За что клиент всегда готов платить? На какую квартиру или объект даже сейчас, в непростое для строительного рынка время, покупатели все равно обращают внимание? Есть ли четкие параметры, простое соответствие которым становится настоящим ключом к сердцам тысячи клиентов? Именно такие вопросы были заданы экспертам и игрокам рынка первичной недвижимости Москвы и, как оказалось, нам удалось определить настоящий рецепт успеха некоторых застройщиков и понять, что должна представлять собой та самая, идеальная квартира. Если вы все еще не знаете, что хочет покупатель или что требовать от застройщика, рекомендуем читать материал внимательно, вдумчиво и до конца.
Масштабность в приоритете
Как мы уже говорили ранее в нескольких статьях, сейчас на рынке первичной недвижимости Москвы объем предложения значительно превышает реально существующий платежеспособный спрос. Проектов огромное количество, выбор широк как никогда и, что важно, представлено множество выразительных и разнообразных форматов. Как рассказывают сами участники рынка, покупатели предпочитают вкладываться в крупные стройки, проекты комплексного освоения территории, а вот точечный формат, фактическое врезание проекта в существующее городское полотно, уже почти никого не привлекает. Исключение составляют только случаи с популярными районами, где плотность застройки высока, нет свободных пятен для крупных жилых комплексов, а покупательский интерес приковывается строительством любого свежего объекта. Итак, если же мы говорим о преимуществах масштабных строек, то по мнению Ларисы Швецовой, генерального директора компании ООО «Ривер Парк» только в масштабном объекте покупатель получает не просто новое жилье, но и благоприятную среду обитания, где можно комфортно жить, работать, учиться, отдыхать, что нельзя сделать в рамках строительства одного дома. В масштабных проектах девелопер создает новую полноценную инженерную, дорожную, социальную и коммерческую инфраструктуру. Таким образом, продуманный масштабный проект – это мини-город в столице со множеством преимуществ, которых нет в точечной застройке.
О том, что наибольшим спросом пользуются масштабные проекты говорит и Александр Зубец – генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». Во-первых, если несколько очередей построены, то это лучшая реклама для любого девелопера. Во-вторых, срабатывает психологический эффект. Клиенты, приезжая на объект, видят уже готовые заселенные дома, действующие детские сады, школы, магазины. Поэтому потенциальные покупатели сразу могут представить, как будет выглядеть их жизнь в данном комплексе, что повышает лояльность. Кроме того, именно в масштабном проекте проще всего охватить всю целевую аудиторию. В качестве примера эксперт, разумеется, приводит ЖК «Новые Ватутинки». У девелопера есть возможность предложить корпус на любой стадии готовности – от котлована до сданных корпусов. И с разнообразием форматов все в порядке – здесь строят дома как малоэтажные, так и многоэтажные. И с размерами жилья все о’кей – в наличии квартиры разного метража, от компактных студий до просторных четырехкомнатных. Естественно, что в таком Комплексе можно подобрать вариант под потребности практически любого клиента, тогда как в точечном объекте сделать это намного сложнее.
![](/upload/images/%D0%9F%D0%B0%D1%80%D0%B0%D0%BC%D0%B5%D1%82%D1%80%D1%8B_%20%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B02.jpg)
Точечная застройка для принципиальных
Из каждого правила есть свои исключения. Как уже было сказано выше, точечная застройка теряет популярность, но стоит отметить, что она имеет право на существование в наиболее востребованных развитых районах. Александр Горбачев, директор по маркетингу и продажам УК «КВАРТСТРОЙ», также подтверждает что покупатели, которым принципиально жить в том или ином районе, выбирают точечную застройку, т.к. в жилых зонах Москвы практически нет места для строительства крупных объектов. А если говорить, о жилом строительстве вблизи Москвы или подмосковных городов, то все равно принципиально, чтобы это была комплексная застройка территории, т.к. она гарантирует жителям наличие торговой и социальной инфраструктуры в шаговой доступности от их будущего дома. И важно, чтобы строительство велось несколькими очередями, это позволяет покупателям рассчитывать на быстрые сроки ввода в эксплуатацию.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», также отмечает покупательскую лояльность к точечной застройке. И вот по каким причинам: дом строится быстрее, его себестоимость меньше, значит, снижается риск возникновения долгостроя. Кроме того, в отличие от масштабных ЖК, возводящихся в несколько очередей, в объекте точечной застройки не придётся несколько лет «любоваться» стройкой остальных корпусов под окнами.
В большинстве случаев точечная застройка происходит в хорошо развитых районах с уже сформированной средой обитания. В этом случае девелоперу обычно не приходится нагружать объект строительством дополнительной инфраструктуры, что ослабляет нагрузку на стоимость квадратного метра.
Но, госпожа Литинецкая просит не забывать о недостатках, которые есть в каждом формате, и точечные проекты не исключение.
Во-первых, выбор среди таких проектов сегодня крайне невелик. На Краснобогатырской улице, например, строят ЖК «Яуза Парк» (комфорт-класса). Этот дом должен получиться уединённым, возведён он будет быстро — сдача Госкомиссии запланирована уже на 1-й квартал 2017 года. Другие примеры точечной застройки можно найти среди элитной недвижимости, например, ЖК «Клубный дом на Сретенке», ЖК «Barkli Residence», ЖК «Дом на Рогожском Валу». В ЦАО на счету каждый квадратный метр, и большой проект физически невозможно реализовать. Получается, что среди масштабных Комплексов выбор у покупателя сегодня гораздо шире. Особенно после того, как власти Москвы взяли курс на освоение бывших промзон, и девелоперам достаются большие участки под застройку.
Во-вторых, чем меньше квартир в одном проекте, тем менее гибкими оказываются цены на них – вся финансовая модель рассчитана заранее, и «разбрасываться скидками» не получится. Тогда как девелопер крупного ЖК, наоборот, при необходимости может время от времени устраивать различные акции и спецпредложения в надежде наверстать упущенную выгоду позже. Чем больше квартир в проекте, тем больше пространство для манёвра, это положительно отражается на цене.
Словно примиряя масштаб и точечную застройку, Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development отмечает, что сегодня пользуются популярностью в первую очередь проекты, которые активно строятся вне зависимости от количества домов в рамках одного комплекса. Так, в рамках ЖК «Новый Зеленоград» на сегодняшний день пока реализуется первый корпус, и, конечно, люди поначалу относились с настороженностью к новому проекту. Однако когда стало очевидно, что на площадке идут активные строительные работы, и дом возводится согласно графику, лояльность к проекту повышалась. Как отмечает застройщик, сейчас наблюдается очень много вторичных обращений именно от тех, кто следил за «жизнью» объекта и принял решение приобрести в нем квартиру.
Исключительные параметры
Продолжаем выяснять, что же еще привлекает сейчас покупателей. По словам Екатерины Тулиновой, коммерческого директора региона «Москва Север» ЮниКредит Банка сейчас спрос на недвижимость смещается в сторону уменьшения бюджета покупки, т.е. доступное жилье по адекватной цене. Благодаря действующей программе государственного субсидирования ипотеки для новостроек, в которой участвует ЮниКредит Банк, наибольшей популярностью пользуются объекты, отвечающие требованиям данной программы, а это, в основном, бюджетное жилье.
Отказ от продления программы по субсидированию ипотечных ставок может привести к снижению спроса на новостройки. Можно отметить больший спрос на покупку недвижимости на начальном этапе строительства, т.к. стоимость жилья в данном случае ниже, чем по уже сданным объектам, при этом предпочтение отдается крупным проектам, речь идет о строительстве целых микрорайонов, клиенты видят в данном случае меньше рисков, связанных с задержкой строительства.
Важным конкурентным преимуществом для большинства квартир становится отделка. По словам Владислава Мельникова, старшего вице-президента банка ВТБ, руководителя проекта МФК Match Point, в настоящий момент намечается устойчивая тенденция смещения спроса в сегмент «с отделкой», около 22% на московском рынке это предложение жилья с отделкой «по ключ».
Покупатели начинают понимать, что приобретение квартиры без отделки влечет за собой целый ряд проблем. Приходит осознание того, что жить в состоянии ремонта им придется очень долго, вне зависимости от того, как быстро они закончат ремонт своей квартиры. Соседи сверху и сбоку, соседи из другого подъезда, все они не начнут одновременно ремонт и одновременно его не закончат. Звук работающего перфоратора и стук молотка придется слушать несколько лет.
Сейчас покупатели выбирают жилье не только по хорошей локации, они смотрят на инфраструктуру комплекса и дополнительные опции в предложениях. Россияне начинают все больше следовать европейским традициям в части приобретения жилья, ведь в Европе все жилье продаётся уже полностью с отделкой.
В качестве факультатива
Итак, если резюмировать все вышесказанное, получается что покупатели, прежде всего обращают внимание на масштабные проекты, исключение составляют только популярные рейтинговые районы столицы, где недвижимость в точечном проекте также будет иметь успех. Сбалансированная инфраструктура, благоустройство и любые дополнительные опции, повышающие качество жизни будущих покупателей теперь не просто роскошь – это серьезное конкурентное преимущество. Что касается квартир, то здесь предпочтение отдается в основном малому метражу, небольшому бюджету. Растет популярность европланировок. Отделка помещения имеет, в ряде случаев, первостепенное значение.
Среди значимых опций можно назвать еще такие, как расположение объекта, финансовые программы, по которым может работать застройщик с покупателями. Цена и место давно уже являются определяющими параметрами, и сейчас, в кризисное время, их влияние на покупателей не уменьшилось, особенно с учетом все возрастающей конкуренции. Сегодня, подбирая объект для покупки, клиенты не спешат, они довольно долго и детально оценивают все предлагаемые рынком варианты, уделяя внимание большому количеству параметров – от стоимости квадратного метра до качества отделки входной зоны, так что продуманные объекты имеют большие шансы на успех.