Расширился ли выбор квартир в новостройках Москвы за 5 лет?

Эксперты компании «Метриум» выяснили, как изменился реальный выбор жилья в столичных новостройках за последние 5 лет. Аналитики сравнили число квартир, которые одновременно находились в продаже в одном жилом комплексе в сентябре 2021 года и сентябре 2026 года. Результаты показали, что в массовом сегменте выбор для покупателя сузился, а в дорогих проектах бизнес-, премиум- и элит-класса число доступных вариантов в одном доме выросло в 3-4 раза.

Чтобы понять, действительно ли в современных новостройках застройщики в моменте предлагают больше квартир, чем 5 лет назад, эксперты учитывали особенности структуры предложения. С этой точки зрения обычное среднее арифметическое число квартир дает сильное искажение. Если в одном большом жилом комплексе продается сразу тысяча квартир, а рядом строятся пять небольших домов с двадцатью лотами, среднее арифметическое покажет ложное изобилие. Поэтому для подсчета аналитики взяли медиану. Медиана – это показатель типичного проекта на рынке: ровно в половине жилых комплексов в городе предлагается меньше квартир, чем значение медианы, а во второй половине – больше. Также, чтобы отсечь крайности, в которых представлено аномально много или мало квартир, и увидеть основную массу новостроек, эксперты выделили «ядро рынка». Это центральные 50% всех проектов в продаже без учета самых крошечных клубных домов и единичных гигантских строек.

Эксперты также отмечают, что на объем предложения в моменте сильно влияет структура предложения по стадиям строительной готовности (от стадии зависит средний процент распроданности) и наличие или отсутствие нового предложения. Особенно это характерно для массового сегмента рынка новостроек, где предложение за последние 5 лет радикально снизилось, а новые проекты в 2026 году не появились в продаже. При этом в исследовании рассматривается именно объем предложения в конкретный момент времени, а не запроектированное количество лотов.

Массовый сегмент

В массовом сегменте выбор для покупателя за 5 лет заметно сократился. В сентябре 2021 года в типичном жилом комплексе комфорт-класса продавалось 93 квартиры, а к сентябрю 2026 года этот показатель снизился до 69 квартир. Основной диапазон выбора в ядре рынка также сжался: 5 лет назад типичный дом предлагал от 20 до 285 вариантов, а сейчас – от 16 до 212 квартир. Застройщики доступного жилья стали выводить квартиры в продажу небольшими порциями, поэтому при визите в отдел продаж покупатель видит «на витрине» меньше свободных лотов, чем раньше.

«Сокращение числа одновременно доступных квартир в проектах комфорт-класса за последние 5 лет – это результат перехода девелоперов на более точечное и рациональное управление витриной продаж, – Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский). – В условиях проектного финансирования застройщикам больше невыгодно открывать продажи сразу на сотни квартир в одном доме. Компании перешли на порционный вывод объемов небольшими пулами в строгой привязке к графику строительных работ и темпам наполнения эскроу-счетов. Для покупателя комфорт-класса это означает более выверенную витрину предложения: вместо сотен однотипных вариантов девелоперы формируют компактную, но максимально функциональную линейку».

Бизнес-класс

В бизнес-классе ситуация оказалась обратной: здесь выбор вариантов в одном проекте за 5 лет заметно расширился. Медианное число квартир в продаже в типичном комплексе выросло с 59 в 2021 году до 73 лотов в 2026 году. Ядро рынка в этом сегменте тоже существенно прибавило в объемах. Если 5 лет назад большинство проектов бизнес-класса предлагало от 9 до 152 квартир, то сегодня в аналогичных домах покупателю доступно от 25 до 203 вариантов. Сами жилые комплексы стали масштабнее, а линейка планировок для покупателя – разнообразнее.

«Рост объема экспозиции в каждом конкретном доме в бизнес-классе связан прежде всего с желанием девелоперов предложить покупателю разнообразие вариантов планировок, – комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (комплексов бизнес-класса МИРАПОЛИС, «Эмоушн» и «Наметкин Тауэр»). – Также это могло произойти из-за увеличения доли объектов бизнес-класса в общем объеме проектов Москвы. Застройщики бизнес-сегмента работают с максимально широкой аудиторией, поэтому в одном проекте сегодня необходимо одновременно предлагать небольшие, но функциональные студии, классические семейные планировки и видовые форматы с террасами. Девелоперам важно дать покупателю свободу выбора на всех этапах строительства. Даже среди крупных столичных комплексов сохраняется заметный разброс вариантов. Так, в комплексе «Наметкин Тауэр» в продаже находится 550 лотов, в квартале «МИРАПОЛИС» покупателям доступно 364 варианта, а в проекте «Эмоушн», который заметно меньше по объему запроектированных резиденций, на витрине представлено 137 юнитов».

Премиум-класс

Премиальный сегмент показал самый быстрый рост широты предложения внутри одного жилого комплекса. Медианное число квартир в продаже здесь увеличилось более чем в три раза: с 21 лота в сентябре 2021 года до 65 квартир в сентябре 2026 года. Ядро рынка премиум-класса расширилось еще сильнее. Ранее в типичном премиальном проекте в моменте предлагалось от 4 до 80 квартир, а сегодня покупатель выбирает из диапазона от 32,5 до 181 лота. Премиальные новостройки перестали быть исключительно камерными домами и превратились в крупные кварталы с широким набором планировок.

«В премиум-классе за последние 5 лет появилось больше масштабных кварталов с собственной курортной, спортивной и парковой инфраструктурой, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК премиум-класса «Преображенская площадь», «Дрим Рива» и Dream Towers). – Покупатели премиального жилья ожидают богатый выбор форматов внутри одной локации, поэтому девелоперы закладывают в проекты широкие линейки планировок – от видовых резиденций у воды до просторных семейных квартир с собственными террасами. При этом в сегменте успешно развиваются проекты различного масштаба. Также, в отличие от рынка пятилетней давности, современное премиум-жилье все активнее строится вне границ ЦАО. Это позволяет девелоперам запускать более крупные и комплексные проекты, а стабильный уровень строительной активности в этом сегменте поддерживает богатый ассортимент для покупателей. Это наглядно подтверждается нашим портфелем: диапазон доступного предложения варьируется от 45 и 49 лотов в Dream Towers и «Дрим Рива» соответственно до 391 квартиры в жилом комплексе «Преображенская площадь».

Высокобюджетный сегмент

В элитных и делюкс-проектах выбор для состоятельных покупателей вырос почти в четыре раза. В сентябре 2021 года в типичном высокобюджетном комплексе на продажу выставлялось всего 12 квартир, а к сентябрю 2026 года медиана достигла 45 лотов. Основной диапазон выбора в ядре рынка поднялся с 5-22 квартир до 7-44 лотов в одном проекте. Девелоперы элитного сегмента стали чаще проектировать крупные резиденции, что позволило клиентам подбирать жилье из широкого пула свободных вариантов сразу при старте продаж.

«Традиционный формат камерных клубных домов по-прежнему сохраняет высокую ценность среди ценителей уединения, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Однако все более заметную роль начинают играть статусные резиденции с собственными закрытыми парками и расширенным набором приватных сервисов. Реализация столь развитой внутренней инфраструктуры требует соразмерного масштаба проекта, поэтому застройщики стали закладывать в концепции более разнообразные линейки планировочных решений. В результате рынок элитной недвижимости предлагает покупателям взвешенный баланс: клиенты могут ориентироваться как на штучные предложения в небольших особняках, так и на более широкий выбор вариантов в масштабных делюкс-комплексах».

Изменение типичного объема квартир в продаже на один проект по сегментам новостроек Москвы

Источник: «Метриум»