Инвестирование для создания собственной недвижимости имущественных прав (прав аренды)
Коментарии
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ИНВЕСТИРОВАНИЕ ДЛЯ СОЗДАНИЯ СОБСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ (ПРАВ АРЕНДЫ)
В соответствии с положениями Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Это означает, что к объектам инвестирования в строительной деятельности могут быть отнесены и имущественные права. О том, как происходит инвестирование имущественных прав в объекты строительства, мы рассмотрим в статье на примере инвестирования права аренды.
Начнем с того, что к объектам гражданских прав на основании статьи 128 ГК РФ относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. То есть, имущественные права отнесены гражданским законодательством к имуществу.
При этом права аренды в соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ включают в себя права временного владения и пользования или права временного пользования. Отличие данных прав состоит в том, что предоставляется во временное пользование, то арендатор вправе только самостоятельно использовать арендованный объект в своей предпринимательской деятельности и не имеет права предоставлять данный объект иным лицам.
Как уже отмечалось, в качестве инвестиций в строительство объекта недвижимости могут выступать имущественные права и права аренды тому не исключение. Однако инвестировать можно только права аренды, которые предполагают возможность передачи арендатором объекта третьим лицам для извлечения предпринимательского дохода. В обмен на инвестирование прав аренды инвестор получает имущественное право на построенный объект.
В соответствии с положениями статьи 607 ГК РФ объектами договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Заключая договор аренды, следует помнить о требованиях пункта 3 статьи 607 ГК РФ, которой установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как правило, при инвестировании прав аренды в строительство объекта недвижимости объектами договора аренды выступают земельные участки, строительное оборудование, транспортные средства и иная строительная техника. При этом следует помнить, что в соответствии с гражданским законодательством в отношении некоторых объектов могут быть установлены ограничения прав аренды.
Например, в Письме Минэкономразвития Российской Федерации от 27.04.2011 г. № Д23-1757 рассмотрен вопрос о невозможности предоставления в аренду земельных участков, не прошедших кадастровый учет. В Письме сказано, что в соответствии со статьей 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Таким образом, предметом договора аренды земельного участка является сформированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет. Также в письме отмечено, что предоставление несформированных земельных участков может привести к нарушению прав смежных землепользователей, землевладельцев и (или) арендаторов земельных участков.
В соответствии со статьей 35 Федерального закона от 22.07.2005 г. № 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" резидент особой экономической зоны - арендатор земельного участка не вправе передавать права аренды на данный земельный участок в качестве вклада в уставные капиталы иных организации. Следовательно, и инвестировать свое право аренды на данный земельный участок в строительство объекта недвижимости такой участник не вправе.
Особенность инвестирования прав аренды в строительство объектов недвижимости состоит в том, что арендатор не вправе распоряжаться дальнейшей судьбой арендованного объекта. Другими словами, из всех составляющих права собственности на имущество у арендатора отсутствует право распоряжения объектом аренды. Поэтому инвестирование прав аренды в строительство объектов недвижимости производится только с согласия арендодателя, в противном случае инвестирование прав аренды в строительство будет признано недействительным. Примером может служить Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2008 г. по делу № А43-19271/2007-12-451. В данном судебном споре речь шла о передаче арендных прав в качестве первоначального взноса в уставный капитал другой организации. Однако, по мнению автора, аналогичная позиция может быть применена и в отношении инвестирования прав аренды в строительство объектов недвижимости.
В соответствии с положениями статьи 615 ГК РФ при инвестировании прав аренды в строительство объектов недвижимости обязанным по договору аренды остается арендатор.
Обратите внимание!
Положения статьи 615 ГК РФ содержат перечень возможных операций арендатора с арендованным имуществом. В списке данных операций инвестирование имущественных прав не предусмотрено. Однако данный перечень не является закрытым. К тому же законодательством не установлено прямого запрета на инвестирование имущественных прав, в частности, прав аренды. При инвестировании прав аренды в строительство заказчик получает право использовать арендованный инвестором объект в строительной деятельности, однако, это не освобождает арендатора от своих обязанностей перед арендодателем по договору аренды.
Если в качестве объекта инвестирования в строительство передаются права аренды на земельный участок, например, на котором будет осуществляться строительство объекта недвижимости, то следует учесть, при такой передаче имущественных прав арендатор перестает быть обязанным по договору аренды перед арендодателем. Дело в том, что положениями статьи 607 ГК РФ установлено, что в отношении аренды земельных участков и иных природных объектов могут существовать свои особенности. Это означает, что при инвестировании прав аренды на земельный участок следует в первую очередь руководствоваться положениями Земельного кодекса Российской Федерации, о котором мы уже упоминали в статье. Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои имущественные права (права аренды) третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в качестве вклада в уставный капитал другого юридического лица в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Получается, что при инвестировании в строительство прав аренды на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, обязанным по договору аренды становится новый арендатор. Заключение нового договора аренды земельного участка при этом, согласно положениям статьи 22 ЗК РФ, не требуется. При этом следует учитывать, что такой договор инвестирования необходимо зарегистрировать в установленном законодательством порядке, поскольку земельные участки относятся к объектам недвижимости в соответствии с положениями гражданского законодательства Российской Федерации. Договор аренды недвижимого имущества, а также договор инвестирования прав аренды на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок не менее одного года.
В Письме Минэкономразвития Российской Федерации от 06.07.2011 г. № Д23-2844 был рассмотрен вопрос продления срока договора аренды земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В письме сказано, что в соответствии с пунктом 4 статьи 30.2 ЗК РФ, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право независимо от срока договора аренды такого земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 статьи 30.2 ЗК РФ требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, согласно которому арендатор земельного участка, предоставленного для названных целей, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.
В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 статьи 30.2 ЗК РФ, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с ЗК РФ и ГК РФ, помимо этого на основании пункта 9 статьи 30.2 ЗК РФ взимается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.
В рассматриваемом письме также отмечено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ и пункта 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пункта 1 статьи 36 и статьи 46 ЗК РФ.
В Письме Минэкономразвития Российской Федерации от 21.02.2011 г. № Д23-612 сделан вывод, что арендатор вправе пользоваться и владеть земельным участком, предоставленным в аренду, только в рамках заключенного в установленном порядке договора аренды, также арендатор вправе передать свое право аренды другому лицу, однако распоряжаться таким земельным участком (например, совершать сделки) вправе только собственник.
Теперь обратимся к налоговой стороне вопроса. В соответствии с положениями статьи 146 НК РФ операции по реализации товаров, работ, услуг, в том числе передача имущественных прав на территории Российской Федерации признаются объектами налогообложения НДС. Поэтому при инвестировании в строительство имущественных прав, в частности прав аренды, возникает вопрос, в каком порядке следует учитывать стоимость имущественных прав для целей налогообложения.
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к статье 39 НК РФ, содержащей понятие реализации для целей налогообложения. Так, согласно пункту 3 статьи 39 НК РФ не признается реализацией, а, следовательно, не подлежит налогообложению НДС передача имущества, носящая инвестиционный характер. При этом налоговое законодательство не устанавливает понятия инвестиций и инвестиционного характера. Вследствие этого, можно воспользоваться статьей 11 НК РФ, которой определено, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ. В данном случае следует обратиться к Федеральному закону от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", о котором мы упоминали в самом начале статьи, поскольку именно этот закон содержит понятие инвестиций. Повторим еще раз, что под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Между тем, в пункте 3 статьи 39 НК РФ в качестве объектов, которые могут быть переданы, указано только имущество. Имущественные права в соответствии с положениями статьи 38 НК РФ выделены в особый объект, не отождествляемый с имуществом для целей применения налогового законодательства. Поэтому в отношении вопроса, стоит ли облагать НДС передачу имущественных прав в качестве инвестиций по договору строительства, существует несколько точек зрения.
Последняя точка зрения финансового ведомства, изложенная в Письме Минфина Российской Федерации от 07.09.2009 г. № 03-07-11/221, заключается в том, что при передаче имущественных прав, если такая передача носит инвестиционный характер, облагать НДС стоимость передаваемых имущественных прав не следует.
Однако ранее в Письме Минфина Российской Федерации от 21.07.2005 г. № 03-03-03/2 говорилось, что передача имущественных прав, носящая инвестиционный характер, признается налогооблагаемой НДС операцией. При этом в качестве налоговой базы по НДС выступает стоимость права аренды, признаваемая инвестиционным взносом в соответствии с договором инвестирования.
Если же налогоплательщик решает все же облагать НДС операцию по инвестированию имущественного права, то в данном случае не возникает спорной ситуации в отношении необходимости восстановления сумм НДС, ранее принятых к вычету, поскольку условия пункта 3 статьи 170 НК РФ не выполняются (налогоплательщик осуществляет облагаемые НДС операции).
Если налогоплательщик решает действовать иным образом и не признавать передачу имущественного права по договору инвестирования реализацией для целей применения главы 21 НК РФ, то складывается не определенная налоговым законодательством ситуация. Дело обстоит следующим образом. Как уже было сказано, операции по инвестированию имущественных прав не признаются реализацией и не подлежат обложению НДС. Поэтому при осуществлении такой операции необходимо восстановить сумму НДС, ранее принятого к вычету, связанного с приобретением таких прав, в частности, прав аренды. Однако порядок восстановления суммы НДС со стоимости аренды не урегулирован. Возникает вопрос, какую сумму НДС необходимо восстанавливать? Более того, передачу имущественных прав, носящую инвестиционный характер, нельзя в полной мере отнести к пункту 3 статьи 39 НК РФ, поскольку передаются имущественные права, а не имущество. Если налогоплательщик не желает столкнуться с претензиями налоговых органов в отношении исчисления и уплаты НДС, рекомендуем направить соответствующий запрос в Министерство финансов Российской Федерации. В данном случае это позволит избежать налоговой ответственности при доказанном налоговыми органами факте неправомерных действий налогоплательщика.
При инвестировании в строительство объекта недвижимости прав аренды следует определить денежную оценку вносимого вклада. По общему правилу такая оценка определяется исходя из действующего в данной местности размера арендной платы за пользование аналогичными объектами, подсчитанного за весь период пользования объектом.
Следует отличать права аренды, предоставляемые арендатором и арендодателем, поскольку нигде законодательно не запрещено вместо право собственности на имущество (в случае инвестирования строительства имуществом) предавать имущественное право. Например, собственник земельного участка в качестве инвестиционного взноса передает по договору строительства право аренды данного земельного участка застройщику. При этом непосредственно сам собственник земельного участка становится участником долевого строительства по договору. Однако при этом следует учесть, что за собственником земельного участка не только сохраняется право собственности, но и обременение (ограничение в распоряжении имущества) в течение срока, определенного при инвестировании. Аналогичная позиция закреплена в Постановлении Пленума ВС Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8.
Таким образом, при инвестировании имущественных прав не имеет значения, кто из участников - собственник имущества или нет производит инвестирование. То есть в данной ситуации имущественное право становится самостоятельным предметом инвестирования.
Базарова А.С.
Источник: Правовая система "Референт"
