Как правильно подойти к покупке залоговой квартиры?
Недвижимость, приобретаемая по ипотеке, имеет свою, определенную особенность, а именно, она остается в залоге у банка до полного погашения кредита, а это долгие годы. Мало кто в наше время живет в одной и той же квартире по 20 лет: кто-то увеличивает жилплощадь, другие вынуждены ее уменьшить из-за финансовых трудностей, третьи переезжают в другой город.
Так, в результате различных обстоятельств, собственники, порой, вынуждены продавать свое жилище. Число сделок «с обременением» сегодня доходит до 10%. Однако по количеству рисков приобретение залоговой недвижимости существенно отличается от обычной.
Особенности покупки залоговой квартиры
Во-первых, продать жилье, купленное по ипотеке, возможно только с согласия банка.
Во-вторых, залог при смене собственника сохраняется. Таким образом, возникает риск оплатить недвижимость и остаться должником по чужому кредиту.
В-третьих, часто банк оставляет у себя правоустанавливающие документы на квартиру, что влечет трудности с их ознакомлением.
Вместе с тем, существуют и плюсы: залоговую недвижимость ранее проверяли и кредитная организация, и страховая компания, поэтому при грамотном подходе у покупателя может быть гораздо меньше неприятных сюрпризов, хотя на 100% чистоту сделки гарантировать невозможно и по ипотечному жилью.
Схемы мошенничества
Зачастую стороны купли-продажи залоговой недвижимости договариваются о предоплате, с помощью которой продавец обязуется погасить долг банку, а затем не обремененную квартиру передать новому владельцу.
Однако с момента уплаты аванса и до регистрации права собственности проходит несколько дней. В подобной ситуации существует риск того, что продавец «передумает», а взыскание назад уже оплаченной суммы будет проблемой покупателя.
Нередки и случаи, когда под предлогом нахождения правоустанавливающих документов у кредитной организации, продавец предоставляет только их копии, что дает большие возможности для мошеннических действий. При этом покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры, а потом выяснять отношения с банком и другими пострадавшими покупателями исчезнувшего афериста.
Как избежать обмана
Средства борьбы очевидны: во-первых, следует изучить оригиналы документов продавца, даже если для этого придется посетить банк, тем более подобное посещение потребуется для получения согласия на совершение сделки.
Во-вторых, ни при каких условиях не стоит соглашаться на предоплату. Надежнее купить квартиру с обременением (соответственно, за гораздо меньшие деньги) и затем самому выплатить остаток по кредиту.
Другой вариант — оплата договора через две банковские ячейки: одна для продавца, другая, в размере оставшейся задолженности, для банка. При этом доступ к деньгам стороны получают после регистрации права собственности на квартиру в пользу покупателя.
Приобретение квартиры с торгов
При возникновении финансовых трудностей собственник залогового жилья обычно старается его продать. Однако встречаются случаи, когда проблема затянута, и недвижимость выставляется на торги.
Покупка такой квартиры выгодна, т.к. ее цена, как правило, на 20-30% ниже рыночной стоимости.
Вместе с тем, зачастую нет возможности заранее посмотреть жилье ввиду требования о ее 100% предоплате. Кроме того, в квартире может быть кто-то прописан и придется заниматься выселением зарегистрированных в ней лиц.
Посоветовать здесь можно только одно: тщательно изучать документы на предполагаемую к покупке недвижимость. Залог успеха любой сделки – правильное ее оформление на этапе согласования.
Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.
