Дарья Сысоева - юрист по гражданскому и международному частному праву, консультант в сфере собственности. Обладает многоотраслевым опытом юридической работы с непрерывной судебной практикой, участник публичных обсуждений законов в рамках национального проекта «Доступное жилье – гражданам России» в Кемеровской и Новосибирской областях среди ведущих застройщиков, банков, АИЖК.

Стать первоначальным собственником жилья в многоквартирном доме можно только в четырех случаях, и прежде, чем их назвать, хочется подчеркнуть, что этот перечень - исчерпывающий. Каковы будут последствия того, что застройщик установил с вами иные отношения, за рамками законных четырех? Регистрационная служба откажет в регистрации права собственности на построенную квартиру.
Логично, что новый Закон о рекламе разрешил с 1 июля 2006 г. рекламировать привлечение средств граждан на строительство жилья в этих же самых случаях. Ответственность за незаконную рекламу наряду с застройщиками – рекламодателями несут рекламные агентства – рекламопроизводители и средства массовой информации – рекламораспространители. Незаконной рекламы быть не должно. Но о том, что она есть, антимонопольный орган, вероятнее всего, узнает только из вашей жалобы.
Из содержания рекламы можно сделать вывод об основании привлечения средств граждан на строительство многоквартирного дома и вашего будущего права собственности на квартиру соответственно. Итак, каковы эти четыре основания и их признаки в рекламе?
Договор участия в долевом строительстве. Признак в рекламе – обязательная по закону ссылка на место и способ ознакомления с проектной декларацией строящегося объекта. Проектная декларация предусмотрена только в долевом строительстве. Из нее, например, вы сможете узнать о составе общего имущества в доме, которое впоследствии будет принадлежать жильцам на праве общей долевой собственности, назначении встроенного нежилого помещения (ресторан или детский сад), о фактических сроках ввода в эксплуатацию ранее построенных объектов в соотношении с проектной документацией, о предлагаемом вам застройщиком способе обеспечения обязательств по договору: поручительство банка или залог земельного участка (права его аренды) и самого строящегося объекта.
Договор участия в долевом строительстве и уступка прав по нему подлежат регистрации в Федеральной регистрационной службе, после чего можно оплачивать денежные средства. Государственная регистрация исключает двойную продажу. Право на заключение договора принадлежит застройщику. Другие организации, например, инвестиционно - строительные компании (ИСК), привлекающие граждан к приобретению строящегося жилья по поручению застройщика, аналогичного права на заключение договора участия в долевом строительстве от своего имени не имеют. Застройщик может передать полномочия на заключение договора лишь представителю по доверенности, о чем указывается в договоре участия в долевом строительстве. Права и обязанности по такому договору возникнут у застройщика. В связи с отменой лицензирования деятельности заказчика-застройщика с 1 января 2007 г. эта процессуальная фигура сохранится только в виде стороны по договору подряда, что к гражданам, предоставившим средства на строительство жилья, прямого отношения не имеет. С учетом эксклюзивного права застройщика на заключение договоров участия в долевом строительстве утрачивает смысл употреблять в рекламе термин «заказчик».
Членство в жилищно-строительном кооперативе в соответствии с Жилищным кодексом. Традиционным признаком в рекламе привлечения денежных средств является указание на возможность оплаты путем членства в ЖСК.
Членство в жилищно-накопительном кооперативе, известном с 1 апреля 2005 г. по ФЗ – 215. Признак в рекламе – сведения о включении данного ЖНК в реестр жилищных накопительных кооперативов, адрес сайта данного ЖНК в сети «Интернет», а также порядок покрытия убытков членам ЖНК.
Есть еще четвертое основание, квартира в обмен на облигацию (жилищный сертификат) застройщика по закону «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», принятому уже после вступления в силу Закона о рекламе. Эмитент облигаций аналогично застройщику в долевом строительстве должен обладать правом собственности или аренды на земельный участок и получить разрешение на строительство.
Никакие другие правоотношения с гражданами не приведут к первичному праву собственности на квартиры в строящихся многоквартирных домах, кроме договоров участия в долевом строительстве, членства в ЖСК, ЖНК и в обмен на облигации. Оговоримся, что право собственности на квартиры в домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г., будет оформляться по договорам, не прошедшим государственную регистрацию. Но реклама привлечения денежных средств граждан на строительство таких объектов не разрешена. Последнее представляется досадной невнимательностью законодателя, который существенно ограничил право застройщиков на продажу квартир с помощью рекламы в строящихся многоквартирных домах, правовое положение которых абсолютно законно и доля присутствия на рынке еще существенна.
Завершая обзор, хочется сказать, что законодательная возможность рекламировать избранный застройщиком способ привлечения денежных средств граждан на строительство жилья становится самостоятельной характеристикой строящего жилья как товара. Представьте себе рекламу новостройки без указания местонахождения объекта. Она оставит впечатление недоразумения. Недвижимость без места это не недвижимость вовсе. Вспомните определение. Недвижимость это то, что прочно связано с землей. Так и реклама привлечения денежных средств граждан прочно связана с основаниями такового. И, если в ней отсутствуют отмеченные существенные признаки, это такое же недоразумение как недвижимость без места. Очень многие застройщики Новосибирска привлекают денежные средства граждан на указанных законных основаниях. Добейтесь безупречности своей рекламы по указанным аспектам. Это ничуть не менее важно, чем качество, современная инфраструктура, цена и прочие рекламируемые вами характеристики.
И уж тем более не позволяйте редакциям некоторых рекламных справочников по недвижимости опускать эти сведения в вашей рекламе с целью нивелировать незаконность рекламы привлечения денежных средств граждан в других объектах. Будущее только за каталогом законной рекламы, которая приведет к желанному титулу собственника. Мы все сделали для этого очень много.

Источник: https://www.vseon.com/novosib/issues/articles/1869