В марте на рынке строительной недвижимости России могло произойти знаковое и определяющее событие – участники рынка готовились к тому, что программа субсидирования ставки по ипотечному кредитованию завершится. Государственная поддержка длилась целый год и помогла рынку первичной недвижимости выстоять в довольно сложной ситуации, вернув значительную часть покупателей доступного жилья обратно на рынок именно в тот период, когда это было так необходимо. Сейчас уже известно, что программа будет продлена, участники рынка, по началу довольно серьезно встревоженные вопросом поддержки отрасли со стороны государства, сейчас спокойны. Но не только застройщиков и банки волновал вопрос отмены субсидирования. Покупатели также были встревожены и отреагировали небольшим всплеском интереса к ипотечным продуктам.  

 

До последнего момента со стороны правительства не поступало информации о продлении программы, поэтому эксперты уже начали рассуждать на тему дальнейшей судьбы строительной отрасли. Мы решили не отставать и посмотреть была ли альтернатива для покупателей, девелоперов, банков. Тем более за последнее время довольно серьезно активизировалось АИЖК (Агентство ипотечного кредитования): началась прямая выдача ипотечных кредитов, выпущен новый продукт – ипотека с плавающей ставкой и фиксированным платежом. Попробуем разобраться, могла ли новинка помочь рынку и окажутся ли все существующие продукты от АИЖК полезными для строительства? 

 

Об Агентстве по существу

На сегодняшний день у АИЖК много продуктов, которые агентство может предложить покупателям недвижимости. Все они разработаны с одной главной целью – обеспечить доступность жилья для россиян на всей территории нашей необъятной Родины. Фактически агентство является государственным институтом по развитию ипотечного кредитования, оно поддерживает одновременно интерес нескольких сторон: государства, инвестора, заемщика. Задача, прямо скажем, не из простых, так что «причудливость» выводимых на рынок продуктов во многом объясняется сложной ролью, которую взяло на себя АИЖК. 

 

Пару слов скажем о системе, по которой работает АИЖК. Она включает в себя несколько уровней взаимодействия: прежде всего это банки и некредитные организации, работающие непосредственно с населением и занимающиеся выдачей займов. Второй уровень – Агентство выкупает (рефинансирует) права требования по ипотечным кредитам (займам), выданные его партнерами – банками и некредитными организациями по единым Стандартам. Такая система позволяет добиться максимального охвата и глубины, работать по всей стране.

 

В настоящий момент Агентством реализуются две программы ипотечного кредитования: «социальная ипотека» и «стандарт». В соответствии с программой субсидирования процентных ставок, к ипотечным продуктам применяется опция «ипотека с господдержкой». Кредит по программе «стандарт» с опцией «ипотека с господдержкой» предоставляется под 10,9% годовых, кредит по программе «социальная ипотека» с опцией «ипотека с господдержкой» от 9,9%. 

 

Новый продукт, ипотека с переменной ставкой, вышел на рынок в конце января. Суть его в привязке к показателям инфляции. Процентная ставка, один из главных параметров любого кредита, пересматривается каждый квартал и корректируется в зависимости от показателей инфляции за прошедшие три месяца. Каждый раз она рассчитывается по формуле, установленной в договоре, плюс к числу добавляется порядка 5% – это стоимость риска и фондирования для АИЖК. Положительный момент заключается в том, что ежемесячный платеж остается фиксированным вне зависимости от пересмотра и корректировки ставки. А вот срок выплаты кредита может постоянно меняться. 

 

Для застройщиков

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова отмечает, что сейчас не совсем понятно, какую ставку АИЖК примет в качестве базовой при расчете кредита, но надбавка в 4,9 % выглядит очень серьезной. Если мы рассмотрим текущую ситуацию, при которой по информации Росстата уровень инфляции за предыдущий год составил 12,9%, добавим сюда 4,9%, то получим почти 18%. Это значительно выше ставки многих кредитных продуктов, которые предлагают коммерческие банки. Поэтому предложение на сегодняшний день не конкурентоспособно. Другое дело, что этим инструментом можно воспользоваться для реструктуризации валютной ипотеки, тогда в качестве компромисса он может быть рабочим. В этом году нам обещают, что ставка инфляции не превысит 6,5%. Блажен, кто верует… Но при нынешнем уровне оптимизма ипотека с господдержкой – крупная синица в руках. Так что АИЖК могло бы выйти на конкурентный уровень только в случае отмены ипотеки с господдержкой. 

 

Как отмечают застройщики, для них перспектива таких финансовых инструментов, которые сегодня предлагает АИЖК, выглядит сомнительно. Представители строительной компании «БЕТИЗ и К» считают, что конкурировать с субсидированием ипотечной ставки по эффективности очень сложно. Дело в том, что такой инструмент привлечения средств, как ипотечное кредитование, в основном используется для жилья доступных категорий – это либо эконом, либо комфорт-класс. Для покупателей такого жилья важно действительно иметь четкое представление о таких факторах как объем переплаты, срок кредитования и процентная ставка. Заниматься постоянным пересчетом этих показателей мало кто согласится. Прозрачность и максимальная понятность работы рынка кредитования сейчас важна как никогда. Людям нужны простые схемы кредитования. В этом плане простое субсидирование ипотечной ставки выглядит гораздо привлекательнее. 

 

Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, считает что при таких колебаниях рынка ипотечного кредитования застройщикам необходимо усиливать активность социальных инструментов, имеющихся в портфеле проектов. В случае с компанией KASKAD Family речь идет о рынке загородной малоэтажной недвижимости. Что это может быть? Прежде всего, материнский капитал в качестве первоначального взноса. Военная ипотека с особыми условиями, которые планируется предлагать участникам накопительной ипотечной системы (НИС). Одним из инструментов привлечения средств в проект может стать и АИЖК. 

 

Как отмечают эксперты и игроки рынка, данные программы могли бы стать быть достойной заменой господдержки, если рассматривать социальную ипотеку в комплексе.  Но, если брать в расчёт только долю АИЖК, то она не превысит 10% от всего портфеля ипотечных продаж. Такая невысокая доля связана со спецификой требований, предъявляемых к клиентам и объектам. Получить ипотеку по стандартам АИЖК могут только те клиенты, которые имеют официальный доход, а получить аккредитацию по силам далеко не всем застройщикам и объектам. Количество таких клиентов, к сожалению, невелико, так же, как и объектов, которые бы прошли все стандарты АИЖК. Поэтому данная программа отдельно полноценной заменой стать не сможет, при всем нашем желании.

 

Для покупателей

Итак, сейчас разберем удобство продуктов от АИЖК с точки зрения потенциальных покупателей.  По мнению коммерческого директора Glorax Development Руслана Сырцова, вся программа АИЖК, в первую очередь, удобна участникам социальных жилищных программ и обладателям государственных субсидий. Доля таких покупателей в общем числе клиентов у строительных компаний в настоящее время достаточно мала. В связи с этим, программа АИЖК не может стать достойной альтернативой субсидированию ипотечной ставки.

 

Обязательным требованием по программе АИЖК является подтверждение дохода справкой 2-НДФЛ. Но, как показывает сложившаяся практика, только менее 30% клиентов могут это сделать. Таким образом, для существенного числа покупателей жилья по этой причине обсуждаемая программа будет недоступна. Например, если по программе АИЖК взять схему сделки с использованием субсидии, то срок получения денежных средств в оплату договора долевого участия колеблется от 1,5 до 2 месяцев (при условии ускорения застройщиком регистрации документов). Это довольно долго и проблематично.

 

Вместо выводов

Если бы было принято решение об отмене субсидирования процентной ставки, то за счет высокого мультипликативного эффекта потери экономики из-за этого оказались бы гораздо больше, чем можно предположить. Хотя, проявились бы они, конечно, не сразу. Естественно, в первую очередь и наиболее сильно пострадала продажа новостроек. Спрос, по предварительным оценкам, мог сократиться более чем на 20%. 

 

Стоит сказать о том, что рынку предлагался еще один вариант – субсидирование первоначального взноса. Но, и он вряд ли смог бы  изменить ситуацию. Экономический кризис с точки зрения ипотечного заемщика – это, прежде всего, неопределенность с личными будущими доходами. Многие компании зачастую реагируют на кризис не массовыми увольнениями, а снижение выплат сотрудникам (неполные рабочие недели, сокращение переменной части зарплаты и прочее). В таких условиях для уменьшения рисков заемщика и повышения спроса на ипотечные кредиты важным является возможность снижения ежемесячного платежа по кредиту. Субсидирование процентной ставки такое снижение обеспечивало, субсидирование первоначального взноса до определённого уровня (например, до 30%) подобного эффекта не даст.

 

Альтернативы ипотеке, конечно, существуют. Например, продажа в рассрочку на длительный срок. Но эти альтернативы, так же как ипотека, требуют длинных и дешёвых денег, а с ними как раз проблема. Собственно, именно эту проблему и надо решать. Радикальный вариант - финансирование Центральным Банком коммерческих банков на длительный срок под залог ипотечных облигаций, или, на старте, вообще выкуп ипотечных облигаций напрямую Центральным Банком. Но при нынешней политике ЦБ, скорее всего, такой вариант реализован не будет.