Средняя цена «квадрата» в элитных проектах реконструкции приближается к 3 млн руб.

На первичном рынке элитного сегмента Москвы в начале 2026 года представлено 14 проектов редевелопмента [1], подсчитали эксперты «Метриум». Максимальный возраст обновленных объектов исторического наследия, реализуемых сейчас застройщиками, достигает 208 лет. Средняя цена квадратного метра в них составляет 2,82 млн руб.

Проекты редевелопмента – это комплексы, в состав которых входят модернизированные здания прошлых эпох. Такие объекты сочетают исторический облик и современный функционал. В Москве данный эксклюзивный формат недвижимости наиболее распространен на рынке высокобюджетного жилья (элитный и делюкс-класс).

По данным «Метриум», застройщики на первичном элитном рынке Москвы сегодня реализуют 14 проектов редевелопмента. Среди них 8 объектов сейчас находятся на разных этапах строительства, 6 – уже введены в эксплуатацию. Три года назад на первичном рынке элитного сегмента Москвы было представлено 19 комплексов с элементами реконструкции. Следовательно, за последние три года количество высокобюджетных проектов редевелопмента в продаже снизилось на 21%. Доля таких комплексов в структуре экспозиции элитного сегмента за рассматриваемый период сократилась на 5 процентных пунктов – с 29% до 24%.

Тем не менее, текущее сокращение числа проектов реконструкции и их доли в структуре экспозиции не говорит о снижении интереса девелоперов к реконструкции исторических объектов. Баланс новостроек и проектов редевелопмента на элитном рынке носит цикличный характер и зависит прежде всего от наличия свободных площадок для освоения в привлекательных районах.

Квадратный метр в проектах реконструкции сегодня стоит в среднем 2,82 млн руб. против 2,45 млн руб. в высокобюджетном сегменте в целом (+15%). Тремя годами ранее средняя цена квадратного метра в проектах реконструкции, напротив, была чуть ниже среднерыночного показателя (1,64 млн руб. против 1,68 млн руб.), подсчитали эксперты компании «Метриум».

«О реальном разрыве цен между новостройками и проектами реконструкции говорить не приходится, – подчеркивает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Оба формата являются востребованными среди клиентов и имеют свою целевую аудиторию. Нередко концепции современных элитных и делюкс-комплексов подразумевают их комбинирование (например, Nicole (Тверской район) и Forum (Мещанский район) от MR, «Бадаевский» (Дорогомилово) от Capital Group). А стоимость квадратного метра в элитном сегменте обусловлена прежде всего статусом локации. Выбор объекта зачастую зависит от личных предпочтений клиентов. Целевая аудитория обоих типов недвижимости (новостроек и проектов редевелопмента) во многом пересекается».

Сегодня на первичном рынке самым старым реконструируемым объектом является дом купца Ивана Масягина в составе делюкс-комплекса Armani/Casa Moscow Residence (Якиманка) от Vos’hod. Деревянный дом, который вошел в инфраструктуру проекта, построен еще в 1818 году. Но рекордный показатель в истории рынка впечатляет еще сильнее. Дом «Абрикосов» (Басманный район, ЦАО) от MR представляет собой модернизированный особняк фабриканта-кондитера Алексея Абрикосова 1880-х гг. постройки. Однако в основании здания находится бережно отреставрированная каменная кладка XVII века, то есть допетровского времени.

Проект реконструкции с максимальным числом запроектированных квартир (545 квартир) на первичном рынке Москвы – жилой комплекс «Бадаевский» (Дорогомилово) от Capital Group. Максимальная средняя цена квадратного метра (в проектах с открытыми прайс-листами) зафиксирована в Nicole (Тверской район) от MR – 3,74 млн руб. (на финальный пул из 10 квартир), минимальная – в «Резиденции 1864» (тоже Якиманка) от «Сбербанк Капитал» – 1,4 млн руб. (в продаже остается 20 апартаментов).

Основные риски приобретения квартир и апартаментов в домах с охранным статусом связаны с необходимостью выполнять положения статьи 47.3 Закона об объектах культурного наследия. В частности, любой ремонт в подобном жилье необходимо согласовывать с контрольными органами. Однако любителей «старины» это, как правило, не останавливает. Тем более, власти никогда не препятствуют бережному обновлению подобного фонда. К тому же, далеко не все дома «с историей» имеют статус объектов культурного наследия.

«Клиенты ценят проекты реконструкции, главным образом, за их архитектурную историческую ценность, а также за грамотную адаптацию девелоперами элементов прошедших столетий под современные запросы, – резюмирует Анна Раджабова. – Покупателям действительно нередко приходится сталкиваться со строгими требованиями к сохранению наследия, в частности, ограничены возможности проведения перепланировок. В то же время благодаря грамотному редевелопменту старинные дома обретают «второе дыхание», в них предусмотрено все необходимое для современной комфортной жизни. Так что любой качественно реализованный комплекс в привлекательной локации (и проект реконструкции, и новостройка) будет пользоваться спросом и обладать высокой ликвидностью».

Элитные проекты реконструкции на первичном рынке Москвы в I квартале 2026 года*

*Строящиеся и готовые комплексы с элементами реконструкции, а также воссозданные исторические здания.

[1] Полностью или частично, но обязательно в составе жилого фонда либо инфраструктуры проекта.