Эволюция массовых новостроек – 10 главных изменений в доступном сегменте за десятилетие

Новостройки комфорт-класса в Москве за последние 10 лет стали масштабнее, выше, индивидуальнее и дороже. Аналитики компании «Метриум» исследовали проекты 2016 и 2026, чтобы понять, как изменился самый экономичный ценовой сегмент рынка новостроек «старой» Москвы. Эксперты изучили более 30 проектов со стартом продаж в 2015-2016 гг., а также 12 комплексов 2024-2025 гг. (в 2026 году в «старой» Москве не появилось ни одного нового ЖК комфорт-класса).

1. Объем предложения и масштабы застройки

В июле 2016 года на рынке новостроек комфорт-класса объем предложения насчитывал 16,1 тыс. квартир в 46 проектах. В июле 2026 года экспозиция сократилась на 40% и составила 9,6 тыс. лотов, хотя число проектов выросло до 72. Несмотря на уменьшение общего числа квартир в продаже, масштабы самих проектов комфорт-класса существенно выросли. Десять лет назад девелоперы строили отдельные дома или небольшие жилые массивы. Современные комплексы комфорт-класса превращаются в огромные микрорайоны. Например, в одном из новых проектов комфорт-класса в ЮВАО предусмотрено 13 корпусов, в трех из которых 68-69 этажей, а еще в трех – от 48 до 49 этажей.

2. Ценовая динамика сегмента

В июле 2016 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса находилась на отметке 146,2 тыс. рублей. В то время квартира комфорт-класса считалась очень доступным вариантом для широкой аудитории. К 2026 году средняя цена квадратного метра в корпусах комфорт-класса достигла 422,4 тыс. рублей. За десять лет стоимость жилья выросла почти в три раза. В 2016 году минимальная стоимость квартиры в массовой новостройке в Москве составляла 2,7 млн рублей (22,1 кв. м). В 2026 году самый доступный объект на рынке с такой же площадью предлагается за 5,6 млн рублей.

«Массовый сегмент стал лидером по росту цен в старой Москве за последние 10 лет, – комментирует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский»). – Прежде всего, мы наблюдаем беспрецедентный дефицит предложения. За последний год объем экспозиции массовых новостроек в старых границах Москвы сократился на 32%. При этом именно в комфорт-классе долгие годы был сосредоточен спрос покупателей, простимулированных ипотекой. Второй важный фактор – качественное обновление самого продукта. На рынке появились проекты класса комфорт+, которые по архитектуре, планировочным решениям и инфраструктуре вплотную приблизились к бизнес-классу, но при этом сохраняют более доступную цену».

3. Архитектура и технологии строительства

В 2016 году здания комфорт-класса иногда возводились по стандартным панельным технологиям с типовыми фасадами (серии КОПЭ, 111 М, П44Т). Девелоперы применяли монотонные цвета и простые формы. В 2026 году новостройки комфорт-класса строятся по монолитной технологии или индустриальным методам нового поколения. Архитекторы создают для корпусов комфорт-класса сложные объемные фасады с сочетанием текстур терракоты, металла и матовой плитки. Современные проекты комфорт-класса внешне практически не отличаются от объектов бизнес-класса.

«Сегодня основной архитектурный тренд массового сегмента состоит в полном отказе от визуального однообразия и переходе к индивидуальным концепциям с применением премиальных облицовочных материалов, – рассказывает Ярослав Гутнов. – Покупатели желают видеть стильные решения, динамичные формы и увеличенную площадь остекления. В качестве примера такого подхода можно привести наш новый жилой квартал «Первый Рязанский». Для этого проекта мы подобрали лаконичный европейский стиль с устремленными вверх вертикальными линиями. Фасады высотных башен облицованы долговечным керамогранитом трех разных оттенков, а на нижних уровнях используется клинкерный кирпич. Внешний облик зданий дополняют панорамные окна высотой почти два метра, при этом мы полностью убрали с фасадов технические корзины для кондиционеров ради сохранения строгой эстетики комплекса».

4. Высотность зданий

Десять лет назад средняя высота домов комфорт-класса варьировалась от 15 до 25 этажей. Башни выше 30 уровней считались редким исключением на рынке массового жилья. Сегодня новостройки комфорт-класса стремительно растут ввысь. Этажность многих новых корпусов комфорт-класса достигает 35-40 уровней. Максимальная же высота в сегменте – 69 этажей в одном из крупных проектов в ЮВАО.

«Средняя высота новостроек, получивших разрешение на строительство в Москве с начала года, превысила 21 этаж, – говорит Ярослав Гутнов. – Небоскребы действительно востребованы прежде всего благодаря впечатляющим видовым характеристикам. Но также наблюдается стабильный спрос на малоэтажные дома среди клиентов, которые ценят камерный формат недвижимости. Вместе с тем сегодня такие объекты стали дефицитом на первичном рынке столицы, особенно в массовом сегменте. Подобная ситуация ведет к значительному увеличению ликвидности домов высотой до 10 этажей. Например, в составе нашего жилого комплекса «Первый Рязанский» сейчас реализуется шестиэтажный корпус на 70 квартир, в котором, к тому же, предусмотрен двухуровневый подземный паркинг. Покупатели, приобретающие в жилье в этом «клубном» доме комфорт-класса, точно смогут рассчитывать на повышенную капитализацию».

5. Квартирография и появление евроформатов

В 2016 году в новостройках комфорт-класса преобладали стандартные однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры с изолированными кухнями. Выбор планировок строго ограничивался типовым проектированием. В современных домах комфорт-класса ассортимент насчитывает десятки вариаций планировок (до 50 в одном из ЖК комфорт-класса). Покупатели квартир комфорт-класса чаще выбирают евроформаты с просторными кухнями-гостиными. Также абсолютной нормой для новостроек комфорт-класса стали варианты с мастер-спальнями, личными гардеробными и отдельными постирочными.

6. Остекление и летние помещения

В 2016 году девелоперы устанавливали в квартирах комфорт-класса стандартные пластиковые окна, лоджии проектировались с высоким ограждением и обычно создавались как технические помещения. К 2026 году основной акцент в новостройках сместился на панорамное остекление. В проектах массово внедряются окна в пол, угловое остекление и французские балконы. Редкие форматы летних помещений перестали быть прерогативой дорогого жилья и стали встречаться в доступном сегменте. В ряде современных проектов покупатели могут приобрести квартиру с личной открытой террасой – просторной неостекленной площадкой на крыше стилобата или верхних этажах, где можно обустроить зону отдыха с уличной мебелью. Кроме того, на первых этажах комплексов комфорт-класса появились лоты с приватными патио – собственными огороженными двориками с выходом на внутреннюю территорию.

«До 2010-х гг. балконы или лоджии были представлены в большинстве новостроек Москвы, – отмечает Ярослав Гутнов. – Однако около 15 лет назад девелоперы практически перестали проектировать летние помещения в домах. Компании мотивировали решение эстетическими соображениями и нормами пожарной безопасности. Однако тренд обусловлен прежде всего стремлением снизить себестоимость строительства домов. Но в последние годы сформировался серьезный запрос на подобные зоны отдыха в квартирах. В проектах класса бизнес и выше многие застройщики теперь предусматривают террасы. А вот в массовом сегменте до сих пор лишь около 20% проектов имеют летние помещения. В таких комплексах наблюдается стабильная покупательская активность. Например, в ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский» балконы есть даже в некоторых студиях».

7. Внутренняя отделка

Десять лет назад подавляющее большинство квартир комфорт-класса передавалось покупателям без какой-либо отделки, хотя в 20 из 33 проектов застройщики уже предлагали отделку как один из вариантов жилья, наряду с черновым. Люди тратили месяцы на грязные ремонтные работы. В 2026 году продажа 65% квартир предполагает полную или предчистовую отделку. Подобный подход позволяет владельцам квартир комфорт-класса переехать сразу после получения ключей.

8. Общественные пространства и входные группы

В 2016 году подъезды в домах комфорт-класса оставались простыми транзитными зонами. Строители только начинали внедрять безбарьерную среду и базовые помещения для консьержей. Сегодня входные группы комплексов комфорт-класса превратились в авторские лобби гостиничного типа. В парадных новостроек появляются каминные залы, библиотеки, зоны ожидания с мягкими диванами, гостевые санузлы и постаматы для посылок.

9. Парковочные пространства

Десять лет назад владельцы квартир комфорт-класса парковали машины на многоуровневых наземных стоянках или открытых плоскостных парковках. Подземные паркинги проектировались редко. В 2026 году подземные стоянки с прямым доступом на лифте от жилого этажа стали базовым стандартом для проектов комфорт-класса. Внутри паркингов комплексов комфорт-класса обустраиваются семейные места, зарядные станции для электрокаров и специальные автомойки.

10. Инфраструктура и соседские центры

В 2016 году внутренняя инфраструктура проектов комфорт-класса ограничивалась уличным ритейлом на первых этажах и муниципальными школами. Сейчас в новостройках комфорт-класса сформировался тренд на создание полноценных сообществ. Застройщики выделяют в корпусах комфорт-класса специальные площади под соседские центры. В одном из комплексов комфорт-класса для резидентов открыты бесплатные коворкинги, детские клубы, места для мастер-классов и общие прачечные.

«Главный итог прошедшего десятилетия на рынке массового жилья заключается в полном стирании границ между ценовыми сегментами, – резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум». – Современный комфорт-класс впитал в себя основные атрибуты более дорогих проектов. Десять лет назад подземный паркинг, авторские лобби или система умного дома считались редкой привилегией. Сегодня такие опции выступают базовым стандартом. Стоимость квадратного метра заметно увеличилась, но за эти деньги клиент получает принципиально иной продукт. Девелоперы перестали строить обычные спальные районы. Они формируют полноценную городскую среду с развитыми соседскими центрами, продуманной эстетикой фасадов и сервисом высокого уровня. Подобный подход позволяет покупателям доступной недвижимости жить с максимальным комфортом».