Первичный рынок недвижимости Новой Москвы, безусловно, ждал осеннего подъема покупательского спроса. Сентябрь, самое начало делового сезона, действительно был довольно оживленным периодом. По сравнению с традиционным летним затишьем, многие игроки и эксперты рынка отмечали значительное увеличение числа сделок, рынок, как будто стал приходить в свое нормальное состояние, застройщики оживились. Но, уже в октябре ситуация вновь поменялась: едва начавшееся оживление вновь превратилось в затишье. Некоторые проекты, конечно, не смотря ни на что, чувствовали себя довольно стабильно и уверенно. Но, это скорее исключение из правил. 

 

Осенняя заморозка

По данным «Метриум Групп» в октябре 2015 количество ДДУ сократилось более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цифры могут показаться пугающими, фактически можно считать – это падение рынка. Но, стоит учитывать тот факт, что в прошлом 2014 году именно осенью начался настоящий покупательский ажиотаж, спровоцированный обесцениванием национальной валюты. Рынок был рекордно разогрет, всего за считанные месяцы начало вымываться наиболее качественное предложение, потом уже как с молотка уходило буквально все, что было представлено на рынке первичной недвижимости Новой Москвы. Риелторы били все рекорды по количеству сделок, многие из которых были совершены с одной единственной целью – с целью инвестирования, сбережения средств. Так что, даже нормальный уровень продаж, такой как, например, в октябре 2013 года, выглядит мелковато в сравнении с 2014 годом. 

 

Что касается текущего года, то здесь не произошло традиционного и долгожданного октябрьского повышения спроса. Но, справедливости ради, еще раз стоит отметить – и продажи, по сравнению с летним периодом, шли ощутимо лучше. При этом, как отмечают многие эксперты и игроки рынка, Новая Москва была более востребована, чем, например, ближайшее Подмосковье. Благодаря доступным ценам и действительно удачным и качественным проектам популярность новостроек на присоединенных территориях фактически была сравнима с проектами столицы. Так что, даже в этот непростой период рынок чувствовал себя довольно уверенно. Покупатели в большей степени доверяли именно проектам Новой Москвы и по причине того, что развитие данной территории – «дело чести» московских властей, риски заморозки здесь ниже, чем в Подмосковье. 

 

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», считает, что главное событие, которое оказывало прямое влияние на рынок недвижимости осенью – это стабилизация и небольшое снижение курса доллара. Если в августе он достигал 70,9 рублей, то в сентябре снизился до 66 рублей и продолжал находиться примерно на том же уровне. Стабилизация курса доллара означает, прежде всего, активизацию отложенного спроса со стороны клиентов, имеющих валютные накопления. Пока национальная валюта сдавала позиции, потенциальные покупатели, имевшие так называемые валютные активы, не желали с ними расставаться. Как только падение остановилось и появилась угроза потерять средства, покупатели активизировались.  

 

Тем не менее, относительно прошлого года активность покупателей оказалась ниже примерно на 20%. Все-таки не стоит забывать про снижение платежеспособности населения. К тому же именно год назад рубль начал стремительное падение, что побудило многих как можно скорее приобрести недвижимость для сохранения средств. Тем не менее, относительно прошлого года падение оказалось не столь катастрофичным.

 

 

Количественный расчет 

Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь отмечает, что в октябре 2015 на территории Новой Москвы началась реализация 8 новых корпусов, по словам эксперта, речь идет как о корпусах в ранее заявленных проектах, так и о принципиально новых жилых домах, вышедших на рынок осенью. К общему объему прибавились квартиры, реализуемые ранее застройщиками на вторичном рынке. Это привело к тому, что совокупный объем предложения новостроек на территории Новой Москвы увеличился относительно сентября текущего года на 2,4%. 

 

В структуре предложения новостроек Новой Москвы по округам доля Новомосковского в октябре выросла на 4%, что объясняется появлением новых корпусов только на территории НАО. Таким образом, доля предложения Троицкого округа снизилась на сопоставимую величину и составила 36%.

 

По словам Марии Литинецкой, столичный департамент развития новых территорий подвел предварительные итоги с начала 2015 года, согласно полученным данным на присоединенных территориях было введено порядка 1,5 млн. кв.м. жилья. Стоит напомнить, что это на полмиллиона меньше чем планировалось сдать за текущий год. По данным компании «Метриум Групп» не смотря на повсеместно падающий спрос, который наблюдается на всем рынке первичной недвижимости России, девелоперы Новой Москвы вывели на рынок шесть проектов комфорт-класса.

 

Ценовые показатели

Осенний период продолжал радовать покупателей рынка первичной недвижимости Новой Москвы интересными акциями, скидками и подарками. Многие застройщики продлили действие анонсированных ранее маркетинговых кампаний, чтобы удержать нестабильный спрос на приемлемом уровне. Но, оценивая фактическое состояние ценовых показателей, эксперты и игроки рынка разошлись во мнениях. Как отмечают аналитики компании «НДВ-Недвижимость», в октябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы увеличилась на 1,8% в рублях. Это связано в основном с выходом нового предложения по высоким стартовым ценам и с большой долей квартир небольшой площади. В натуральном выражении средняя цена по рынку составила чуть более 80 тыс руб. Осенью в пределах присоединенных территорий можно было найти  квартиру за 1,5 млн. руб. Именно такую сумму хотели за квартиру-студию без отделки в доме комфорт-класса на нулевом этапе строительства. Самое дорогое предложение расположено в готовом доме бизнес-класса. Квартира без отделки площадью 185 кв. м стоит 27,9 млн. руб.

 

Но, как уже было сказано выше, осенний период в Новой Москве некоторыми игроками был отмечен как период с пониженной стоимостью. Так, по данным  «Метриум Групп», в третьем квартале была отмечена отрицательная динамика роста цен – на 1,6%. 

 

Динамика средней цены кв. м в Новой Москве, руб.

 

 

 

Инвестиционная привлекательность 

Как отмечал в ноябре текущего года Владимир Жидкин, глава департамента развития новых территорий, на землях Новой Москвы спада инвестиционной активности зафиксировано не было. Т.е., говоря проще, покупатели продолжали совершать сделки с целью вложения и сохранения собственных средств, инвестиционные компании продолжали развивать проекты. Однако, игроки и эксперты рынка были более осторожны в описании ситуации. Многие говорили об обратной ситуации, о значительном сокращении числа инвесторов. Так по данным экспертов «НДВ- Недвижимость» в сентябре-октябре их доля в проектах занимала не более 10%. При этом год назад в среднем по проектам количество инвестиционных сделок доходило до 30-40%, что было вызвано «валютными качелями». Сегодня основная часть сделок совершается преимущественно с привлечением ипотечного кредитования. А такие квартиры чаще приобретают с целью собственного проживания. Интересно, что те 10% инвестиционных покупателей на сегодняшнем рынке – это в основном бывшие валютные вкладчики, которые уже не рассчитывают на еще большее повышение курса доллара и используют наиболее выгодный момент для вхождения в новый актив – недвижимость. Ведь сегодня большинство застройщиков, во-первых, вывели новые проекты с дисконтом, а во-вторых, предлагают хорошие скидки, многие из которых уже приурочены к новогодним каникулам. 

 

Московская прописка и перспективы активного освоения территорий заметно повысили спрос на недвижимость сразу после включения территорий в состав столицы. Однако, как отмечает Мария Литинецкая, по сей день развитие территории Новой Москвы на ближайшие годы остается не совсем ясным. От планов по переводу правительственных учреждений и создания соответствующей инфраструктуры давно отказались. Заявленный властями период освоения присоединенных земель составляет порядка 30 лет. В настоящее время существуют лишь проекты развития метрополитена в Новой Москве на срок до 2020 года. Дорожная инфраструктура на данный момент развивается медленно. 

 

Если говорить о каких-то отдельных проектах, то там данные могут значительно отличаться от общей рыночной ситуации.  Так в проекте «Новые Ватутинки» доля инвестиционных сделок сегодня составляет 5-7%, тогда как год назад она была в два раза больше. В связи с высокой стадией строительной готовности сегодня квартиры приобретаются преимущественно для собственного проживания. Но, как говорит застройщик, со стартом продаж следующей очереди доля инвестиционных сделок снова вернется на прежний уровень. И на уровне котлована люди будут охотно приобретать недвижимость, особенно с учетом того, что девелоперы в качестве антикризисных мер выводят квартиры с хорошим дисконтом. Кроме того, не стоит забывать, что в декабре заканчиваются вклады с высокими процентами, которые банки предлагали на фоне увеличения ключевой ставки. Поэтому с их закрытием в декабре количество инвесторов, вероятно, снова увеличится.