Рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга, аналогично московскому, переживает не самые лучшие времена. Как отмечают эксперты и игроки рынка, по предварительным данным, количество сделок в некоторых проектах сократилось на 37% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В ряде объектов наблюдается совершенно незначительный спад спроса, а где-то спрос сократился более чем в два раза. Как подчеркивают спикеры, все зависит от формата, сегмента и индивидуальных качественных характеристик. Если говорить в целом, то тенденция одна – это безусловное сокращение покупательского интереса. Сейчас нет никаких предпосылок для восстановления и последующего роста покупательской активности. Прежде всего, это связано с ощутимым изменением уровня реальных доходов населения, где наблюдается отрицательная динамика, а так же полным отсутствием понимания сценария дальнейшего развития событий. Снижение покупательской способности и неуверенность в завтрашнем дне буквально опрокинули спрос на недвижимость.

 

Похолодание на рынке 

При этом, важно отметить, что те факторы, которые в прошлом году разогрели первичный рынок недвижимости, вызвали настоящий ажиотаж и привели к рекордному количеству сделок и реализованного объема, в этом году работают явно не на пользу рынка. Продолжение сценария с обесцениванием национальной валюты в 2015 году и рухнувшая цена на нефть сегодня не провоцируют желания вложиться в недвижимость. Большинство из тех, кто стойко придерживается мнения относительно панацеи квадратных метров, успели сделать вложения еще в конце 2014 – начале 2015 года, финансовые накопления таких инвесторов сейчас уже практически исчерпаны. С другой стороны, очевидно, что и морально-психологическое состояние населения сейчас далеко от того, каким оно было во время первой волны ажиотажного спроса. Правительство и руководство Центробанка продемонстрировали способность управлять ситуацией, корректировать ее, это немного успокоило россиян и развеяло пессимистичные настроения, а следовательно не привело к панике и сделкам, совершаемым под гнетом эмоций.

 

Что касается стоимости, то в большинстве проектов рынка первичной недвижимости Петербурга она в течение всего года фактически «топталась на месте». В связи с кризисным штормом никто из застройщиков не решался на серьезные корректировки цены. В условиях довольно ограниченного спроса и, как отмечают эксперты, постепенно сокращающегося предложения нет и сильного проседания. Никто из девелоперов цены не скидывает, дисконт почти отсутствует. И если учесть довольно динамично растущую себестоимость строительства, вызванную подорожанием строительных материалов, стоимости падать некуда. Таким образом, денежный эквивалент квадратного метра оказался, словно зажатым, между этими двумя довольно серьезными факторами, которые не дают ему двинуться с места. Дальнейшие изменения возможны только в случае исчезновения одной из причин, либо ослабления ее значимости.

 

Жизнь в новых условиях

Теперь стоит рассказать о том, как в таких довольно непростых условиях жилось игрокам рынка. Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» отмечает, что за ушедший год на рынке первичной недвижимости Петербурга произошло значительное сокращение объема предложения. По словам эксперта, застройщики в 2015 году не спешили выводить на рынок новые объекты, так же замедлилась скорость появления новых корпусов в ранее заявленных объектах. Таким образом, количество свежих квадратных метров упало почти в два раза по сравнению с показателями прошлого года. Эксперт также отмечает, что фактор сокращения объемов предложения на первичном рынке и ощутимый рост себестоимости строительства не позволит цене на недвижимость значительно упасть, так что ожидания некоторых участников рынка относительно ее обрушения сейчас необоснованны. Кроме того, статус город обязывает держать марку и, соответственно, стоимость на определенном уровне. Санкт-Петербург был и остается вторым по популярности городом России, центром культурной, научной и деловой жизни, так что провинциальных цен на квадратные метры здесь ждать не стоит.

 

Стоит отметить и тот факт, что текущее замедление строительства в будущем приведет к дефициту ликвидных квадратных метров и росту цены на них. 

 

Ранее многие эксперты и игроки рынка говорили, что рост стоимости строительных материалов фактически не коснется некоторых классов комфортности. Объясняли это тем, что высококачественные и, соответственно, дорогостоящие отделочные материалы в основном используются при строительстве объектов высокого ценного сегмента, а для комфот-класса и класса эконом применяются отечественные аналоги. Но некоторые строительные материалы и инженерные изделия не имеют российских аналогов, так что покупать приходится традиционные европейские и по выросшей цене.  

 

В целом, оценивая прошедший год, Светлана Денисова отмечает, что он был далеко не таким мрачным, как прогнозировали эксперты рынка. Самое главное его достижение заключается в том, что покупательская и строительная активность не прекращались, рынок не встал, не был парализован, а итоговые показатели близки к показательному и спокойному 2013 году.  

 

Как рассказывает Евгений Тесля, зампред Комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию РГУД и заместитель генерального директора по вопросам устойчивого развития ГК «БЮРО ТЕХНИКИ», одним из итогов 2015 года можно отметить сохранение интереса девелоперов к «зеленому» строительству, несмотря на кризис. И, что немаловажно, особенную активность в вопросах энергоэффективности проявили регионы, нежели столица. Как рассказывает эксперт, на 2016 год уже запланирована сертификация 20 объектов различных секторов недвижимости по всей России, увеличение энергетической эффективности на 30%, что в денежном выражении будет соответствовать экономии более 35 млн. рублей в год.

 

Что касается результатов прошлого года, то, как отмечает эксперт,  в 2015 удалось достичь следующих показателей: общая площадь сертифицированных зданий составила свыше 0,5 млн. кв. м; общее снижение эксплуатационных затрат 5 735 388 МВт/ч, т.е. экономия в год составила 25 млн. рублей; средняя энергетическая эффективность составила 25%.

 

Рациональное планирование

Приятно отметить тот факт, что, не смотря на все сложности и действительно непростое время, в которое сейчас приходится развиваться застройщикам, никто не отказывается от своих планов. Эксперты и игроки рынка уверены в том, что в 2016 году можно будет выстоять. Придется, скорее всего, принимать довольно непростые решения, вести рациональную и осторожную политику, удерживать цены, но все равно развиваться, строить и выводить новые площади. Фактически все эксперты, опрошенные нами, придерживаются данного мнения. Как отмечает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами и СМИ «СПб Реновация», в ушедшем году программа сноса ветхих домов и переселение жильцов в современные качественные объекты стала выходить на серьезную мощность. Как ни парадоксально, компания стала в буквальном смысле набирать обороты в кризис. В наступившем году планируется запустить новые проекты и достичь объема в полмиллиона квадратных метров. 

 

Говоря об общих тенденциях 2016 года на рынке первичной недвижимости в Санкт-Петербурге, эксперт отмечает, что будет наблюдаться некоторое расслоение, вызванное, прежде всего индивидуальными качественными характеристиками объектов.  Те проекты, которые были разработаны с учетом текущих рыночных потребностей покупателей, имеют продуманную концепцию, качественное инфраструктурное наполнение и удачное место расположения в цене не просядут, спад спроса на такие проекты не ожидается. А вот более слабые и некачественные проекты, скорее всего, смогут бороться за клиентов только сильно демпингуя. 

 

Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга, так же отмечает, что 2016 год будет для рынка непростым. Прежде всего это будет вызвано отсутствием массового спроса, который, по объективным причинам ни в краткосрочной, ни в среднесрочной перспективе не вернуть. И, как отмечает эксперт, дело не только и не столько в относительно высоких ипотечных ставках (по сравнению с развитыми западными странами, даже 11% годовых – это много, с учетом того, что европейцы кредитуются под покупку жилья в рамках 4% годовых). Общая экономическая ситуация и слабая индексация заработной платы большинства потенциальных клиентов сегмента масс-маркет не способствуют появлению чувства уверенности в завтрашнем дне и люди отказываются от долгосрочных кредитов. 

 

Оптимальные стратегии поведения

Эксперты рынка, говоря о будущем 2016 году, больше рассказывают о собственных надеждах и планах, чем делают оптимальные прогнозы. Безусловно, здесь их можно понять, потому что то, как рынок максимально зависит не только от внешних экономических и политических факторов, на которые повлиять невозможно. Какую бы стратегию поведения не избирала компания, нельзя быть абсолютно уверенным в ее успешности. Главные термины, которыми обозначались тенденции 2016 года – осторожность, рациональность, гибкость. Новый год, как и предыдущий, станет годом покупателя. Тот, кто еще не приобрел жилье, может рассчитывать на довольно выгодные предложения со стороны застройщиков. Можно даже не сомневаться, девелоперы будут довольно щедры, маркетинговые акции предусмотрят хорошие ценные подарки. Многие эксперты и игроки рынка советуют клиентам именно в этом году воспользоваться ситуацией и приобрести жилье, далее рынок начнет расти и восстанавливаться, а в такие периоды рассчитывать на подарки не стоит.