Особенности доверительного управления недвижимостью
Комментарии-Методика
ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ, ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ
ОСОБЕННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они получают прибыль от использования своего имущества - правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждения доверительного управляющего. Следует отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности, о которых мы поговорим в нижеприведенном материале.
Особенности доверительного управления имуществом установлены главой 53 ГК РФ.
Согласно статье 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление полученным по договору имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
На основании статьи 1014 ГК РФ учредителем доверительного управления в общем случае является собственник имущества. Доверительным управляющим согласно статье 1015 ГК РФ может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Имущество не подлежит передаче в управление госоргану или органу местного самоуправления (пункт 2 статьи 1015 ГК РФ). Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в доверительное управление не может быть передано (пункт 3 статьи 1013 ГК РФ).
Статьей 1017 ГК РФ предусмотрено, что договор доверительного управления имуществом должен быть заключен только в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора (Постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 г. N Ф09-10967/07-С4 по делу N А50-7673/2007-Г27).
При этом договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (пункт 2 статьи 1017 ГК РФ).
На практике довольно часто возникает вопрос: с какого момента договор доверительного управления недвижимостью считается заключенным?
Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 224 ГК РФ предусмотрено, что передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как было отмечено выше, согласно пункту 2 статьи 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Статья 550 ГК РФ устанавливает форму договора продажи недвижимости: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).
Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Исходя из анализа пункта 6 статьи 12 Федерального закона № 122-ФЗ Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.).
Согласно позиции арбитров, изложенной в Постановлениях ФАС Уральского округа от 11.04.2007 г. по делу № Ф09-2494/07-С6, ФАС Поволжского округа от 24.01.2008 г. по делу № А49-2407/06-84/24 договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным не с момента его подписания сторонами, а после передачи имущества доверительному управляющему при условии, если такая передача удостоверяется государственной регистрацией.
Кроме того, В Постановлении ФАС Уральского округа от 23.01.2008 г. № Ф09-10967/07-С4 суд решил, что полномочия доверительного управляющего на распоряжение имуществом возникают только с момента государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление.
ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 10.07.2007 г. по делу № Ф04-4363/2007(35794-А03-13) передал дело на новое рассмотрение, при этом указав, что в соответствии со статьей 1012 ГК РФ договор доверительного управления имуществом относится к категории реальных договоров и считается заключенным с момента передачи имущества.
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 26.06.2007 г., 19.06.2007 г. по делу № Ф03-А73/07-1/1656 суд указал, что государственной регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а передача имущества в доверительное управление. При этом действующее законодательство не содержит запрета на исполнение договора до государственной регистрации перехода имущества.
Таким образом, на сегодняшний день у арбитров нет единого мнения относительно момента, с которого договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным. В такой ситуации можно порекомендовать доверительному управляющему, все-таки осуществлять полномочия по распоряжению недвижимым имуществом после государственной регистрации передачи имущества.
Отметим, что для третьих лиц - арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, договор доверительного управления недвижимым имуществом вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Стороны должны обязательно учитывать данное положение, поскольку до регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.
В силу пункта 3 статьи 1017 ГК РФ несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 06.09.2011 г. № Ф03-4112/2011 по делу № А51-11667/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 29.06.2011 г. по делу № А15-1751/2010).
Договор заключается на срок, не превышающий пяти лет, хотя для отдельных видов имущества законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор доверительного управления. Если ни одна из сторон договора по окончании срока его действия не заявит о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 08.06.2009 г. № Ф03-2207/2009 по делу № А73-9612/2008 суд правомерно отказал управляющему в продлении договора на тех же условиях и на тот же срок, поскольку учредителем управления в положенный срок было направлено доверительному управляющему письмо о расторжении договора доверительного управления и об обязании возвратить имущество.
Согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. То есть, имущество, переданное в доверительное управление, продолжает оставаться собственностью учредителя управления.
При этом доверительный управляющий, осуществляя управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом (пункт 2 статьи 1012 ГК РФ).
Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (пункт 3 статьи 1012 ГК РФ).
Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление ни каким образом не сказывается на арендаторах: договоры аренды недвижимого имущества, заключенные с собственником такого имущества, сохраняют свою силу. При этом собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов информацию о заключении договора доверительного управления. Это необходимо для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему. Кроме того, после заключения договора арендаторам следует обращаться к управляющему и за реализацией своих прав по договору аренды. Это обязательно потребует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды о перемене лиц в обязательстве.
При этом необходимо учитывать, что на основании статьи 651 ГК РФ договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации. Следовательно, нужно регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.
К договорам аренды, которые будут заключены доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, применяются обычные правила договора аренды. Единственной особенностью является тот факт, что они заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.
Напомним, согласно пункту 3 статьи 1012 ГК РФ сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".
При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом (Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2005 г. по делу № А55-6159/04-36).
На практике у сторон может возникнуть вопрос: на каких именно документах следует проставлять такую пометку (только при подписании договоров, дополнительных соглашений и т.п. или же во всех случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего)? Так, например, довольно часто пометка "Д.У." делается не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему, но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо платежей. Некоторые организации ставят пометку "Д.У." рядом с наименованием управляющего даже в платежных поручениях на уплату арендной платы. Это неправильно, объясним почему.
В пункте 2.10 Положения Центрального Банка Российской Федерации от 03.10.2002 г. № 2-П "О безналичных расчетах в Российской Федерации" (далее - Положение № 2-П) установлены реквизиты, обязательные для расчетных документов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Вместе с тем следует обратить внимание читателей на то, что пометка "Д.У." не является частью наименования организации. Таким образом, в соответствии с Положения № 2-П нет необходимости указывать в платежном поручении пометку "Д.У.".
В графе же "Назначение платежа" платежного поручения необходимо сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.
Таким образом, использование пометки "Д.У." не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.
Согласно пункту 1 статьи 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.
Если доходы от доверительного управления недвижимым имуществом поступают не на отдельный счет, доверительный управляющий считается действующим в своих интересах, а не учредителя. Это дает основания собственнику расторгнуть договор доверительного управления (Постановление ФАС Уральского округа от 09.01.2007 г. по делу № Ф09-11495/06-С6).
Доверительный управляющий представляет учредителю управления (и выгодоприобретателю) отчет о своей деятельности в сроки и порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (пункт 4 статьи 1020 ГК РФ).
Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (статья 1023 ГК РФ).
При этом доверительный управляющий должен документально подтвердить факт несения расходов, обусловленных доверительным управлением недвижимым имуществом. В противном случае ему может быть отказано в возмещении необходимых расходов. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2011 г. по делу № А28-6975/2010 суд вынес решение об отказе в удовлетворении искового требования о взыскании задолженности по договору доверительного управления, поскольку отсутствовали достоверные и достаточные доказательства факта несения доверительным управляющим расходов, обусловленных доверительным управлением конкретным имуществом.
Беляева Н.А.
Источник: Правовая система "Референт"
