Инвестирование для создания собственной недвижимости денежных средств через заказчика
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Комментарии
ИНВЕСТИРОВАНИЕ ДЛЯ СОЗДАНИЯ СОБСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ЧЕРЕЗ ЗАКАЗЧИКА
Строительство собственной недвижимости с привлечением специализированного заказчика является наименее хлопотным делом для организации-инвестора, поскольку все, что требуется от организации - это предоставить необходимый объем финансирования. Организацией процесса строительства, а также привлечением подрядных организаций займется заказчик. Инвестору же необходимо будет только принять законченный строительством объект. О порядке учета при строительстве через специализированного заказчика, читайте в настоящей статье.
Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулирует Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон № 39-ФЗ).
В случае, когда весь объем работ возлагается на заказчика, а инвестор выступает лишь источником финансирования строительства, речь идет о "чистом" инвесторе. Напомним читателю, что в соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона N 39-ФЗ, инвестором признается лицо, осуществляющее инвестиции в капитальные вложения на территории Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
При этом заказчиком признается лицо, на которого в соответствии с договором инвестором возложена обязанность по реализации инвестиционного проекта. Если заказчик самостоятельно не осуществляет строительства, то в инвестиционном договоре он рассматривается как посредник между подрядными организациями, ведущими строительные работы, и инвестором, осуществляющим финансирование строительства.
В отношениях с подрядными организациями заказчик действует от своего имени, но за счет средств организации-инвестора. При этом в случае, когда выполнение строительных работ осуществляется самим заказчиком, это не лишает его права привлекать подрядные организации для выполнения отдельных строительных работ.
Строительство объекта полностью финансируется за счет организации-инвестора.
Источники финансирования капитальных вложений определены статьей 9 Закона № 39-ФЗ, согласно которой финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Иными словами, финансирование капитальных вложений может осуществляться как за счет одного, так и за счет нескольких источников.
Следует отметить, что нормативные документы, регулирующие бухгалтерский учет, действующие в настоящее время, не содержат указаний о том, в каком порядке следует учитывать образование и использование источников финансирования. Нет конкретных указаний и о том, как следует учитывать расчеты инвестора и заказчика при осуществлении инвестиционной деятельности.
Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина Российской Федерации от 30.12.1993 г. № 160 (далее - Положение № 160), содержит лишь нормы, касающиеся учета затрат застройщиком и порядка его расчетов с подрядчиком, вопросы финансирования капитального строительства в этом документе не рассмотрены.
Положение по бухгалтерскому учету "Учет договоров строительного подряда", утвержденное Приказом Минфина Российской Федерации от 24.10.2008 г. № 116н, предназначено для применения только подрядными (субподрядными) организациями, и, соответственно, также не содержит положений, касающихся финансирования капитальных вложений.
Принимая решение о том, на каком счете учитывать расчеты по финансированию строительства, организации - инвесторы используют Письмо Минфина Российской Федерации от 18.05.2006 г. № 07-05-03/02 (далее - Письмо № 07-05-03/02), несмотря на то, что в нем рассмотрен вопрос об отражении в бухгалтерском учете расходов застройщика, связанных с возведением объектов строительства. В тексте письма сказано, что исходя из Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина Российской Федерации от 31.10.2000 г. № 94н и Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, отражаются с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы". Расходы с кредита этого счета списываются в корреспонденции:
• со счетом 01 "Основные средства" при принятии инвестором объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств;
• со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" при сдаче инвестору объектов, законченных строительством.
Итак, инвесторы, руководствуясь Письмом № 07-05-03/02, расчеты с заказчиком по инвестиционному договору ведут на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", открывая к нему отдельный субсчет, например, "Расчеты по средствам, переданным на финансирование строительства".
Поскольку в статье мы рассматриваем инвестирование денежных средств для создания собственной недвижимости, то перечисление денежных средств заказчику для реализации инвестиционного проекта в учете инвестора следует отразить корреспонденцией по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и кредиту счета 51 "Расчетные счета".
Как Вы знаете, в целях бухгалтерского учета расходом организации признается, в частности, уменьшение экономических выгод организации в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества), приводящее к уменьшению капитала этой организации, что установлено пунктом 2 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 06.05.1999 г. № 33н (далее - ПБУ 10/99). Вместе с тем, согласно пункту 3 ПБУ 10/99, не признается расходом организации выбытие активов в связи с приобретением (созданием) внеоборотных активов (основных средств, незавершенного строительства и тому подобного). Таким образом, сумма денежных средств, перечисленная заказчику в качестве инвестиций, в состав расходов инвестора не включается.
Обратите внимание, что для целей налогового учета передача средств от инвестора к заказчику приравнивается к взносам инвестиционного характера и не облагается НДС на основании пункта 2 статьи 146 НК РФ.
По окончании капитального строительства и подписания всех необходимых первичных учетных документов заказчик передает инвестору построенный объект со всей документацией по его приемке.
При получении законченного строительством объекта в бухгалтерском учете инвестора будут сделаны следующие записи:
Дебет 08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств" Кредит 76 "Расчеты по средствам, переданным на финансирование строительства"
- на фактическую стоимость объекта
Дебет 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" Кредит 76 "Расчеты по средствам, переданным на финансирование строительства"
- на сумму НДС, переданную заказчиком
Принятие объекта, законченного строительством, к учету в составе объекта основных средств, инвестор отразит по дебету счета 01 "Основные средства" в корреспонденции с кредитом счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в сумме фактических затрат на строительство объекта.
Если объекты согласно договору на строительство вводятся в действие по частям, то в соответствии с пунктом 3.2.3. Положения № 160 в основные средства зачисляется стоимость введенной в действие части объекта, приемка которой оформлена в установленном порядке, исходя из суммы фактически произведенных застройщиком затрат по данному объекту, в доле, относящейся к вводимой его части, определяемой пропорционально отношению договорной стоимости вводимой части объекта к полной договорной стоимости данного объекта.
Чтобы инвестор мог использовать свое право на налоговый вычет по НДС, заказчик выставляет ему сводный счет-фактуру.
Сводный счет-фактура для инвестора составляется в двух экземплярах, один из которых остается у заказчика, а другой передается инвестору (Письмо Минфина Российской Федерации от 24.05.2006 г. № 03-04-10/07). Строительно-монтажные работы, выполненные подрядными организациями, в сводном счете-фактуре выделяются в отдельные позиции.
Обратите внимание!
- Стоимость услуг заказчика не должна включаться в список позиций сводного счета-фактуры.
- На стоимость своих услуг заказчик выставляет инвестору отдельный счет-фактуру.
Вопрос о порядке принятия к вычету сумм НДС, предъявленных заказчиком налогоплательщику-инвестору, в том числе на основании сводного счета-фактуры, составленного по счетам-фактурам, выставленным заказчику проектными и строительными организациями, рассмотрен в Письме ФНС Российской Федерации от 12.07.2011 г. № ЕД-4-3/11248@. В письме сказано, что выставление заказчиком счета-фактуры в адрес налогоплательщика - инвестора производится в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 168 НК РФ, то есть, не позднее пяти дней после передачи по соответствующему первичному документу (акту) на баланс инвестора результата инвестиционного проекта. Данный счет-фактура составляется на основании всех счетов-фактур, выставленных подрядными и иными (проектными) организациями в периоде осуществления строительства объекта. К указанному счету-фактуре заказчик прилагает счета-фактуры, ранее полученным им от подрядных (проектных) организаций по выполненным работам, а также копии соответствующих первичных документов.
Если договором строительного подряда, заключенного между заказчиком и подрядчиком, и договором между заказчиком и инвестором предусмотрена сдача результатов выполненных подрядной организацией этапов строительства объекта, то составление счетов-фактур заказчиком возможно в порядке, аналогичном вышеизложенному, в течение пяти дней после передачи на баланс инвестора данных результатов по выполненным этапам строительства объекта, на что указано в Письме Минфина Российской Федерации от 19.02.2007 г. № 03-07-10/06.
Отметим, что некоторые специалисты высказывают мнение, что организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, выступающая заказчиком, не вправе выставлять сводный счет-фактуру инвестору. В противном случае в силу вступает пункт 5 статьи 173 НК РФ, в соответствии с которым "упрощенец", выставивший счет-фактуру, обязан заплатить данный налог в бюджет и подать налоговую декларацию за соответствующий налоговый период. Автор статьи считает такую точку зрения весьма странной, поскольку в сводном счете-фактуре заказчик указывает не стоимость своих услуг, а стоимость работ и услуг подрядных организаций. Выполняя функции посредника, в данной ситуации он не уплачивает НДС. Доказательством этого может служить аналогия с документооборотом по НДС в рамках посреднического договора.
Если по договору инвестирования в строительство инвесторами выступают нескольку юридических лиц, то сводные счета-фактуры выставляются каждому инвестору, пропорционально его доле участия. Данный подход подтверждает и судебная практика, в частности Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.02.2007 г. по делу № А66-11018/2004.
Базарова А.С.
Источник: Правовая система "Референт"
