В решении проблем граждан, связанных с получением прав собственности на самовольное строение или жилой дом, купленный ненадлежащим образом, огромное значение имеют все сведения, подтвержденные документами. Это могут быть старые справки, договоры или расписки. Подчас они играют решающую роль в этих трудных, но очень важных делах.     

Итак, гражданка Ф. обратилась в суд с иском к администрации города о признании договора купли-продажи жилого дома состоявшимся и признании права собственности на жилой дом.

Исковые требования мотивировала тем, что земельный участок, расположенный под спорным жилым домом, изначально был предоставлен в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома гражданке Н. в 1949 году. В 1980 г. между Н. и С., приходящейся истице матерью, было достигнуто устное соглашение о продаже земельного участка с расположенным на нем жилым домом. Истица с матерью и братом вселились в указанный дом, стали нести бремя его содержания. В 1987 году между нею и Н. был заключен письменный договор купли-продажи этого жилого дома. Она с членами своей семьи зарегистрирована в нем по месту постоянного жительства с 1987 года. На жилой дом заведена домовая книга. В 1992 году она произвела реконструкцию и ремонт дома, в результате чего площадь дома увеличилась до 46,80 кв.м. В 1997 году ее мать С. умерла, а в 2008 году - Н. Каких-либо притязаний со стороны третьих лиц в отношении спорного домовладения все указанное время не предъявлялось.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований Ф., исходя из того, что спорное домовладение является самовольной постройкой, право бессрочного пользования находящегося под домом земельного участка было предоставлено Н., которая умерла, в связи с чем прекратилось и ее право пользования данным земельным участком. Поэтому не имеется оснований для признания договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома состоявшимся, а в связи с этим - и для удовлетворения остальных исковых требований истицы.

Судебная коллегия не согласилась с данными выводами суда, указав на то, что они сделаны без учета имеющихся в деле других доказательств и всех обстоятельств дела. В соответствии с ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, возведенный на не отведенном для этих целей земельном участке, без получения на то необходимых разрешений. Но материалы гражданского дела свидетельствовали о том, что спорное домовладение указывалось самовольной постройкой ввиду не обнаружения в архивах исполкома поселкового Совета депутатов трудящихся документов о выделении земельного участка Н. Однако истицей был найден и представлен договор о выделении земельного участка Н. под строительство указанного домовладения. Суд первой инстанции не обратил внимания на это обстоятельство. В материалах дела также имелись данные о технической регистрации возведенного Н. в установленный в договоре срок на указанном земельном участке жилого дома.

Из этого следует, что спорный жилой дом был возведен на предоставленном Н. для строительства индивидуального жилого дома земельном участке. На возведение жилого дома ей было выдано соответствующее разрешение, жилой дом был зарегистрирован в органах технической инвентаризации в соответствии с действовавшим на тот период времени порядком. В связи с этим возведенный ею жилой дом не считался самовольной постройкой, и Н., являясь его собственником, вправе была распоряжаться им по своему усмотрению.

В подтверждение своих исковых требований Ф. представила копию составленного между Н. и ею договора купли-продажи жилого дома. Указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, однако в соответствии с ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, или хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Также, согласно Гражданскому кодексу, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи этого имущества. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации в порядке, предусмотренном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако следует учесть, что договор считается заключенным, если он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, при условии, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора о предмете этого договора. Также в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Договор должен предусматривать цену объекта. Существенным условием договора купли-продажи объекта недвижимости, является перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из материалов дела следовало, что составленный сторонами договор купли-продажи спорного домовладения содержал все существенные условия, названные в перечисленных требованиях. Судебная коллегия учла и то обстоятельство, что истица с членами семьи владеет и пользуется спорным домом в течение 24 лет после составления данного договора, а фактически более 40 лет.

В данном деле стороны договор купли-продажи жилого дома и переход права собственности не зарегистрировали, но обязательства по сделке исполнили: Н. денежные средства в счет продаваемого дома получила, дом ею фактически был передан истице, которая в него вселилась, проживает в нем длительное время, все это время несет расходы по его содержанию. Так как право собственности умершей Н. на спорное домовладение возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оно не может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Договор купли-продажи и переход права собственности на жилой дом к истице не могут быть зарегистрированы в силу смерти продавца. Данных о наличии спора между продавцом и истицей в отношении притязаний на жилой дом в деле не имеется, права истицы на спорный дом наследниками умершей не оспариваются. В связи с этим по правилам, указанным в Гражданском кодексе РФ, истица вправе требовать признания данного договора состоявшимся в судебном порядке и признания права собственности за ней.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. ГК РФ предусматривает случаи, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. В таком случае суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В нашем случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца в связи с его смертью, поэтому суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из рассмотренных судом обстоятельств, предъявленных истицей документов, в данном деле не усматривалось иных препятствий для регистрации права собственности истицы на спорное домовладение, кроме смерти продавца. В связи с чем её требование о признании договора купли-продажи жилого дома и признание права собственности на жилой дом подлежало удовлетворению судом второй инстанции. Однако если бы истица во время рассмотрения данного дела судом первой инстанции была более внимательна и решительна, то её исковые требования были бы удовлетворены с самого начала.

Источник: https://www.n-s-k.net/fix/all/article/48