Самовольная постройка
На сегодняшний день вопросы, касающиеся самовольных построек и процедуры их узаконивания, остаются достаточно актуальными для отдельных категорий граждан.
В соответствии с гражданским законодательством самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований, постройка будет признана самовольной.
По общему правилу право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В отношении самовольной постройки данное правило просто не может действовать, так как не соблюдается его требование о соблюдении норм закона.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Следовательно, оно не вправе продать ее, сдать в аренду, заложить или завещать. Хотя, в случае если наследники приняли наследство полностью, и к ним в том числе, перешло право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположена такая постройка, они вправе требовать признания за ними права собственности на данную постройку.
Также, по общему правилу самовольная постройка подлежит сносу лицом, осуществившим ее, либо за его счет.
Как правило, признание права собственности на самовольную постройку осуществляется в судебном порядке, и только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Данное положение является отражением принципа приоритета прав собственника. Таким образом, в случае возникновения спора застройщик, осуществивший постройку, может рассчитывать лишь на возмещение затрат на постройку, но никак не на получение сооружения в собственность.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Как правило, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан подтверждается либо сделанным по собственной инициативе техническим заключением, либо проведенной в судебном порядке экспертизой.
При рассмотрении судом исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку одно лишь отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Важным моментом, который необходимо будет установить в ходе судебного разбирательства, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.
При разрешении судом дел, подобного рода, доказыванию подлежат следующие обстоятельства:
– факт наличия в собственности истца земельного участка, на котором возведена постройка;
– соблюдение градостроительных норм и правил;
– соблюдение санитарно – технических, противопожарных и иных норм закона.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
