Группа аналитики девелоперской компании Forma проанализировала динамику объема и структуры предложения, спроса и средних цен на первичном рынке района Пресни и выявила несколько интересных трендов. За последние 3 года на Пресне объем предложения новостроек сократился в 2 раза, а средняя цена увеличилась в 2 раза (с более 400 тыс. руб./кв. м до 810 тыс. руб./кв. м).

С 2019 года в районе Пресня суммарный объем проектов в продаже сократился более чем в 2 раза: с более чем 1,2 млн кв. м до 673 тыс. кв. м в первом квартале 2022 года. Только со второго квартала 2022 года объем предложения в районе начал снова нарастать – прирост составил более 200 тыс. кв. м, преимущественно за счет выхода в реализацию нового масштабного квартала редевелопмента Republic. С конца  2019 года по начало 2022 на рынок вышло всего 3 новых проекта с общим объемом предложения почти 350 тыс кв. м, что тем не менее не восполняло высокие темпы вымывания в локации. В связи с планомерным уменьшением реализуемого предложения в районе Пресни сформировался локальный дефицит первичного рынка.

Локальный дефицит в районе Пресня существенно отразился и на ценовой динамике. В совокупности с переориентацией первичного рынка в локации с бизнес-класса на премиальный сегмент это вызвало прирост средней цены в районе за год на 75%. Большую роль в столь значительном росте сыграло вымывание проектов бизнес-класса и их замещение премиальными новостройками: с 2020 года количество ЖК бизнес-класса сократилось с 12 объектов до 2. Количество премиальных проектов также уменьшилось с 10 до 7 за счет общего сокращения объема предложения в локации, но в отличие от 2020 года, когда в локации превалировал бизнес-класс, в 2022 году премиальный сегмент стал доминирующим на Пресне. 

Структура предложения по классам и ценовая динамика на первичном рынке района Пресня

Источник: Forma

Ольга Павлик, руководитель группы аналитики Forma: “В районе Пресни последние 3 года объемы поглощения предложения превышали темпы выхода новых проектов. При этом в локации достаточно высокий уровень отложенного спроса, учитывая его центральное местоположение, развитую инфраструктуру и богатую историю. Во-первых, старый жилой фонд на Пресне сформирован преимущественно панельными домами 50-60 годов, которые уже морально устарели, а альтернатив среди новостроек у желающих жить в районе не так много, особенно среди только вышедших на рынок проектов со стартовыми ценами. Во-вторых, близость Белорусского офисного кластера формирует значительный потенциальный спрос со стороны резидентов бизнес-центров класса А, которые ищут жилье поближе к работе. Совокупность этих факторов сформировала локальный дефицит предложения, что означает высокий потенциал роста цен по мере увеличения строительной готовности проектов. Это важно не только для инвесторов, но и для покупателей жилья для себя, как возможность максимально выгодно вложить свои денежные средства в недвижимость”.

Высокие темпы вымывания предложения районе Пресни иллюстрирует на графике сокращение объема нереализованных остатков с 2017 года до второго квартала 2022 года более чем в 3,5 раза  – с почти 490 тыс. кв. м до 134 тыс. кв. м. 

Объем предложения и вымывания в локации Пресня

Источник: Forma

Высокие темпы вымывания и, как следствие, локальный дефицит предложения на первичном рынке Пресни во многом обусловлены также высоким спросом со стороны офисных резидентов Белорусского офисного кластера – самого крупного офисного района после «Москва-Сити» в столице. В нем представлено порядка 8 бизнес-центров класса A с арендаторами из числа топовых российских и зарубежных компаний. В среднесрочной перспективе на рынок  в локации будет выведено еще 4 офисных центрах, в том числе проект built-to-suit для штаб-квартиры «Тинькофф Банка».

Белорусский офисный кластер

Источник: Forma