Специалисты аналитического центра Forma – концептуального девелопера бизнес- и премиум-класса – проанализировали динамику средних цен на первичном рынке Москвы в период с февраля по май и выяснили, что в связи с повышенным спросом на проекты на высокой стадии строительной готовности они продемонстрировали максимальный прирост цены по сравнению с ЖК на средней и начальной стадиях – 9%. Это противоречит типичной для рынка новостроек ситуации, когда основным драйвером роста цен выступает повышение строительной готовности объектов, тогда как готовые проекты обычно демонстрируют минимальную ценовую динамику или даже ее отсутствие, поскольку исчерпали свой потенциал роста, а наиболее их ликвидное предложение уже вымылось.  

На первичном рынке Москвы с февраля по май на первом месте по уровню ценового прироста – 9% – лидируют готовые проекты, введенные до 2022 года. Сопоставимый рост – 8% – показали также проекты со «свежим» вводом в 2022 году. Проекты, находящиеся в высокой стадии строительной готовности со сроками ввода в 2022-2023 гг., а также проекты со сроками сдачи в 2024 году показали сопоставимую ценовую динамику – 4-5%. Минимальный ценовой прирост – 2% – по проектам на начальной стадии.

Динамика средней цены на первичном рынке в зависимости от стадии готовности (без учета элитного сегмента)

Источник: Forma

«В конце февраля и в марте 2022 года мы наблюдали ажиотажный спрос со стороны покупателей и инвесторов на столичном рынке новостроек. Его вектор резко сместился в пользу проектов на высокой стадии строительной готовности с временным горизонтом передачи ключей в 2022-2023 гг., как наименее рискованных как с точки зрения сроков строительства, так и сохранения продукта в заявленном первоначально виде, особенно в части, касающейся строительных и отделочных материалов и инженерии. В связи с этим мы наблюдали нетипичную для первичного рынка ценовую динамику: максимальный прирост показали уже готовые проекты, тогда как стартующие – напротив, минимальную. Обычно все происходит наоборот – готовые новостройки, уже отыгравшие свой потенциал роста цен, демонстрируют минимальную ценовую динамику или даже снижение прайса за счет вымывания ликвидного стока, тогда как еще строящиеся проекты дают прирост за счет повышения стадии строительной готовности, располагая достаточным ассортиментом предложения, – комментирует Ольга Павлик, руководитель аналитического центра Forma. – Однако рынок способен к саморегуляции, и в краткосрочной перспективе мы сможем наблюдать возвращение к привычным рыночным показателям роста цен. Вымывание готового предложения, его дефицит и возвращение внимания покупателей к стартующим проектам восстановят их более значимую динамику цен по сравнению со сданным жильем».

Если брать во внимание не только стадию проектов, но и их класс, то новостройки премиум-класса, введенные в эксплуатацию, – стали лидерами по ценовому приросту среди всех сегментов (без учета элитного сегмента) в период волатильности. С февраля по май в проектах, построенных до 2022 года, цена выросла на 24%, в ЖК, получивших ввод в этом году, – на 16%. Данная тенденция сформирована под влиянием 2 основных факторов: высокая потребность сохранения денежных средств у целевой аудитории премиального сегмента и выбор готового жилья как наиболее надежного инструмента для этого, а также дефицит предложения жилья данного класса.

«Столь значительная положительная динамика в сегменте готовых премиальных проектов обусловлена в первую очередь тем, что покупатели в этом классе располагали значительными свободными средствами и могли оперативно среагировать на рыночную ситуацию, вложив деньги “здесь и сейчас”. Также в этом сегменте велика доля покупателей, которые использовали свои валютные сбережения, когда курсы валют стали расти.» – отмечает Ольга Павлик.   

Бизнес-класс лучше всего проявил себя в категории проектов, находящихся в активной стадии строительства со сроками ввода в 2023-2024 гг., – прирост их цены составил 5%. Это связано с их достаточным выбором предложения в отличие от проектов на завершающей стадии. К примеру, в ЖК FØRST на Симоновской набережной доступно к выбору множество вариантов квартир различной типологии, в том числе с лоджиями ориентированными на Москва-реку, с большой вариантивностью по стоимости в зависимости от видовых характеристик и особенностей планировки, а также по наличию предчистовой отделки. Кроме того, в проекте еще есть выбор квартир уникальных форматов: с террасами, с патио и отдельным входом, с саунами, а также пентхаусов.

В наименее выигрышной ситуации оказались проекты комфорт-класса, находящиеся на начальной стадии строительства, – их проседание по цене достигло 10%. В то время как уже сданные в эксплуатацию и готовящиеся к вводу в 2022 году ЖК выросли в цене на 8% в обоих случаях. Столь заметное проседание цены на стартующие проекты было связано с оттоком спроса в пользу готового жилья, которое покупателям и инвесторам в этом сегменте казалось менее рисковым.

Динамика средней цены на первичном рынке в зависимости от стадии готовности и класса объекта (без учета эконом и элитного сегмента)

Источник: Forma