Скачки ключевой ставки до 16% в 2023 году и изменение условий по ипотечному кредитованию «Господдержка 2020» ограничило возможности участия в программе покупателей средне- и высокобюджетной недвижимости. Об этом свидетельствуют данные федерального девелопера TOUCH. Если в конце 2023 года льготная ипотека с господдержкой в его проектах достигала 44% в общем количестве ипотечных сделок, то в январе и феврале этот показатель опустился до нуля. Однако есть и хорошая новость: остаются банки, работающие со сверхлимитами и предлагающие спецпрограммы, направленные на снижение кредитной нагрузки. О том, на что сегодня могут рассчитывать покупатели недвижимости, рассказывают аналитики компании.

Снижение лимитов по льготной ипотеке «Господдержка 2020» с 12 до 6 млн. рублей в 2023 году и увеличение размера первоначального взноса до 30% в контексте повышение «ключа» с 7,5% до 16% затронуло все категории покупателей недвижимости, в том числе средне- и высокобюджетной. Несмотря на то, что действие госпрограммы продолжается, ее условия стали недоступны для многих, чья покупка превышает 20 млн. рублей. На примере одного из своих московских проектов – жилого комплекса бизнес-класса Champine TOUCH отмечает: если еще в октябре и ноябре 2023 года доля льготной ипотеки достигала 44% в общем количестве ипотечных сделок, то в 2024 не зафиксировано ни одной продажи с применением «Господдержки 2020». Однако одновременно с этим возрос интерес к семейной ипотеке: уже в феврале она перешагнула рубеж в 55%, тогда как в конце прошлого года ее доля составляла 40% от числа всех ипотечных сделок.

При этом ипотека остается основным инструментом покупки и продажи жилой недвижимости независимо от ее класса, отмечают эксперты. Даже приобретая жилье высокобюджетного сегмента, покупатели не торопятся вкладывать собственные средства, вынимая их из бизнеса или инвестиций. Особенно на фоне возросшей ставки: TOUCH отмечает, что с начала года в его проектах ни одна сделка не проходила с полной единовременной оплатой.

В качестве альтернативного решения девелоперы предлагают своим клиентам рассрочку. Условия – период погашения, первоначальный взнос, график платежей – определяет сам застройщик, в том числе в зависимости от стадии готовности объекта.

«Сегодня рассрочка – это тоже чрезвычайно востребованный инструмент, – отмечает Сергей Шиферсон, управляющий партнер TOUCH. – Во-первых, клиентам не нужно изыскивать всю сумму целиком – выплачивать долями, как правило, не только комфортнее, но и экономически выгоднее, особенно для покупателей высокобюджетного жилья. Во-вторых, по сравнению с ипотекой рассрочка может быть даже удобнее с точки зрения инвестиций, например, с целью дальнейшей перепродажи недвижимости. Также она позволяет экономить на процентах, особенно по сравнению с ипотекой на стандартных условиях. В свою очередь, застройщик может предложить клиенту рассрочку на индивидуальных условиях».

При этом далеко не все застройщики спешат стимулировать покупательский спрос сверхскидками и масштабными подарками, ограничиваясь точечными акциями, например, предоставляя скидку на дополнительные внешние помещения при единовременной покупке. Как объясняет девелопер TOUCH, высокий дисконт от 10 и более процентов могут позволить себе застройщики, чьи проекты стартовали до пандемии и благодаря этому имеют более низкую инвестиционную себестоимость по сравнению с теми, строительство которых началось в 2022-2023 годах. В противном случае это означает изначально завышенную цену лота. Кроме того, перманентная «распродажа» нивелирует ценность объекта и отрицательно сказывается на его имидже.

Что же касается банков, то несмотря на повышенную процентную ставку и введение повсеместного субсидирования, возложенного на застройщиков, текущее положение вещей для них тоже не слишком выгодно. Результатом этого стало внедрение новых финансовых инструментов, направленных, с одной стороны, на увеличение суммы займа, с другой – на снижение кредитной нагрузки. В их числе – комбинированные льготные ипотеки со сверхлимитом (так называемые комбо-ипотеки) и субсидированные программы, такие как «Купи ставку».

При комбо-ипотеке кредит состоит из двух частей: лимита, определенного льготной программой, и стандартного займа на остаток суммы (сверхлимит) с соответствующей базовой ставкой. При этом для всей суммы процентная ставка является единой и рассчитывается как средневзвешенная. Например, при семейной комбо-ипотеке с льготным лимитом в 12 млн. рублей (для Москвы) и 6% годовых средневзвешенная ставка при сделке в 30 млн. рублей составит около 12% при базовой 17%.

Программа «Купи ставку» предлагает дисконт на процентную ставку по займу за определенную комиссию, которую банку оплачивает заемщик. Она не подразумевает наценку на объект или иное удорожания покупки.

При этом, как отмечают аналитики TOUCH, несмотря на события конца 2023 года, глобального обвала спроса рынок не наблюдает.

«В начале года мы наблюдали снижение потребительского интереса, вызванного очередным повышением ключевой ставки и изменениями условий по ипотеке с господдержкой, и это естественно: должно пройти время, чтобы люди осознали и приняли ситуацию. И уже в феврале спрос снова показал рост, – комментирует Сергей Шиферсон. – В 2022 году, когда с 8,5% ставка резко поднялась до 20%, а потом опустилась до 7,5%, мы, кажется, пережили все возможные шоки и получили все прививки. Можно утверждать наверняка: людей не пугает возросшая ставка – те, кто планировал приобретение недвижимости, идут и покупают. Тем более, что сейчас практически всегда есть возможность рефинансирования кредита».