Индекс ипотечной нагрузки вырос в 2 раза за пять лет

Ежемесячный платёж по ипотеке в Москве за пять лет вырос с 37% до 67% от средней зарплаты, а в России – с 26% до 62%, подсчитали «Метриум» и «Плато Девелопмент». Индекс ипотечной нагрузки в столице достиг 191 пункта от оптимального (100), хотя за последние 12 месяцев ситуация начала улучшаться.

Аналитики компании «Метриум» совместно с девелоперской компанией SIS Development рассчитали индекс ипотечного платежа – показатель, отражающий долю ежемесячного дохода, которую типичный заёмщик должен отдавать на обслуживание ипотечного кредита при покупке среднестатистической квартиры. Расчёты основаны на данных Росстата о среднемесячной начисленной заработной плате в России и Москве (для домохозяйства из двух человек), средней стоимости квартиры на первичном рынке массовых новостроек Москвы по данным «Метриум», на средней стоимости и площади квартиры в продаже в РФ по данным ЕИСЖС, а также на средневзвешенных ставках по ипотечным кредитам и стандартных параметрах кредитования (первоначальный взнос – 20%, срок – 25 лет).Сравнение трёх срезов – июня 2021, 2025 и 2026 годов – показывает, как за пять лет изменилась доступность ипотечного жилья для россиян и москвичей.

Ипотека в России. В июне 2021 года средняя ставка по ипотеке составляла 8,1% годовых. При средней стоимости квартиры 5 млн рублей и ежемесячной зарплате 58,8 тыс. рублей размер кредита равнялся 4 млн рублей, а ежемесячный платёж – 30,9 тыс. рублей. Это означало, что на обслуживание ипотеки уходило 26% дохода двух россиян. К июню 2025 года ставка подскочила до 25%, средняя цена квартиры выросла до 9,7 млн рублей, а зарплата – до 103,2 тыс. рублей. Размер кредита увеличился до 7,8 млн рублей, а ежемесячный платёж – до 161,9 тыс. рублей. Доля платежа в доходе двух заемщиков достигла 78%. К июню 2026 года средняя ставка снизилась до 18,7%, цена квартиры повысилась до 10,8 млн рублей, а зарплата выросла до 109,1 тыс. рублей. Ежемесячный платёж составил 136,2 тыс. рублей, а доля в доходе двух россиян – 62%. Иными словами, даже при снижении ставок ипотека по-прежнему съедает весь доход одного заемщика и часть дохода второго.

Ипотека в Москве. В столице ситуация традиционно жёстче. В июне 2021 года при средней цене квартиры 13 млн рублей и зарплате 109,3 тыс. рублей ежемесячный платёж составлял 81,1 тыс. рублей – 37% дохода двух москвичей. К июню 2025 года средняя стоимость квартиры выросла до 16,9 млн рублей, зарплата – до 177 тыс. рублей, а ставка достигла 25%. Ежемесячный платёж подскочил до 282,3 тыс. рублей, что составило 80% дохода двух заемщиков из Москвы. К июню 2026 года ставка снизилась до 18,7%, цена квартиры выросла до 20,8 млн рублей, а зарплата – до 196,8 тыс. рублей. Ежемесячный платёж составил 262,5 тыс. рублей, а доля в доходе – 67%. Таким образом, в Москве ипотечная нагрузка за пять примерно в два раза и остаётся крайне высокой даже при снижении ставок.

«Рост цен на жильё, который мы наблюдаем последние годы, – это объективное отражение роста себестоимости строительства, – комментирует Станислав Банников, коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – Затраты на материалы, логистику и фонд оплаты труда продолжают увеличиваться. При этом девелоперы вынуждены нести повышенную процентную нагрузку по проектному финансированию: ставки по кредитам, запущенным во втором полугодии 2025 года и в первом полугодии 2026 года, достигают 14-18%. В условиях слабого спроса, вызванного дорогой ипотекой, застройщики не могут быстро компенсировать эти издержки за счёт объёмов продаж, что также закладывается в конечную цену квадратного метра. Одновременно с этим предложение в массовом сегменте «старой» Москвы за год сократилось более чем вдвое, а в существующих объектах значительная часть квартир небольшого формата уже раскуплена. В результате на рынке образовался дефицит доступных лотов, который и толкает цены вверх».

Индекс ипотечного платежа. Аналитики «Метриум» рассчитали также индекс ипотечной нагрузки. В его основе – традиционно рекомендуемая доля ежемесячного платежа по ипотеке в суммарном доходе семьи, которая по данным банков и экспертов по личным финансам составляет 35%. Значение индекса меняется следующим образом:

– если индекс равен 100 пунктам, платеж по ипотеке поглощает ровно 35% бюджета семьи;

– если индекс больше 100 п. (например, 150 п.), это значит, что ипотека обходится семье в 1,5 раза тяжелее оптимальной нормы;

– если индекс меньше 100 п., то ипотечная нагрузка комфортна и оставляет дополнительный запас прочности для семейного бюджета. В России этот индекс вырос с 75 пунктов в 2021 году до 224 пунктов в 2025 и снизился до 178 пунктов в 2026. В Москве динамика ещё более острая: индекс подскочил с 106 п. в 2021 году до 228 п. в 2025 и сократился до 191 п. в 2026.

«Иными словами, за пять лет ипотечная нагрузка на среднестатистического заёмщика в стране удвоилась, а в столице – выросла в 2,4 раза, – резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум». – Даже снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке, начавшееся в 2026 году, пока не компенсирует рост цен на жильё, который опережает рост доходов. Доступность ипотечного кредитования в России сегодня находится на исторически низком уровне, а возврат к показателям 2021 года потребует либо радикального снижения ставок, либо существенного роста реальных доходов населения, либо коррекции цен на жильё».