Инвестирование для создания собственной недвижимости материалов через застройщика
Комментарии (Методики)
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ИНВЕСТИРОВАНИЕ ДЛЯ СОЗДАНИЯ СОБСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МАТЕРИАЛОВ ЧЕРЕЗ ЗАСТРОЙЩИКА
В соответствии с положениями Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ инвестиции могут осуществляться практически любым имуществом, в том числе и строительными материалами. О том, как это сделать, Вы узнаете из этой статьи, также мы рассмотрим вопрос о том, могут ли быть материалы вкладом участника по договору участия в долевом строительстве.
Строительство объектов недвижимости может осуществляться с использованием различных схем организации сотрудничества между субъектами инвестиционной деятельности. Когда организация, инвестирующая проект, привлекает заказчика, то непосредственно функция организации строительства возлагается на него. В случае долевого строительства указанную функцию выполняет застройщик. Заказчик (застройщик) вправе как самостоятельно осуществлять строительство объекта недвижимости, так и привлекать подрядные строительные организации.
Напомним, что застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Такое определение содержит пункт 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, и поскольку речь в нем идет именно об объектах капитального строительства, можно допустить, что застройщик также является одним из субъектов инвестиционной деятельности. Отметим, что в общепринятом понимании капитальное строительство представляет собой процесс создания и реконструкции основных средств путем проведения строительных работ, одна из основных форм использования капвложений, инвестиций. Помимо ГК РФ и Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон № 39-ФЗ) статус заказчика определен "Положением о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре", утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 г. № 16.
Понятие "застройщик" содержит и Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ). Согласно пункту 1 статьи 2 названного закона застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Не следует забывать о том, что действие Закона № 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре долевого участия в строительстве (пункт 3 статьи 1 Закона № 214-ФЗ).
Инвестиционная деятельность по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) регулируется названным выше Законом № 39-ФЗ.
Итак, организация может создавать собственную недвижимость либо заключив договор инвестирования, регулируемый Законом № 39-ФЗ, либо заключив договор участия в долевом строительстве, регулируемый Законом № 214-ФЗ. В первом случае организация будет именоваться инвестором, а во втором случае - участником долевого строительства или дольщиком, поскольку в рамках Закона № 214-ФЗ понятие инвестор не используется.
Инвестиционный договор.
Между инвестором и заказчиком-застройщиком заключается инвестиционный договор, в котором определяется размер инвестиционного взноса в соответствии со сметой строительства, а также порядок и сроки его внесения. Еще раз отметим, что инвестициями на основании статьи 1 Закона № 39-ФЗ могут быть не только денежные средства, ценные бумаги, но и иное имущество, вкладываемое в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Следует отметить, что инвестиционный договор не выделен как отдельный тип хозяйственного договора в гражданском законодательстве. По своей сути он представляет собой смешанный тип договора, в котором те или иные нормы права применяются к конкретным частям договора. В инвестиционном договоре заказчик может выступать посредником (если строительные работы осуществляются подрядной организацией), а также самостоятельно осуществлять строительство. Когда заказчик самостоятельно не ведет строительных работ, он привлекает подрядные организации. Между заказчиком и подрядной организацией заключается договор строительного подряда, отношения по которому регулируются параграфом 3 главы 37 ГК РФ.
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (статья 740 ГК РФ).
По общему правилу договор строительного подряда предусматривает иждивение подрядной организации. Это означает, что все необходимые ресурсы для выполнения строительных работ подрядная организация приобретает самостоятельно. Но договором строительного подряда может быть предусмотрено, что заказчик предоставляет подрядной организации материалы инвестора.
Действующие в настоящее время нормативные документы не содержат указаний о том, как следует учитывать расчеты инвестора и заказчика при осуществлении инвестиционной деятельности. Принимая решение о том, на каком счете учитывать расчеты по финансированию строительства, организации - инвесторы используют Письмо Минфина Российской Федерации от 18.05.2006 г. № 07-05-03/02, несмотря на то, что в нем рассмотрен вопрос об отражении в бухгалтерском учете расходов застройщика, связанных с возведением объектов строительства. В письме сказано, что исходя из Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина Российской Федерации от 31.10.2000 г. № 94н, и Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, отражаются с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы".
Расходы с кредита этого счета списываются в корреспонденции:
• со счетом 01 "Основные средства" при принятии инвестором объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств;
• со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" при сдаче инвестору объектов, законченных строительством.
Из названного выше письма следует вывод, что инвесторы расчеты с заказчиком по инвестиционному договору ведут на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", открыв к нему отдельный субсчет, например, "Расчеты по средствам, переданным на финансирование строительства".
Понятие инвестирования материалов в строительство объекта возникает только тогда, когда происходит смена собственника строительных материалов, то есть, когда организация решает инвестировать строительство материалами, она списывает их с баланса с одновременным отражением инвестиционного взноса.
В качестве инвестиций в строительство инвестором может быть передано имущество, числящееся у него как в составе материалов на счете 10 "Материалы", так и в составе товаров, предназначенных для продажи, на счете 41 "Товары".
При передаче материалов заказчику у организации инвестора не возникает налоговой базы по НДС, ведь если передача имущества носит инвестиционный характер, то она не признается реализацией в целях налогообложения, о чем свидетельствуют положения пункта 3 статьи 39 НК РФ и, соответственно, не признается объектом налогообложения НДС, что следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ.
Если инвестор переданные в качестве инвестиций материалы приобретал для использования в качестве материалов или товаров для перепродажи, то НДС по этому имуществу, предъявленный поставщиками, был принят к вычету на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 171 НК РФ и пункта 1 статьи 172 НК РФ.
Так как инвестиционная передача имущества не признается налогооблагаемой операцией, то суммы НДС со стоимости материалов, ранее принятые к вычету, необходимо восстановить. Таково требование пункта 3 статьи 170 НК РФ, содержащего перечень операций, при осуществлении которых необходимо восстановить налог, ранее принятый к вычету.
НДС подлежит восстановлению в том налоговом периоде, в котором осуществляется передача материалов по инвестиционному договору.
В учете инвестора восстановление суммы НДС должно быть отражено по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" и кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" субсчет "Расчеты по НДС".
Восстановленная сумма НДС при передаче имущества в качестве инвестиций в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 170 НК РФ должна быть учтена в стоимости передаваемого имущества, что отражается записью по дебету 10 (41) и кредиту 19.
Договор долевого строительства.
Анализ статей 1, 3 и 5 Закона № 214-ФЗ показывает, что цена договора участия в долевом строительстве может быть уплачена только денежными средствами.
Между тем, арбитражная практика показывает, что форма уплаты цены договора может быть и другой. В частности, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 06.02.2009 г. по делу № А49-6314/07 сказано следующее: поскольку по договору строительного подряда участник долевого строительства обязался уплатить застройщику денежные средства, то вклад участника в долевое строительство в виде выполнения работ на эту сумму не противоречит положениям статьи 3 Закона № 214-ФЗ (договором было предусмотрено, что уплата цены договора производится дольщиком путем выполнения работ по договору строительного подряда). То обстоятельство, что передача застройщиком помещений по условиям заключенного договора поставлена в зависимость от выполнения дольщиком обязательств по договору подряда не свидетельствует о незаключении договора. В данном случае неисполнение дольщиком обязательства по оплате квартир (путем выполнения подрядных работ) лишает его права требовать передачи ему помещений.
А из Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2010 г. по делу № А45-27396/2009 следует, что обязательство по уплате цены договора долевого участия в строительстве может быть исполнено дольщиком путем заключения с застройщиком соглашения о зачете встречных однородных требований (в случае наличия задолженности застройщика перед дольщиком).
Вполне возможна ситуация, когда организация-инвестор по договору долевого строительства будет одновременно являться и поставщиком материалов, покупателем которых будет организация-застройщик по первому договору. То есть у сторон будут взаимные обязательства по двум договорам:
- у инвестора перед застройщиком обязательство по внесению денежных средств по договору долевого строительства;
- у застройщика перед инвестором обязательство по оплате материалов, поставленных по договору купли-продажи.
В соответствии с положениями статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
На практике именно о таких ситуациях говорят, когда имеют в виду инвестирование услуг, работ и так далее. То есть фактически речь идет о зачете взаимных требований между сторонами. Однако такая ситуация возможна не всегда, поскольку гражданское законодательство устанавливает случаи, когда зачет взаимных требований невозможен. Перечень таких случаев содержит статья 411 ГК РФ.
Из приведенной выше арбитражной практики следует, что уплата цены договора участия в долевом строительстве может быть произведена не только денежными средствами, но и иным имуществом, а также путем проведения между сторонами взаимозачета.
В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 25.06.2010 г. по делу № А53-14886/2009 отмечено, что согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Базарова А.С.
Источник: Правовая система "Референт"
