За 5 лет девелоперы премиума в Москве сместили активность из ЦАО в Западный и Южный округа

За последние пять лет география проектов премиум-класса расширилась с шести до восьми округов Москвы. По данным «Метриум», объем предложения увеличился с 2,2 тыс. до 7,6 тыс. квартир. При этом доля ЦАО в структуре рынка заметно снизилась. Основными направлениями для возведения премиального жилья стали Западный и Южный округа, а на карте столицы появились новые престижные премиальные локации.

За последние пять лет география премиальных жилых комплексов в столице значительно расширилась. В середине 2021 года на рынке было представлено 43 проекта в шести административных округах. Основная часть предложения концентрировалась в Центральном округе с 23 комплексами. В Западном округе насчитывалось семь проектов, в Северном – пять, в Северо-Восточном и Северо-Западном – по три, а в Южном – всего два.

К середине 2026 года общее количество премиальных комплексов достигло 69 единиц. Число локаций увеличилось до восьми округов благодаря выходу застройщиков в Восточный и Юго-Западный округа, где появились три и один проект соответственно. Самая заметная динамика зафиксирована в Западном округе с ростом числа комплексов до 17 единиц и в Южном округе, который расширил свое присутствие до десяти проектов. При этом Центральный округ показал снижение до 19 новостроек премиум-класса. В Северо-Западном округе теперь реализуется семь комплексов, а в Северном и Северо-Восточном – по шесть проектов.

«Распространение премиум-класса за пределы Центрального и Западного округов обусловлено качественными изменениями городской среды, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК премиум-класса «Преображенская площадь», «Дрим Рива» и Dream Towers). – Основным стимулом стала масштабная модернизация транспортной сети и социальной инфраструктуры. Девелоперы превращают устаревшие территории в современные жилые кварталы с продуманным благоустройством. Ярким примером служит Нагатинский полуостров. Этот район с нуля трансформировался в настоящую премиальную зону с просторными ландшафтными парками и парком развлечений «Остров Мечты». Здесь построен ЖК Dream Towers, возводится жилой комплекс «Дрим Рива». Другим перспективным направлением выступает Восточный округ. ВАО находится вблизи исторических границ центра. Так, жители локального проекта «Преображенская площадь» получают прямой доступ к зеленым массивам.

Особое внимание стоит уделить предложению премиум-класса внутри Садового кольца. В середине 2021 года на этой территории реализовывалось шесть проектов, в которых экспонировалось 35 квартир. Средневзвешенная стоимость квадратного метра здесь составляла 744,9 тыс. рублей. К середине 2026 года количество премиальных комплексов в данной локации сократилось до трех. Таким образом, доля новостроек внутри Садового кольца сократилась с 14% до 4%. Соответственно за его пределами доля премиума выросла с 86% до 96%. При этом количество проектов увеличилось до 63. Средневзвешенная цена квадратного метра внутри Садового кольца достигла 1,6 млн рублей. Прирост стоимости за пять лет составил 109,4%.

В середине 2021 года экспозиция премиум-класса составляла 2,2 тыс. лотов, а к середине 2026 года объем предложения увеличился до 7,6 тыс. квартир. Пять лет назад лидером выступал Центральный округ, однако к 2026 году его рыночная доля сократилась с 33% до 21% (1,6 тыс. лотов). Наибольшие изменения произошли в Западном округе, где доля рынка поднялась с 18% до 27% (2 тыс. квартир). Южный округ показал увеличение доли с 11% до 15% (1,1 тыс. лотов). В Северо-Восточном округе этот показатель вырос с 11% до 13% (988 квартир). Рыночная доля Северо-Западного округа расширилась с 5% до 11% (798 лотов). Влияние Северного округа на рынок снизилось с 22% до 9% (644 единицы). В новых для премиум-сегмента Восточном и Юго-Западном округах доля составила 5% (407 квартир) и менее 1% (30 лотов) соответственно.

Изменения затронули и распределение премиальных новостроек по отдельным районам столицы. В районе Хорошёво-Мневники объем предложения увеличился в 5,1 раза (487 лотов). Экспозиция в Раменках расширилась в 3,1 раза (636 квартир). В Пресненском районе показатель вырос в 3 раза (1,3 тыс. лотов). Даниловский район продемонстрировал прибавку в 2,8 раза (662 квартиры). Основной тенденцией на рынке стало появление перспективных локаций. В Донском районе пять лет назад премиальная недвижимость отсутствовала, а к середине 2026 года здесь сформировалось полноценное новое предложение (263 квартиры).

«Расширение предложения премиального жилья в Донском районе представляет собой закономерный процесс, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК «СТОУН Блик»). – Территории Южного административного округа по соседству с центром столицы обладают высоким потенциалом для девелопмента. По своему архитектурному облику, уровню развития инфраструктуры и социальному статусу жителей эти локации фактически не отличаются от южных районов Центрального округа. Основным преимуществом таких площадок выступает наличие протяженных набережных и обилие исторических парков, существенно повышающих престижность недвижимости. Несмотря на высокий потенциал территории, первичное предложение в Донском районе остается крайне ограниченным: в настоящее время здесь строится всего три жилых проекта. Одним из них стал жилой комплекс «СТОУН Блик», расположенный на первой линии Москвы-реки и в непосредственной близости к историческому центру. С учетом нового проекта текущий объем предложения премиум-класса в Донском районе увеличился до 451 квартиры».

Схожая ситуация наблюдается в Преображенском районе, где сформировался кластер из трех комплексов на 407 лотов. В районе Крылатское открылись продажи в двух комплексах с фондом в 445 квартир. Одновременно с этим предложение полностью ушло из Мещанского и Тверского районов, а также из Хамовников.

Активное освоение новых площадок сопровождается стабильным увеличением цен. Наиболее сильное подорожание отмечено в Северо-Восточном округе на 84,5% (675,9 тыс. рублей за квадратный метр). В Центральном округе стоимость квадратного метра возросла на 80,9% (1,2 млн рублей). В Южном округе показатель увеличился на 77,8% (867,3 тыс. рублей). В Северном округе зафиксирован рост на 69,8% (842,7 тыс. рублей). Цены в Западном округе поднялись на 34,5% (903,2 тыс. рублей). В Северо-Западном округе прибавка составила 21,7% (801,6 тыс. рублей). Юго-Западный и Восточный округа стали новыми направлениями для премиального сегмента со сформировавшимся средним ценником без ретроспективной динамики (1,1 млн и 615,7 тыс. рублей соответственно).

«Увеличение объемов и расширение географии премиум-класса объясняются дефицитом свободных участков и высокой стоимостью земли в историческом центре столицы, –комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – В Центральном округе предложение такого формата будет постепенно сокращаться. Застройщикам экономически целесообразнее возводить на самых дорогих территориях проекты элитного и делюкс-класса. Эта тенденция продолжится в ближайшие годы. Клиенты обращают внимание не только на престижный статус района, но и на качество жилой среды. Современные премиальные комплексы за пределами центра предлагают резидентам более просторную территорию, масштабное благоустройство и разнообразную внутреннюю инфраструктуру. Подобный уровень комфорта практически невозможно обеспечить в условиях плотной исторической застройки центра».