Девелоперы смещают фокус на высокобюджетный сегмент – каким будет рынок 2026 года

Аналитики компании «Метриум» изучили 36 новых проектов с максимальной вероятностью запуска в 2026 году, чтобы понять, как изменится первичный рынок Москвы в наступившем году. Преобладание «премиума», девелоперский бум в ЦАО, расширение предложения – возможные главные тенденции нового сезона в Москве.

Выборка проектов была сформирована экспертами «Метриум» на основе анализа открытых данных. Ключевым критерием стало получение застройщиками разрешительной документации: часть проектов уже имеет разрешение на строительство (РнС), положительное заключение экспертизы или согласованное архитектурно-градостроительное решение (АГР). Некоторые из этих проектов уже анонсированы самими девелоперами на старт в 2026 году. Этот «срез» проектов с высокой вероятностью станет отражением главных трендов 2026 года на рынке.

«Премиальный сдвиг»: 75% новых проектов – премиум- и бизнес-класс

Анализ проектов демонстрирует дальнейшее изменение структуры предложения новостроек Москвы со смещением в пользу дорогих новостроек. Из 36 ожидаемых к запуску проектов 11 (31%) относятся к премиум-классу, 16 (44%) – к бизнес-классу. Высокобюджетный сегмент представлен девятью объектами (25%).

«Переход в более высокий ценовой сегмент – это осознанная стратегия многих застройщиков сегодня, которая во многом продиктована изменением покупательских предпочтений и качественным пересмотром продуктовых решений, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК премиум-класса STONE Blik). – В условиях текущей конъюнктуры рынка покупатели делают выбор в пользу премиум-сегмента: за незначительную наценку клиент получает более высокое качество продукта и сервиса. Девелоперы, планирующие запуски, ориентируются на аудиторию, менее зависимую от ипотечных ставок и предпочитающую программы рассрочки или оплату наличными. Дорогой кредит скорее всего останется трендом 2026 года, поэтому массового возврата покупателей, для которых важна ипотека, ожидать пока не следует. Наш новый проект 2026 года – ЖК STONE Blik – выйдет именно в премиум-классе».

Застройщики «штурмуют» центр

Предварительный анализ потенциальных «премьер» на рынке новостроек показывает, что в ЦАО ожидается 14 новинок (39% от общего числа).  Из них девять проектов относятся к высокобюджетному сегменту. Примечательно, что также в ЦАО выйдет три проекта премиум-класса и два – бизнес-класса, тогда как в последние годы в центре застройщики редко предлагали новинки в этих рыночных нишах. Следующими по уровню активности после ЦАО стали Северно-Западный (шесть проектов, преимущественно бизнес-класса), Северный и Южный административные округа (по четыре проекта). Причем эти проекты в САО заявлены в премиум-классе, а в ЮАО – в основном в бизнес-классе. В других локациях пока ожидается по 1-2 проекта в бизнес- или премиум-классе.

«Общий тренд на смещение предложения в сторону более высоких сегментов находит своё выражение в географии стартов, – отмечает Александр Сабаев, исполнительный директор «ОМ Девелопмент» (девелопер ЖК премиум-класса «БО/ВЕ» со стартом в 2026 году). – Ярче всего видны две параллельные стратегии. С одной стороны, усиливается интерес к традиционно престижным и экологичным локациям, таким как СЗАО, где сосредоточены проекты для взыскательной аудитории, ценящей сложившуюся среду. С другой – мы наблюдаем трансформацию «новых» направлений, например ЮАО, где мы планируем вывести в продажу в этом году наш проект «БО/ВЕ», в полноценные премиальные кластеры. Инвестиции в комплексное развитие территорий, редевелопмент, современную архитектуру и инфраструктуру позволяют предлагать в этих районах продукт высокого класса, что меняет их рыночный статус и привлекает новую волну покупателей. При этом на некоторых направлениях, которые считаются менее престижными, число стартов в 2025 году заметно снизилось, например, в ЮВАО, ВАО и СВАО. Площадки в этих локациях могут иметь неблагоприятное расположение или окружение, что затрудняет в них реализацию востребованных проектов более высокого ценового уровня».

Часть девелоперов расширяет присутствие на рынке

Несмотря на трудные условия реализации проектов, которые заставили многих девелоперов замедлить «старты» или уменьшить масштаб планируемых строек, некоторые застройщики идут другим путем. Среди рассматриваемых новинок сразу три новых проекта запускает Dogma и «Среда», по два – Sezar Group, «ОМ Девелопмент» и «Развитие». В целом, отмечают эксперты, на 90% список ожидаемых «премьер» формируется за счет проектов давно работающих на московском рынке застройщиков.

«Рынок дорогих новостроек становится более конкурентным, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В долгосрочной перспективе это поможет сдержать (но не остановить) рост цен на них, который в последние три года был весьма интенсивным, особенно в премиуме. Однако более тревожной становится тенденция вытеснения за пределы старых границ Москвы массовых новостроек. Предложение объектов комфорт-класса уменьшается как по доле рынка, так и по абсолютному числу объектов. Это значит, что покупателям со стартовым уровнем бюджетов будет все сложнее находить новое жилье по доступным ценам. При этом далеко не все из них считают компромиссной альтернативу Новой Москвы и ближнего Подмосковья, скорее напротив ­– клиенты, особенно из молодежной аудитории, стремятся жить ближе к центру. В связи с этим спрос может переместиться не за МКАД, а на вторичный сегмент в пределах МКАД, как только ставки по ипотеке станут доступными».