Юридический практикум: риски при покупке квартиры по доверенности
Предлагая квартиру по доверенности, продавец нередко идет на ощутимую скидку – как компенсацию риска покупателя. Риск, действительно, есть, но когда наибольшую выгоду сулит именно такая сделка, ее можно совершить только соблюдая меры предосторожности.
На рынке жилья продажа квартир по доверенности явление достаточно редкое. Чаще всего доверенность на продажу квартиры выписывают собственники, находящиеся на ПМЖ заграницей. Также нередко пожилые родители доверяют продажу недвижимости своим детям. Через доверенных лиц часто действуют и тяжелобольные люди. Намного реже к такому способу продажи прибегают чрезвычайно занятые люди (крупные бизнесмены, высокопоставленные чиновники) или просто состоятельные граждане, не привыкшие делать что-либо самостоятельно.
«Дистанционное» проведение сделок с недвижимостью закон не запрещает. С регистрацией, как правило, не возникает проблем. Однако по ряду причин покупка квартиры, продающейся по доверенности, сопряжена с рисками потери права собственности. Поэтому, прибегая к такой сделке, нужно знать о возможных последствиях и предупредить их возникновение.
Скидка за риск
Среди рисков, связанных с приобретением жилья, продаваемого доверенным лицом собственника, есть такие как подделка доверенности (мошенничество), окончание срока или отмена ее действия, смерть доверителя. Кроме того, уже после совершения сделки, когда вы въехали в квартиру и спокойно в ней проживаете, доверитель может заявить о том, что по каким-то причинам не отдавал отчета своим действиям или подписал доверенность под давлением.
Перечень оснований для прекращения действия доверенности изложен в статье 188 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Статья 188 ГК РФ. Прекращение доверенности1. Действие доверенности прекращается вследствие:1) истечения срока доверенности;2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;3) отказа лица, которому выдана доверенность;4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.2. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, – отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.Среди названных рисков проще всего избежать того, который связан с окончанием срока доверенности. Покупателю нужно просто внимательно изучить этот документ, и не совершать сделку, если он просрочен. Максимальный срок, на который выдается доверенность, составляет три года. Если срок не указан, то она действительна всего один год. В документе обязательно должна фигурировать дата его выдачи. Со всеми остальными рисками несколько сложнее.
Прежде всего, специалисты рекомендуют принять меры, позволяющие получить максимальную уверенность в подлинности доверенности. Для этого нужно вместе с доверенным лицом (вместе – потому, что нотариус подобную информацию дает только доверителю или доверенному лицу) посетить нотариуса, удостоверявшего доверенность, и убедиться, что она зафиксирована у него в реестре и в данный момент не отозвана. Можно лично встретиться с доверителем. В случае если при встрече с доверителем возникли сомнения в его дееспособности, не лишним будет попросить представить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров или организовать освидетельствование продавца психиатром на предмет его адекватной воли к продаже квартиры.
Если доверенное лицо каким-то образом препятствует этим встречам, то как бы ни нравилась предложенная квартира, как бы выгодна ни была сделка, от нее лучше отказаться. Другое дело, если собственник проживает не в вашем городе или даже стране. Возможно, сделка будет стоить и того, чтобы отправиться в путешествие.
Покупка через поверенного, представляющего интересы человека, который проживает где-то очень далеко, наиболее рискованная. Ведь нет никакой гарантии, что после всех предпринятых проверок собственник не умрет, или вдруг не передумает и не отзовет доверенность. Правда, здесь все равно надо учитывать, что (в соответствии с п. 2 ст. 189 ГК РФ) если при продаже квартиры ни доверенное лицо продавца, ни покупатель не знали и не должны были знать об отмене доверенности, смерти продавца, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, то действия, совершенные по доверенности, сохраняют силу. Но все это, в случае возникновения претензий на приобретенную квартиру, придется доказывать в суде. Успех не гарантирован, да и нужно ли это вам?
Центральный персонаж
Доверенности, которые используются для совершения сделок на рынке недвижимости, разделяются на три вида: разовая, специальная, генеральная. Разовая доверенность предназначена для совершения какого-либо одного конкретного действия. Например, собственник доверяет риэлтору взять справку по форме 9 в жилконторе. Специальная выдается риэлторам на сбор документов или подачу пакета документов на регистрацию. Генеральная доверенность позволяет распоряжаться квартирой в полном объеме. Содержание текста генеральной доверенности в ГК РФ особым образом не регламентируется, передаваемые поверенному полномочия могут быть изложены в произвольной форме.
Процедура передачи полномочий одного человека другому регулируется законом (глава 10 ГК РФ). Вообще, любой человек может доверить выполнение каких-либо функций кому угодно – как физическому (кроме несовершеннолетних и недееспособных), так и юридическому лицу.
Итак, передаваемые поверенному полномочия можно изложить в произвольной форме. Но в том, что касается сделок с недвижимостью, какой бы ни была доверенность, она обязательно должна быть заверена нотариусом.
Напомним, потому что это очень важно: чтобы избежать возникновения риска, связанного с отменой доверенности (например, доверенное лицо намерено скрывает этот факт), нужно встретиться с нотариусом, заверившим этот документ.
Как будет видно из приведенного ниже описания случая из юридической практики, нотариус – очень важный персонаж в историях, связанных с куплей-продажей квартир при участии доверенных лиц.
Золотой ключик
Опытный риэлтор, более двадцати лет работающий в сфере вторичного рынка недвижимости, Ирина Кораблева рассказала БН историю, с которой ей пришлось столкнуться на практике.
Семейная пара, жители из далекой северной глубинки, перебрались в Петербург. Денег от продажи квартиры на родине здесь хватило лишь на комнату в коммуналке. Но так начинают многие – комната как «входной билет на рынок». Далее был долгий нелегкий путь улучшения жилищных условий с обменами и продажами, в конце которого появилась перспектива покупки отдельной двухкомнатной квартиры. Она оказалась доступна по средствам, но в истории квартиры вызывал опасения один факт. Дело в том, что незадолго до этого квартира уже продавалась, и продавалась по доверенности.
Ирина сообщила молодому энергичному продавцу, что ее клиенты готовы купить эту «двушку», но при условии, что ее познакомят с бывшим владельцем.
Продавцу не хотелось терять покупателей, и он устроил встречу. Правда, для этого пришлось ехать довольно далеко – в Металлострой, куда выписался бывший собственник. Это оказалась женщина, уже по одежде которой угадывалось, что в ее жизни не все благополучно. Тем не менее женщина подтвердила, что «по доброй воле, в трезвом уме и твердой памяти» давала доверенность на продажу квартиры и знает, что продажа состоялась. Но в доверительной беседе она сообщила, что в обозримом будущем доверенным лицом ей обещана другая жилплощадь, и она не имеет никаких оснований сомневаться в его порядочности.
Однако Ирина не испытывала такого же доверия к посреднику. Поэтому отвезла собственницу к нотариусу, где та написала заявление, суть которого сводилась к тому, что уже совершенную доверенным лицом от ее имени сделку по продаже квартиры она одобряет и претензий к доверенному лицу и покупателю не имеет.
Как стало известно спустя некоторое время, опасения Кораблевой не были излишними. Молодой человек не выполнил обязательств перед той гражданкой. Покупатели были вызваны в суд. Возникла опасность расторжения сделок с квартирой.
Но в руках наших северян был «золотой ключик» – то самое одобрение, заверенное нотариусом.
Отсюда можно сделать вывод, что не всегда достаточно лишь убедиться, что доверитель жив и с виду вменяем, а доверенность не отменялась им. Когда ситуация вызывает подозрения, не лишне защитить себя дополнительным документом – чтобы не остаться без квартиры.
Источник: БН.ру
