ТСЖ в новостройках
Итак, уже скоро, совсем скоро вы станете полноправным владельцем квартиры в новостройке. Позади хлопоты, связанные с покупкой жилья, оформлением собственности... А что дальше? А дальше - вопросы, связанные с организацией управления недвижимостью. Кто будет в ответе за своевременное и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг? Ответ – скорее всего, товарищество собственников жилья, сокращенно - ТСЖ.
Что это такое, почему именно данная форма управления недвижимостью рекомендуется будущим владельцам квартир в новостройках, какие особенности следует учесть при создании ТСЖ – на эти и другие, не менее актуальные вопросы, специально для журнала «Все о новостройках» отвечает наш собеседник - Светлана Павловна Суворова, директор автономной некоммерческой организации «Городской центр ТСЖ».
Что такое ТСЖ и в чем преимущества этой формы управления недвижимостью?
– Товарищество собственников жилья – прежде всего, некоммерческая организация, которая состоит из собственников помещений в жилом доме, осуществляет функции управления недвижимостью и представляет интересы собственников жилья. Эта практика широко распространена в большинстве западных стран, например, в Германии членство в ТСЖ человек получает вместе с правом на квартиру, и не может от этого отказаться. Преимущества ТСЖ в том, что именно вы сами контролируете качество услуг, периодичность их предоставления, стоимость. В ТСЖ есть возможность получать дополнительные доходы от использования общего имущества - от сдачи в аренду, размещения рекламы - и полученные деньги направлять на благоустройство своего дома и придомовой территории. Здесь открывается простор для творчества: ТСЖ имеет право принимать решения по перестройке помещений, возведению строений на местности, прилегающей к дому. В итоге - красивый благоустроенный двор, подъезд, дом, добрососедские отношения между жильцами.
В Новосибирске сегодня ТСЖ создается в большинстве новых домов еще на стадии застройки.
Почему владельцам квартир в новостройках рекомендуется создавать именно ТСЖ?
– ТСЖ – это единственный способ управления недвижимостью, который могут выбрать инвесторы (будущие собственники) на стадии строительства до сдачи объекта в эксплуатацию. И с помощью ТСЖ появляется реальная возможность контроля за ходом работ, устранения возможных недочетов и отклонений от проекта. В соответствии с законодательством, ТСЖ вправе контролировать ход работ на строительной площадке, отслеживать изменения в проекте, привлекать специалистов для консультации. И чем раньше будет создано ТСЖ, тем лучше.
В чем выгода создания ТСЖ на более ранних сроках?
– В соответствии с законодательством, ТСЖ создается собственниками более 50% (от площади) помещений в многоквартирном доме. Сейчас инициатором создания большинства ТСЖ выступает сам застройщик, потому что сдать дом в эксплуатацию он должен представителям собственника. А это – ТСЖ. Разумеется, что застройщику легче работать со «своим» председателем ТСЖ, но интересы застройщика и инвестора, будущего собственника жилья, не всегда совпадают.
Некоторые застройщики предлагают себя в качестве управляющей компании после сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае (опыт Кемерово) уже на стадии строительства предусматриваются такие технологические и конструктивные решения, которые впоследствии облегчают содержание здания и экономят ресурсы.
Что нужно для создания ТСЖ?
– Как уже было сказано – решение принимается большинством собственников (более 50% по площадям) на общем собрании. Тогда как в соответствии со старым законодательством для создания ТСЖ была необходима инициатива буквально нескольких человек, что и позволяло застройщику самому создавать и впоследствии контролировать ТСЖ. Для инвесторов, желающих создать ТСЖ, самое главное – это найти друг друга и объединиться. Хорошо, если застройщик идет навстречу инвестору и предоставляет информацию об инвесторах – будущих собственниках помещений.
ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ БУДУЩИЙ СОБСТВЕННИК ЖИЛЬЯ
Постановление правительства Российской Федерации № 491 от 13 августа 2006 г., «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
6. Установить, что действие пункта «г» пункта 24 и пункта 25 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, распространяется на многоквартирные дома, разрешение на внедрение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме
Пункт 24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержание сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих им ненесущих конструкций многоквартирного жилого дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
первый экземпляр – товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
второй экземпляр – по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае, если товарищество не создано);
третий экземпляр – в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.
