Мы продолжаем готовить обзоры по рынку первичной недвижимости Московской области. Выбираем новые города, рассказываем о местных новостройках, оцениваем их преимущества и недостатки. В каждом таком материале затронуты вопросы качества городской среды, инфраструктурной развитости, наполненности социальными и коммерческими объектами. Это позволяет не просто узнать про рынок недвижимости, например, города Коломна, но и понять, насколько населенный пункт пригоден для жизни в каждом отдельном случае.

 

Коломна относится к городам дальнего Подмосковья, расстояние от столицы более 100 км на юго-восток. Согласно статистике сейчас в Коломне проживает более 140 000 человек, а значит это довольно самобытный город с развитой транспортной сетью и инфраструктурным наполнением, к тому же известный туристический центр и административный центр Коломенского района. Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» считает Коломну крупным городом для дальнего Подмосковья. Город имеет высокую транспортную доступность, ближайшие транспортные магистрали – Новорязанское шоссе и трасса Р115 (соединяет Егорьевск с Тульской областью, проходит через Коломну, Озеры, Каширу и Ожерелье). Кроме того Коломна имеет прямое железнодорожное сообщение с Москвой – три железнодорожные станции, которые соединяют город с Казанским вокзалом. Коломна является речным портом (расположена на реках Оке, Москве и Коломенке), однако учитывая значительную удаленность города от столицы, время в пути составляет 2-2,5 часа.

 

Оценивая расположение Коломны относительно Москвы, начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре также отмечает хорошее транспортное сообщение со столицей и относительно небольшую удалённость, благодаря чему Коломна остаётся привлекательным городом для жизни.

 

А по мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», географическое положение Коломны с точки зрения близости к важнейшим федеральным трассам нельзя назвать удачным. Город расположен в пяти километрах к югу от Новорязанского шоссе, причем большая часть Коломны отрезана от него Москвой-рекой. До второй ближайшей федеральной трассы – М-4 – прямой дороги нет, и путь до нее займет 1 час. 

 

В отличие от прилегающих дорог, инфраструктура внутри города развитая, о чем говорит хотя бы разветвленная трамвайная сеть, состоящая из 10 маршрутов, что для города с населением почти 145 тыс. человек довольно много. Тем не менее, качество автомобильных дорог низкое, однако оно компенсируется слабо интенсивным движением, поэтому пробки в городе редки. 

 

По данным «Метриум Групп» в Коломне хорошо обстоят дела с социальной инфраструктурой. Местные жители и гости города могут воспользоваться услугами 22 общеобразовательных школ, порядка 10 специализированных школ, 27 детских садов, 19 больниц, поликлиник и диспансеров, 25 спортивных центров, клубов, оздоровительных комплексов. 

 

Новостройки в Подмосковье у москвичей в основном популярны по двум причинам – хорошая экология и низкая стоимость квадратного метра, особенно если мы говорим о дальнем Подмосковье. Объективно Коломну сложно назвать экологически чистым местом, прежде всего потому, что здесь до сих пор функционируют промышленные предприятия, плюс ко всему город огибает федеральная трасса М-5, а автодорога Р-115 пролегает сквозь него. Как отмечают сами местные жители, последнее время коммунальщики плохо следят за порядком, улицы замусоренные, неухоженные. 

Эксперты более лояльны в своей оценке. По словам Ирины Кирсановой, Коломна отличается благоприятной экологией, так как расположена вблизи рек Москва, Ока и небольшой реки Коломенки. В ближайшем окружении много лесных массивов, в самом городе много скверов и парков, исторических памятников. 

 

Главный фактор, который определяет специфику развития рынка первичной недвижимости Коломны – ее удаленность от Москвы. По современным меркам Коломна находится довольно далеко чтобы быть ориентированной на столичного покупателя, все объемы предложения на 85% разбираются местными жителями и жителями окрестных населенных пунктов. Яна Булмистре рассказывает что, в подавляющем большинстве в Коломне предлагаются квартиры в уже сданных жилых комплексах, но есть и несколько строящихся объектов, например, новый ЖК «Донской» в микрорайоне «Колычево». Строительство проекта ведется очередями, последовательно вплоть до 2021 года и включает в себя более 20 жилых домов, а также детский сад и общеобразовательную школу. В настоящий момент строится и реализуется жилье в 5-ой и 6-ой очередях. Застройщиком выступает «РК-Газсетьсервис», он же возводит и жилой дом на улице Сапожковых. Всего проектом в данном жилом комплексе предусмотрено 70 квартир, включая одно-, двух- и трёхкомнатные метражом от 46 до 88 кв.м.

В центральной части города на улице Дзержинского возводится ЖК «Огни Коломны». Это трёхсекционный кирпично-монолитный дом переменной этажности (9 – 14) на 148 квартир. Проектом предусмотрены одно- и двухкомнатные квартиры от 45,66 до 70,23 кв.м.

 

Как рассказала Мария Литинецкая, по данным Министерства экономического развития Московской области, в 2015 году объем ввода жилья в Коломне достиг 52 тыс. кв. м. Это 20-я позиция среди других городских округов Московской области. По этому показателю Коломна уступила одну строчку Дубне (53 тыс. кв. м), и обошла Краснознаменск (49 тыс. кв. м). Для сравнения, самые высокие объемы строительства в 2015 году зафиксированы в Балашихе (545 тыс. кв. м), а самые низкие в Пушкино – менее одной тысячи кв. м. В 2015 году был зафиксирован резкий рост строительства величиной в 33% по сравнению с 2014 годом. Тем не менее, минэкономразвития Мособласти в ближайшие годы не ожидает таких скачков: в 2016 году объемы ввода нового жилья сохранятся на текущем уровне (52,2 тыс. кв. м), а в 2017 даже снизятся до 50,6 тыс. кв. м.

 

В настоящий момент ведется строительство жилья преимущественно в Центральном и Репинском районах города (это центр Коломны), а также в районе Колычёво, он считается спальным. 

 

Новостройки города Коломна

 

Источник: «Метриум Групп»

 

Всё жильё, которое на данный момент возводится в Коломне, относится к эконом- и комфорт-классу. Однако ранее в городе были построены жилые комплексы бизнес-класса – ЖК«Серебряные паруса» и ЖК «Виктория-парк». Сейчас, в связи со сложной экономической ситуацией, девелоперы ориентируются на более бюджетный сегмент, который будет по карману местным жителям.

 

В пригороде сохранилось много дач, однако современных и благоустроенных коттеджных посёлков в окрестностях Коломны нет. 

 

По данным госпожи Литинецкой, в Коломне, как и в других подмосковных локациях цены на недвижимость снизились. Средняя стоимость квадратного метра составляет от 55 тыс. рублей до 66 тыс. рублей за квадратный метр, она сравнима с такими подмосковными городами как Ступино, Сергиев Посад и Дмитров. За однокомнатную квартиру придется отдать от 1,8 млн. рублей до 2,3 млн. рублей, а с бюджетом в 7,3 млн. рублей можно приобрести двухуровневую квартиру без отделки, но площадью 186 кв.м. Средняя цена двухкомнатной квартиры составляет 3,4 млн. рублей, трехкомнатной – 4,62 млн. рублей (по данным базы недвижимости WinNER).

 

Поскольку Коломна удалена от Москвы почти на 100 км, едва ли её можно рассматривать как альтернативу жилью в столице или ближнем Подмосковье. В связи с этим, потенциальному инвестору придется ориентироваться на финансовые возможности и предпочтения местных жителей, а также приезжих из соседних населенных пунктов. 

 

До наступления рецессии ситуация на рынке труда Коломны была благоприятной, так как здесь сконцентрировано много промышленных предприятий, в том числе оборонной отрасли, которая, как известно, ориентирована на стабильный государственный заказ. В связи с этим, в Коломне будет сохраняться определённый уровень платежеспособного спроса, на него и может ориентироваться застройщик. Однако надо учитывать возникающие экономические риски: сокращение госрасходов на оборону, повышение безработицы. 

 

Не стоит забывать, что Коломна – не только промышленный, но и культурный центр с развитой инфраструктурой, привлекающий туристов. В частности, в 2015 году Коломну посетили 180 тысяч туристов. Поэтому стоит рассмотреть возможность реализации проектов бюджетной недвижимости, ориентированной на сдачу в краткосрочную аренду.