Как застройщики обходят ДДУ?
Недавно моя клиентка заинтересовалась квартирой в новостройке. Когда дело дошло до анализа документальной части, выяснилось, что продажи осуществляются не по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ, а по договорам паенакопления в жилищном строительном кооперативе (ЖСК). Что такое ЖСК и в чем отличие покупки квартиры в новостройке по схеме ЖСК от покупке по ДДУ - разберемся в этой статье.
Что такое ЖСК?
Жилищный строительный кооператив - это такая форма взаимодействия граждан, когда они объединяются для строительства и управления жильем. Впервые такие объединения появились в 20 годах 19 века, но были ликвидированы как проявления частной собственности. Возрождены ЖСК были указом ЦК в 1958 году, когда численность населения возросла в послевоенный период . До начала приватизации жилья покупка квартиры в ЖСК была едва ли не единственным способом получить квартиру в собственность. И не смотря на дороговизну этого способа (в 80х годах стоимость пая в ЖСК составляла 3000 рублей при месячной зарплате в 120-140 рублей), от желающих купить квартиру не было отбоя. Во-первых, потому что качество строительства было на высоте (строили для себя), а во-вторых, и управление этими домами было обособленное. И как следствие, контингент жильцов был соответствующий.
Особенности ЖСК сегодня.
214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." регламентирует отношения по привлечению денежных средств дольщиков на этапе строительства многоквартирного дома. Этот закон прямо говорит, что единственной разрешенной альтернативой долевому строительству может служить жилищный кооператив. Жилищные кооперативы бывают двух видов: жилищный накопительный кооператив (ЖНК) и жилищный строительный кооператив (ЖСК). Разница между ними заключается в том, что платежи в ЖНК регламентируются 215-ФЗ от 30.12.2004г . Участник ЖНК оплачивает несколько видов взносов: первоначальный, ежемесячный и паевой. Порядок платежей в ЖСК не прописаны в специальном законом. И хотя ЖСК посвещены две главы Жилищного кодекса (11-я и 12-я), единственный документ, регламентирующий оплату квартир в ЖСК - это устав кооператива.
Итак, хотя участие в ЖСК является вполне легальной возможностью купить квартиру в строящемся доме, этот способ является более рисковым, чем покупка квартиры по договору долевого участия. Основные риски покупателя, члена ЖСК, это:
- Риск увеличения стоимости квартиры при необходимости доплаты сверх оплаченного пая
- Риск срывов сроков строительства
- Риск двойных продаж
Конечно, сам по себе договор долевого участия не является панацеей при покупке новостройки. И при продажах по 214-ФЗ срыв сроков сдачи объекта - не редкость. В ДДУ также возможны формулировки о обязанности участника строительства доплатить застройщику в случае, если площадь квартиры по обмерам БТИ в готовом доме будет больше, чем проектная, указанная в ДДУ. Однако, от двойных продаж ДДУ все-таки защищает.
Если ЖСК организовывают, значит, это кому-нибудь нужно?
Рассмотрим случаи, когда создается ЖСК:
- Инициативная группа граждан решила построить для себя дом. При наличии грамотного управления коопреативом и целевого расходования средств возможна покупка квартиры по выгодной цене, помноженная на высокое качество строительства дома. Хотя, я с таким на практике не встречалась - уж очень редко в России бывает грамотное управление вкупе с целевыми тратами.
- Застройщик, не имеет возможности заключать ДДУ. Это происходит, когда нет хотя бы одного из документов: разрешения на строительство, зарегистрированного договора аренды земельного участка (или иного документа на землю), опубликованной проектной декларации). Но стройка идет параллельно с оформлением документов, и застройщик создает "карманное" ЖСК как офис продаж, чтобы привлекать деньги на строительство. Вполне возможно, что после получения необходимых бумаг застройщиком, договор с ЖСК будет переоформлен в ДДУ с застройщиком. Вполне возможно также, что этого и не произойдет.
И в первом и во втором случае, ЖСК - это высокорисковый способ частных инвестиций в строительство жилья, не регламентированный жестко законодательно. При прочих равных покупка квартиры по ДДУ у проверенного застройщика будет более выгодным решением.
