Еще одна причина продаж квартир до заселения – инвестиционные сделки на первичном рынке. По оценке участников рынка, их количество постепенно растет, и в прошлом году достигло 10-15%. На каком этапе выгоднее и проще сбывать с рук ставшие ненужными квадратные метры и с какими непредвиденными трудностями можно столкнуться, разбиралась корреспондент БН.

 

Угадать момент

Когда лучше продавать квартиру: в ходе строительства дома или после того, как она будет передана законному владельцу? Вопрос не так прост, как кажется. «Новая квартира, на которую оформлено право собственности, всегда на 10-15% дороже аналогичной, расположенной в достроенном, но не введенном в эксплуатацию доме», – утверждает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. К тому же, как правило, спустя полгода-год после того, как дом сдан, застройщик успевает распродать все оставшиеся у него квартиры, во всяком случае наиболее ликвидные однокомнатные и небольшие двухкомнатные. После этого объект может быть выставлен на продажу по наилучшей цене. (Конечно, при условии, что за время ожидания государственной регистрации права собственности рядом с вашим домом не успели выстроить еще один и не начали продавать похожие квартиры в аналогичном ценовом сегменте).

 

Но следует помнить, что ожидание лучшего момента для реализации квартиры может сильно затянуться. После подписания сторонами передаточного акта ее нельзя продать по договору переуступки прав требования, так как застройщик уже выполнил обязательство по передаче объекта. А продажа по договору купли-продажи, в соответствии с ГК РФ, возможна только после регистрации имущественных прав дольщика в Росреестре. Таким образом, возникает некий временной провал, когда квартира в принципе не реализуема. Провал этот может оказаться довольно долгим: даже у самых надежных и прозрачных застройщиков от подписания дольщиком акта приема-передачи квартиры до регистрации его права собственности проходит три-четыре месяца. У остальных этот промежуток порой растягивается на годы. Юридически в этот момент возможен предварительный договор купли-продажи. Но на практике, говорят риэлторы, далеко не многие покупатели готовы приобретать жилье по такой схеме.

 

Таким образом, человек, решившийся на продажу недостроенной квартиры, должен определяться сам, что ему важнее – наилучшая цена или сэкономленное время. Но надо учесть множество разноплановых факторов. Например, такой: растянувшееся на месяцы владение инвестиционным объектом предполагает некие дополнительные затраты – на оплату коммунальных услуг, на обустройство общественных пространств, а следовательно, снижает маржу продавца. В свою очередь, продажа по договору переуступки заметно сужает круг потенциальных покупателей, исключая из их числа получателей различных субсидий или участников длинных риэлторских «цепочек».

 

Без застройщика не обойтись

Предположим, дольщик не хочет ждать, когда «вызреет» наилучшая цена. Тогда продажа объекта осуществляется на этапе строительства дома одним из двух способов – либо по уступке прав требования, либо путем замены стороны в договоре. В тех случаях, когда оплата квартиры произведена не полностью, закон это прямо регламентирует: в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса РФ на перевод (переуступку) долга требуется предварительное согласие кредитора, в нашем случае – застройщика. Но и в противном случае, если квартира оплачена полностью, без контактов со строительной компанией чаще всего не обойтись. В большинстве договоров прописано, что участник долевого строительства вправе уступить свое право требований только при наличие письменного согласия застройщика и банка (если квартира приобреталась в ипотеку).

 

«Как правило, застройщики закладывают в договоры плату за переоформление документов при оформлении переуступки. Это может быть фиксированная сумма в пределах 1-3 тыс. долл. или некий процент от стоимости квартиры», – говорит руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова. Единой практики по оплате этих дополнительных расходов нет: в одних случаях продавец включает в цену объекта, в других – делит пополам с покупателем.

 

Несколько сложнее оказывается процесс в случае покупки квартиры в доме, который строится по схеме ЖСК. Процедура уступки в этом случае происходит следующим образом: заключается договор купли-продажи пая, одновременно пишется заявление председателю правления кооператива с просьбой разрешить уступку пая. После чего в кооператив направляется уведомление о том, кто приобрел указанный пай. Другими словами, в соответствии с законами необходимо согласие участников кооператива. Риэлторы отмечают, что случаев переуступки прав по договорам паенакопления в их практике на порядок меньше, чем по ДДУ. Объясняют это некоторой настороженностью потенциальных покупателей к этому варианту продаж – ведь, в отличие от уступки в рамках ФЗ-214, договор продажи пая нигде не регистрируется и считается более рисковым.

 

По словам Максима Ельцова, некоторые застройщики действуют довольно цинично. Они либо вовсе не прописывают в договорах возможность переуступки прав требования, либо вынуждают участника долевого строительства передавать им квартиру на реализацию, требуя за это ощутимые комиссионные, доходящие до 200 тыс. руб. «Но, несмотря на высокую комиссию, объект зачастую экспонируется плохо и продается месяцами. И это объяснимо – строительная компания заинтересована в первоочередной продаже собственных нереализованных квартир», – поясняет Максим Ельцов. Продажа через риэлторов оказывается более эффективной, но не менее дорого. Их комиссия составляет 2-5% от стоимости объекта и сопоставима с аппетитами застройщика.

 

Наиболее экономичный путь – самостоятельно размещать объявление о продаже строящегося жилья в специализированных изданиях и на интернет-порталах. Но надо грамотно подойти к вопросу ценообразования и не слишком жадничать. Если застройщик продолжает продавать похожие квартиры в том же жилом корпусе, то следует определить цену хотя бы на 5% ниже. Ведь при равных ценовых условиях покупатель охотнее обратится напрямую к застройщику в уверенности, что сделка будет более быстрой и менее рисковой.

 

Дополнительные хлопоты

Представим еще более запутанную ситуацию: необходимо переуступить строящуюся квартиру, купленную в ипотеку. Если кредит не погашен, то права требования на нее находятся в залоге у банка. «Заемщик должен прийти к нам с письмом от застройщика, в котором подтверждается, что тот не возражает против переуступки прав требования. Мы со своей стороны будем содействовать проведению сделки», – утверждает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова.

 

Надо быть готовым к тому, что банк может потребовать комиссионные за выдачу разрешения на снятие обременения с залога. Это может быть процент от оставшегося долга, как правило 1-1,5%, либо фиксированная сумма, 10-15 тыс. руб. Рассмотрение заявки, поданной в письменном виде, займет от двух-трех рабочих дней до недели. В случае принятия положительного решения покупатель должен будет погасить кредит продавца: он вносит денежные средства двумя частями в разные банковские ячейки. В одну кладется сумма, равная непогашенному остатку кредита, в другую – разница, полагающаяся продавцу. После этого на регистрацию в УФРС одновременно подается заявление банка о снятии обременения с залога и договор переуступки прав требования.

 

Вполне реально провести «зеркальную» операцию – продать свою недостроенную квартиру покупателю, который рассчитывает оплатить ее с привлечением банковского займа. До недавнего времени бытовало убеждение, что ипотека и переуступка несовместимы из-за категорического нежелания кредитных организаций связываться со сложными схемами. На самом деле все больше банков готовы кредитовать приобретаемое по переуступке жилье, но только – в рамках ФЗ-214. Выдача кредитов на приобретение квартир, покупаемых по переуступке предварительного договора купли-продажи или в домах ЖСК, не предусмотрена, пояснила Татьяна Хоботова.

 

Продавец строящегося жилья должен помнить еще об одном нюансе – государство не приветствует спекулятивные сделки, а потому, согласно ст. 208 НК РФ, доходы от реализации прав требования учитываются при налогообложении. Если разница между ценой первоначального договора с застройщиком и ценой, указанной в договоре переуступки, отличается в бóльшую сторону – нужно подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ. Однако на практике риэлторы давно придумали схему ухода от налога: в договоре переуступки указывается первоначальная стоимость объекта, а на разницу с реальной ценой заключается дополнительный договор в простой письменной форме. Судя по форумам дольщиков, банки также не возражают против занижения реальной цены объекта в договоре переуступки, хотя прямо об этом говорить отказываются.

 

Автор: Елена Денисенко

 

Источник: БН.ру