Еще лет пять назад коттеджные поселки бизнес-класса были драйвером продаж на рынке загородной недвижимости двух столиц. Доля предложения их в общем объеме рынка составляла по разным данным от 60% до 75%, при этом каждый сезон девелоперы выводили на рынок все новые и новые объекты, качественные, каждый раз более роскошные. Но сейчас ситуация кардинально изменилась: объем их предложения сократился почти в два раза, а дорогостоящая инфраструктура стала тяготить жителей таких комплексов.

 

Главный тренд 2006-2010 года – создание концептуальных и максимально насыщенных коттеджных поселков. Довольно распространенным мнением было то, что потенциальный покупатель сегмента бизнес-класс – человек обеспеченный и капризный, поэтому требуется ему угождать и удивлять его. И такое предположение было небезосновательным. В то время клиенты действительно вели себя претенциозно, их требования к жилью росли в соответствии с доходами.  Но кризис 2008-2009 гг. внес свои коррективы – прежде всего, заметно сократился платежеспособный спрос, все больше клиентов из бизнес-класса перешли в качественный эконом и комфорт. Второй фактор, который оказал влияние – это опыт первых лет эксплуатации таких поселков. Многие игроки рынка вынуждены были признать тот факт, что перенасыщенные инфраструктурные проекты становились в тягость жильцам.

 

 

Сокращение штата

Как рассказывает Олег Пронин, генеральный директор компании «Пересвет-Инвест», данный сегмент существенно сократился еще с кризиса 2008 года, когда платежеспособность покупателей снизилась и основным спросом стали пользоваться более доступные варианты комфорт класса. Сейчас даже на престижных Западных и Северных направлениях возводят в основном комфорт класс. Например, на Новорижском, Волоколамском и Дмитровском шоссе, где ранее довольно активно возводили проекты высокого класса, сейчас большинство поселков бизнес-класса уже введены в эксплуатацию: «Рижский квартал» (Волоколамское ш., 10 км), «Журавли» (Волоколамское ш., 12 км), «Ильинский квартал» (Новорижское ш., 7 км от МКАД), «Павлово-2» (Новорижское ш., 14 км), «Покровский» (Новорижское ш., 23 км), «Пестово» (Дмитровское ш., 22 км). 

 

Как отмечает Олег Смолин, генеральный директор «Сити 78 загородная недвижимость»,  долгое время девелоперы старались максимально наполнить свои проекты разнообразной инфраструктурой. Они включали в проекты различные магазины, рестораны высокой кухни, бассейны, фитнес-залы и другие объекты. При этом затраты на содержание этих объектов ложились на плечи жителей поселка. И то, что радовало их на стадии покупки, становилось в тягость при заселении. Кроме того, жители поселка не могли обеспечить необходимую заполняемость данных объектов, а открывать их для внешнего потребителя было бы неправильно, учитывая камерность проектов высокой категории. Поэтому сегодня, если девелоперы и развивают такие проекты, то обязательно просчитывают все риски, а также в некоторых случаях привлекают сторонних операторов. Так на территории поселков могут появиться просторные сетевые фитнес-клубы, кафе и рестораны.

 

«Если коттеджный поселок строится в непосредственной близости от населенного пункта, например на расстоянии до 6-7 км, то его жители могут пользоваться всей инфраструктурой данного населенного пункта и дублировать некоторые объекты не имеет смысла. Мы сейчас начинаем строительство коттеджного поселка бизнес-класса, недалеко от Дубны. Это город с качественной и развитой инфраструктурой. Здесь в полной мере представлены организации для спортивного, культурного, научного развития. Кроме того, достаточное количество образовательных и медицинских учреждений. Поэтому мы, со своей стороны, не видим смысла возводить такие объекты в своем проекте, они не окупятся и, скорее всего не будут востребованы в полной мере будущими жильцами. Здесь будут возведены объекты первой необходимости: аптечный пункт, магазин и образовательное учреждение для детей дошкольного возраста. Кроме того, на всей территории будет выполнено комплексное благоустройство и создан охранный пункт. Это позволит сделать проживание здесь максимально комфортным и не обременительным» - комментирует Илона Николаенко, руководитель юридического отдела строительной компании «БЕТИЗ и К».

 

 

Прожиточный минимум

Теперь вернемся к вопросу о том, какие требования предъявляются к поселкам бизнес-класса. По словам директора по маркетингу Группы Компаний «САПСАН» Ирины Деревенских основные требования к поселкам этого сегмента в последние несколько лет значительно не менялись. Так, обязательными элементами являются хорошее месторасположение объекта, использование при застройке только высококачественных материалов, достаточно большие площади как участка, так и дома. На территории должны быть продуктовый магазин и детские площадки. Также немаловажную роль играют социальная однородность жителей, уровень обслуживания управляющей компанией. Подчеркну, что речь идет о непременных атрибутах. Но для того, чтобы выиграть конкурентную борьбу в своей ценовой категории, девелоперам нужно предусмотреть и дополнительные опции. 

 

Например, в поселке «Княжье Озеро» (премиум-сегмент на Новой Риге, проект ГК «САПСАН») работает больше двух десятков объектов инфраструктуры: ТЦ «Княжий двор», супермаркет «НЕБО», ресторан «Озеро», оказывающий услуги доставки и кейтеринга, собственный зоопарк «Княжий zoo», студия йоги, детский бассейн, салон красоты, химчистка и многое другое. В поселке хорошо развита инфраструктура в части образования и дополнительных занятий для детей. В частности, открыты частная школа «Лидер», детский сад «Лидер-малыш» и центр дополнительного образования «Мышонок». При последних двух учреждениях организованы различные секции и кружки – от шахмат до спортивной гимнастики, всего свыше двадцати направлений. Подобная продуманная и разнообразная инфраструктура и позволяет поселку бизнес-класса выделиться на фоне конкурентов и стать по-настоящему популярным.

Как считает Олег Смолин, в настоящий момент одним из ключевых факторов развития инфраструктуры поселков бизнес-класса являются географические или исторические особенности территории. Девелоперы стараются максимально использовать те возможности, что предоставляет сама природа, не разрушая ее. Например, рядом с Кавголовским озером прекрасные условия для лесных прогулок, это было учтено и в проекте «Кавголовское озеро. Загородная резиденция» проложена лыжная трасса. Важно помнить, что если недалеко от поселка есть водоем, покупатель ожидает увидеть организованную зону отдыха. 

 

Если речь идет о масштабных проектах, особое внимание должно быть уделено внутренней логистике. В поселке «Кавголовское озеро. Загородная резиденция» помимо автомобильной дороги, предусмотрены еще и велосипедные дорожки с хорошим освещением для велопрогулок по вечерам. Здесь организованы общественное пространство в зависимости от интересов будущих жителей: для взрослых предусмотрена зона для прогулок, для детей современная игровая площадка, зоны для спортивного отдыха. В планах есть размещение детского сада и школы.

 

 

По мнению Александра Шибаева, директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood класс проекта определяется точным набором характеристик. Это, во-первых, расположение в экологически благоприятном районе в пределах 60 км от МКАД. Также важное требование – хорошие видовые характеристики: участки рядом с лесом, расположение в шаговой доступности от реки или собственный водный объект на территории поселка (пруд, озеро/каскад озер, ручей и т.д.) естественного или искусственного происхождения. 

 

Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» отмечает, что, как правило, девелоперы загородных поселков бизнес-класса уделяют особое внимание инфраструктуре, поскольку большая часть покупателей таких проектов – семьи с детьми, чей уровень дохода позволяет приобрести загородную недвижимость, но его пока не хватает для покупки дома в элитном сегменте. Поэтому поселки бизнес-класса порой не всегда уступают в уровне развития инфраструктуры даже элитным загородным объектам. Как правило, девелоперы предусматривают обеспечение поселка бизнес-класса детскими садами, школами, спортивными учреждениями, медицинскими центрами, салонами красоты, автомойками, химчистками ресторанами и даже собственными парками и пляжами.

Но это еще не все. Покупателя можно привлечь не только благодаря строгому соответствию предъявляемым требованиям, но и наличием каких-то особенных, технологичных характеристик. Например, Иван Василенко, Директор по маркетингу и коммуникациям «ТРОН Проект» считает что жилье с технологией «умный дом» - это не что-то научно-фантастическое. Это функционал, который нужен в повседневной жизни: более удобное управление освещением, климатом, система безопасности, и все это с возможностью дистанционного мониторинга и управления с мобильного устройства. Такая фишка как «умный дом» становится частью инфраструктуры поселков бизнес-класса.     

 

 

Доступный бизнес-класс

Теперь о цене. Мы уже не раз говорили о том, что сейчас пришло время покупателей. Рынок загородной недвижимости не исключение, покупателю предоставляются максимально комфортная цена за квадратный метр и, что не менее важно и приятно, дополнительные поощрительные бонусы и подарки. Итак, средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе составляет порядка 70 000 рублей. При этом, как отмечают эксперты, можно найти более доступные цены. Предложение в поселке «Британика» начинается от 57 000 рублей за квадратный метр, т.е. за 6 800 000 можно приобрести жилье площадью порядка 120 кв.м. на земельном участке 2-3 сотки. В этом же коттеджном поселке предельная стоимость соответствует 17 000 000 рублей. Для сравнения, в готовых поселках, развивавшихся в более ранний и успешный период для рынка загородного жилья: «Ильинский квартал» площадь готового таунхауса 320 кв.м., реализуется по цене 63 млн. рублей. «Павлово-2» готовые таунхаусы площадью 250-300 кв.м. реализуются по цене 25,9- 32,2 млн. рублей. «Покровский» (250-300 кв.м.) цена 25,9-36,75 млн. рублей. 

 

Как отмечают эксперты и игроки рынка, в настоящее время таунхаусы большой площади не столь популярны у покупателей, из-за высокой цены и дорогого содержания. Конечно, семейные пары с детьми заинтересуют подобные предложения, но сейчас достаточно большой выбор в сегменте комфорт, где предлагаются относительно доступные по цене и оптимальные по площади варианты таунхаусов и даже отдельных домов. При этом поселки комфорт-класса полностью благоустроенны, зачастую их выделяют интересные архитектурные решения, и полноценная инфраструктура.