Инвестирование для создания собственной недвижимости риэлторских или проектных услуг
Комментарии
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ИНВЕСТИРОВАНИЕ ДЛЯ СОЗДАНИЯ СОБСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РИЭЛТОРСКИХ ИЛИ ПРОЕКТНЫХ УСЛУГ ЧЕРЕЗ ЗАСТРОЙЩИКА
Правовые основы инвестирования в капитальное строительство закреплены Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Согласно названному закону практически любое имущество может являться инвестицией в строительство нового объекта. О том, когда в качестве инвестиционного взноса выступают риэлтерские или проектные услуги, читайте в настоящей статье.
Понятие инвестиций содержит статья 1 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ). Под инвестициями следует понимать денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно статье 128 ГК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав, в том числе работы и услуги. Это означает, что в принципе инвестирование услуг не запрещено в капитальном строительстве.
Напомним, что капитальные вложение - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство. То есть, заключая инвестиционный договор и осуществляя строительство какого-либо объекта недвижимости, организация впоследствии должна принять этот объект на учет в качестве объекта основных средств.
Помимо договора инвестирования в строительство (инвестиционного договора), строительство может осуществляться и по договору участия в долевом строительстве. Правовые основы таких отношений закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №214-ФЗ). Согласно нормам Закона № 214-ФЗ в рамках договора участия в долевом строительстве застройщик вправе привлекать только денежные средства, участниками долевого строительства могут быть и граждане, и юридические лица.
Обращаем Ваше внимание на Постановление ФАС Поволжского округа от 10.05.2011 г. по делу № А06-5101/2010. В нем, в частности, сказано, что финансирование долевого строительства осуществляют граждане и юридические лица - участники долевого строительства, которые согласно положениям Закона № 214-ФЗ инвесторами не являются, не являются инвестициями и вкладываемые ими в долевое строительство денежные средства.
В силу части 3 статьи 1 Закона № 214-ФЗ действие этого закона не распространяется на инвестиционную деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в т.ч. многоквартирных домов) и не основанную на договоре участия в долевом строительстве. Указанная деятельность регулируется ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, в частности, Законом № 39-ФЗ. Отношения сторон при инвестиционной деятельности регулируются инвестиционными контрактами и договорами инвестирования, которые отсутствуют в системе отдельных видов обязательств в гражданском законодательстве.
Кроме того, согласно статье 2 Закона № 39-ФЗ названный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Законом № 214-ФЗ.
Следовательно, законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве.
Между тем, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 25.06.2010 г. по делу № А53-14886/2009 отмечено, что согласно статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Суд, рассматривая указанное дело, руководствуясь положениями статьи 1 и статьи 3 Закона № 214-ФЗ, с учетом положений Закона № 39-ФЗ пришел к обоснованному выводу о том, что в действующем законодательстве отсутствует прямой запрет на привлечение заказчиком (застройщиком) к строительству объекта недвижимости инвестиций двух и более инвесторов, что предполагает раздел результатов инвестирования между инвесторами, а также запрет на привлечение застройщиком (заказчиком) денежных средств на строительство одного объекта недвижимости как на основе договоров долевого участия в строительстве, так и на основе договоров об инвестировании.
Как правило, когда в качестве инвестиционного взноса вносятся результаты выполненных работ или оказанных услуг, речь идет о совмещении нескольких функций одним участником инвестиционной деятельности. Как Вы знаете, субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капвложений и другие лица. Согласно пункту 6 статьи 4 Закона № 39-ФЗ участник (субъект инвестиционной деятельности) вправе совмещать функции двух и более субъектов, например, инвестора, заказчика и подрядчика. Поэтому при инвестировании оказанных услуг в наличии у новоиспеченного инвестора имеются два договора: инвестиционный договор и договор возмездного оказания услуг.
Инвестиционный договор, как отдельный тип хозяйственного договора, не выделен в гражданском законодательстве, по общему правилу такие договора признаются смешанными, о чем мы сказали выше, и к ним применяются нормы права только в определенной их части.
В статье мы будем вести речь об инвестировании для создания собственной недвижимости риэлтерских или проектных услуг, и в этой связи необходимо напомнить, что оказание риэлтерских услуг заключается в нахождении рынка сбыта, если, например, объект строится с целью его дальнейшей продажи. Следует отметить, что риэлтерские организации очень часто выступают инвесторами нового строительства, инвестируя как собственные и заемные денежные средства, так и стоимость своих собственных услуг.
Правовые основы договоров возмездного оказания услуг регулируются положениями главы 39 ГК РФ. В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. При этом если договором возмездного оказания услуг не предусмотрено иное, исполнитель обязан оказать услуги лично, не привлекая сторонние организации. В соответствии с положениями статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить услуги в предусмотренный договором срок в установленном размере. Следовательно, в связи с заключением договора возмездного оказания услуг у заказчика возникает обязательство перед исполнителем.
Создание проектной документации предшествует самому процессу строительства, поэтому уже на этой стадии участникам отношений следует решить, будет ли организация, выполняющая проектные работы, инвестором проекта или нет.
Проектные и изыскательские работы выполняются в соответствии с параграфом 4 главы 37 "Подряд" ГК РФ. По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить из результат. Как и в предыдущем случае, у заказчика возникает обязательство перед проектной организацией.
Если при этом между организацией, оказывающей риэлтерские услуги (проектной организацией), и заказчиком (застройщиком) заключен инвестиционный договор, то у инвестора также возникает встречное обязательство по внесению инвестиционного взноса на строительство.
В соответствии с положениями статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
На практике именно о таких ситуациях говорят, когда имеют в виду инвестирование услуг, работ и т.д. То есть фактически речь идет о зачете взаимных требований между сторонами. Однако такая ситуация возможна не всегда, поскольку гражданское законодательство устанавливает случаи, когда зачет взаимных требований невозможен. Перечень таких случаев содержит статья 411 ГК РФ.
Обратите внимание!
Инвестор-подрядчик при оказании риэлтерских услуг или выполнении проектных работ выставляет заказчику (застройщику) счет-фактуру с выделенной суммой НДС со стоимости своих услуг.
На оказание риэлтерских услуг и выполнение проектных работ распространяется общий порядок учета и организации взаимоотношений между заказчиком (застройщиком) и инвестором-подрядчиком.
Как Вы знаете, согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе прав собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.
Вместе с тем, подпунктом 4 пункта 3 статьи 39 НК РФ определено, что не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если она носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов).
Согласно нормам статьи 146 НК РФ, объектом налогообложения НДС признается реализация товаров, работ, услуг на территории Российской Федерации. Следовательно, операции, не признаваемые реализацией в соответствии с положениями статьи 39 НК РФ, не будут являться объектом налогообложения НДС.
Имущество в целях налогообложения трактуется статьей 38 НК РФ как виды объектов гражданских прав за исключением имущественных прав. Имущественные права в целях применения налогового законодательства выделены в отдельную категорию объекта налогообложения.
Гражданское законодательство приравнивает работы и услуги к имуществу. В связи с этим возникает вопрос, следует ли организации или индивидуальному предпринимателю платить НДС со стоимости оказанных услуг (выполненных работ), если эти услуги (работы) являются инвестиционным взносом по договору строительства? Данный вопрос является весьма спорным на практике, и касается он, как правило, инвестиционных договоров, в которых инвестиционными взносами организаций и индивидуальных предпринимателей признаются результаты выполненных работ или стоимость оказанных услуг. В настоящий момент не сложилось широкой арбитражной практики в отношении порядка налогообложения НДС указанных сделок. Однако в Постановлении ФАС Уральского округа от 26.03.2009 г. № Ф09-1678/09-С2 по делу № А60-17854/2008-С8 содержится вывод о том, что выполнение строительно-монтажных работ, носящее инвестиционный характер, не подлежит обложению НДС.
Некоторые эксперты в области налогообложения указывают на то, что нормы статьи 39 НК РФ следует применять только к ситуациям, указанным в скобках. В противном случае любая передача имущества будет признаваться инвестиционной деятельностью. Вся проблема в решении данного вопроса заключается в том, что ни налоговое законодательство, ни законодательство, регулирующее осуществление инвестиционной деятельности в Российской Федерации, не раскрывают понятия инвестиционного характера. По мнению автора, инвестиционный характер сделки может быть присущ только инвестиционной деятельности. В соответствии с законодательством о бухгалтерском учете и в соответствии с порядком составления бухгалтерской финансовой отчетности к инвестиционной деятельности может быть отнесена деятельность организации, связанная с выбытием основных средств, участием в других организациях, деятельность, связанная с предоставлением займов другим организациям, приобретение ценных бумаг, произведение капитальных затрат (вложений в объекты основных средств и нематериальных активов) и т.д.
Таким образом, если придерживаться буквы закона и понимать под инвестиционной передачей имущества только операции, указанные в скобках подпункта 4 пункта 3 статьи 39 НК РФ, то выполнение проектных работ, а также оказание риэлтерских услуг в счет оплаты инвестиционного взноса по договору строительства, следует облагать НДС.
Если же распространять инвестиционный характер передачи имущества на более широкий круг хозяйственных операций, то налогоплательщику не следует платить НДС со стоимости выполненных работ (оказанных услуг). Однако при этом не исключен вариант, что свою правоту организации или индивидуальному предпринимателю придется доказывать в суде.
Базарова А.С.
Источник: Правовая система "Референт"
