложение определяется спросом, случай с зеленым строительством не исключение, так что причина его слабой развитости, прежде всего в низкой популярности. Но, как бы то ни было, своя целевая покупательская аудитория у данного формата недвижимости есть. Как считает Мария Литинецкая, применение подобных технологий – это логичное развитие девелоперской отрасли. И, бесспорно, каждый человек вправе пользоваться благами цивилизации. Другой вопрос состоит в том, что для массового распространения таких домов потребуется не одно десятилетие даже в европейских странах, не говоря уже о нашем государстве. Вряд ли в России застройщики начнут задумываться о строительстве эко-домов с энергосберегающими технологиями, пока мы не слезем с «нефтяной и газовой иглы». Ведь обладая таким объемом топливных ресурсов, гораздо проще газифицировать жилье, чем искать какие-то альтернативные источники энергии. Из нефти производится большое количество стройматериалов, в том числе полимерные и лакокрасочные. Европейцы же, лишенные подобного преимущества вынуждены более активно искать способы не зависеть от энергоресурсов других стран и поэтому разрабатывают все новые современные эко-технологии.

 

В принципе, экологическому образованию за рубежом уделяется гораздо большее внимании, раздельный сбор мусора, например, для этих стран – норма, тогда как в нашей стране подобные эксперименты оборачивались провалом.

 

Веселова Катерина считает, что потребность в экологичности растет вместе с сознательностью граждан, популярны экологические сертификации коттеджных поселков, например, EcoVillage. Ежегодно проводится экологическая экспертиза более чем в 500 квартирах по запросу жителей, более 100 коттеджей и около 200 офисов. Запросы можно разделить на «устранение негативных последствий», когда люди уже столкнулись с проблемой, например, запахом от некачественных стройматериалов и «предупреждение проблемы», экологическая экспертиза перед покупкой недвижимости, перед рождением детей и т.д. Основные клиенты - люди со средним и выше среднего достатком, 30-45 лет, молодые семьи.

 

 

Цена вопроса

Использование эко-технологий повышает себестоимость проекта, что, конечно же, отражается на конечной цене. Внедрение зеленого строительства – довольно дорогостоящее удовольствие и при небольшом уровне спроса в нашей стране оно менее рентабельно, чем традиционный девелопмент. Сертификация по эко-стандартам способна удорожать проект до 30%, что в итоге ляжет на плечи покупателей. 

 

Сейчас, большинство покупателей воспринимает эко-девелопмент или попытки внедрения эко-технологий и элементов энергосбережения как очередной маркетинговый ход, не более того. Своей выгоды в таком жилье покупатели не видят и не понимают ее, в основном думают, что это лишний повод со стороны девелоперов повысить стоимость квадратного метра.

 

Перспективы развития

В компании Deceuninck считают, что в России такая характеристика как энергоэффективность здания пока не оказывает масштабного влияния на рынок строительства. Тем не менее, очевидно, что будущее именно за энергоэффективным домостроением, но пока сложно сказать на сколько быстро оно будет развиваться, и без поддержки государства тут не обойтись.

 

Как считает Виль Урманов, генеральный директор «БЕТИЗ и К», внедрение «зеленых» технологий в России – очень дорогостоящий процесс, поэтому они не используются даже в элитном классе, не говоря уже о массовом сегменте. Компания работает на рынке девелопмента более 20 лет и за все это время ни разу клиенты не интересовались такими параметрами как экология или, например, энергоэффективность. Стоимость квадратного метра – пока что главный критерий выбора жилья. По мнению эксперта, сегодня россияне не готовы переплачивать за жизнь в эко-квартирах.

 

Кроме того, причиной отсутствия развития эко-жилья в России также становится недостаток поддержки со стороны государства: у нас пока не существует законов, стимулирующих появление «зеленых технологий» и дающих застройщикам преференции, например, в виде снижения налогов. Простимулировать рынок экологичного строительства может финансирование научных институтов, занимающихся изучением эко-технологий. Однако, в текущей экономической ситуации маловероятно, что могут быть приняты подобные меры. Развитие рынка возможно только при стабильной экономике. Поэтому в условиях кризиса интереса застройщиков и инвесторов к строительству новых проектов по «зеленым» стандартам ожидать не стоит.