Продать квартиру в новостройке может показаться простым действием, но в 2024 году важно учитывать налоговые аспекты, чтобы избежать лишних расходов. В большинстве случаев при продаже квартиры продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), рассчитываемый как разница между стоимостью покупки и продажи. Однако законодательство предусматривает несколько исключений, позволяющих избежать налога, если соблюдены определенные условия. Разобраться в этих правилах важно, чтобы не только снизить финансовую нагрузку, но и избежать сложностей с налоговыми органами.

В этой статье мы подробно рассмотрим, в каких ситуациях налог на продажу квартиры в новостройке не взимается, какие требования необходимо выполнить для получения льгот и как лучше всего спланировать сделку. Также будут приведены примеры распространённых ошибок и практические рекомендации, которые помогут избежать штрафов и правильно оформить документы.

Знание актуальных налоговых норм и доступных льгот открывает перед владельцами недвижимости возможности для более выгодного управления своими активами. Эти знания помогут не только сократить издержки, но и оптимально спланировать продажу квартир в новостройках в 2024 году.

Когда возникает налог с продажи квартиры?

Обязанность уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры появляется , если сделка приносит прибыль, а срок владения недвижимостью не соответствует требованиям законодательства. В 2024 году необходимость уплаты налога появится, если имущество продается раньше истечения 3 или 5 лет с момента приобретения — в зависимости от конкретных условий. Правильное планирование сделки и точный расчет сроков позволяют избежать налогообложения и возможных санкций.

Изменения с 2025-го:

Размер налога для физлиц в 2024 году стандартный — 13%, в 2025 году будут изменения, мы получим такие цифры: 
13% с дохода до 2, 4 млн руб.;
15% с дохода выше 2, 4 млн руб.

Налог 0%: платить не нужно

Некоторые обстоятельства позволят избежать уплаты НДФЛ, даже если квартира в собственности менее 3 или 5 лет. В таких случаях налоговое законодательство предоставляет льготы, независимо от срока владения недвижимостью. Давайте разберем основные ситуации, в которых налог не взимается.

Продажа квартиры стоимостью до 1 млн рублей

Если объект недвижимости продан до  того, как истекает минимальный срок владения, но сумма сделки не превышает 1 млн рублей, НДФЛ не начисляется. Этот лимит соответствует имущественному вычету, который предоставляется один раз в год.

Важно: Если стоимость продажи окажется ниже 70% от кадастровой стоимости, доход будет пересчитан по формуле:

Кадастровая стоимость × 0, 7. Это правило предотвращает занижение цены в договоре купли-продажи. Однако, в некоторых регионах с высокой кадастровой стоимостью это может усложнить реализацию льготы​

Льготы для семей с двумя и более детьми

С 2021 года семьи, в которых двое и более детей, освобождены от НДФЛ при продаже недвижимости, если соблюдены следующие условия:

• Дети младше 18 лет или до 24 лет при очном обучении;
• В течение года после продажи нужно приобрести новое жилье, либо до 30 апреля следующего года;
• Стоимость жилья, которое продали,  не превышает 50 млн рублей по кадастровой оценке;
• Новое жилье  больше по площади или дороже по кадастровой стоимости;
• У членов семьи нет в совокупности более 50% другого жилья, превышающего того, что приобретается, по площади.
• Если семья продала квартиру и купила более просторное жилье в течение одного года. При выполнении всех условий они освобождаются от уплаты налога, независимо от того, как долго владели предыдущей квартирой.

Продажа квартиры в рамках программы реновации

В случае участия в московской программе реновации срок владения новой квартирой исчисляется с момента приобретения старой. Это позволяет избежать налогообложения при продаже, если предыдущая квартира в собственности более 5 лет.

Федор приобрел в 2015-ом квартиру и она попала под реновацию. В 2022 году он получил другое жилье и продает его спустя два месяца. Поскольку срок владения считается с 2015 года, Иван освобождается от уплаты НДФЛ. Следует помнить, что это правило распространяется только на жилье, предоставленное в рамках официальных программ реновации и применимо только для Москвы​

Эти налоговые льготы позволяют владельцам недвижимости продать квартиру без налогообложения, даже если они владели ею меньше установленного срока. Знание и использование таких возможностей помогут оптимизировать расходы.

Как считают минимальный срок владения для новостроек?

Для новостроек срок владения начинает отсчитываться с момента полной оплаты по договору долевого участия (ДДУ) или уступки права требования. Это означает, что ключевая дата для освобождения от налога — не регистрация права собственности, а момент завершения всех платежей. Продавец может продать недвижимость без налогообложения сразу после истечения льготного срока, не дожидаясь 3 или 5 лет с момента регистрации в ЕГРН.

Даже если в процессе приобретения недвижимости вносились дополнительные суммы за увеличенные площади, эти платежи не влияют на отсчет срока владения. Основным критерием остается факт завершения основного расчета, что дает право воспользоваться льготами при продаже без уплаты НДФЛ.

Если квартира в новостройке приобретена в ипотеку

При покупке новостройки с ипотечным кредитом срок владения начинает отсчитываться с момента, когда банк полностью погасит обязательства перед застройщиком. Это означает, что для целей налогообложения жилье считается полностью оплаченным в день перечисления банком всей суммы, даже если заем будет погашаться заемщиком в течение нескольких десятилетий.

Важно!

Не следует путать ипотеку с рассрочкой. При рассрочке срок владения начинается только после внесения последнего платежа. Например, если застройщик позволяет выплачивать стоимость объекта частями в течение 2 лет, отсчет срока владения начинается с даты завершения последнего платежа, а не с момента первого взноса.

Таким образом, для освобождения от налога по срокам владения при ипотечной покупке важен не срок погашения кредита, а дата закрытия обязательств между банком и застройщиком.

Продажа квартиры до истечения минимального срока владения

Если квартира реализуется раньше окончания минимального срока владения, продавец обязан оформить и подать декларацию 3-НДФЛ. Налог рассчитывается на основе разницы между полученной суммой от продажи и расходами на покупку объекта.

При этом для недвижимости, приобретенной в ипотеку, разрешено включить уплаченные проценты по кредиту в состав расходов, что позволит уменьшить налогооблагаемую базу. Если при покупке использовался материнский капитал, его также можно учесть как часть затрат, что дополнительно снизит сумму налога. Таким образом, грамотное оформление расходов позволяет минимизировать налоговые обязательства и сократить итоговые выплаты.

Как уменьшить налоговые обязательства: доступные категории расходов

Продавец может существенно сократить налоговую нагрузку, включив в расчеты следующие виды расходов:

Затраты на детские доли

При продаже квартиры, в которой выделены доли на детей, можно учитывать расходы, связанные с их приобретением. Это поможет уменьшить налогооблагаемую базу и снизить размер налога.

Расходы дарителя или наследодателя

Если недвижимость была передана в дар или получена по наследству, для уменьшения налоговых обязательств можно использовать подтвержденные документально затраты предыдущего владельца. Это позволит учесть расходы дарителя или наследодателя, снижая сумму налога.

Дополнительные налоговые вычеты

Продавец может также уменьшить налоговую базу за счет неиспользованных вычетов, например:

• на обучение;
• на лечение;
• на благотворительность.

Как избежать лишних налогов при грамотном использовании вычетов

Тщательное оформление всех подтверждающих документов и грамотное использование вычетов позволяет не только сократить налоговые обязательства, но и в некоторых случаях полностью избежать уплаты налога. Важно подготовить все необходимые бумаги и заранее проанализировать, какие категории расходов применимы в конкретной ситуации.

Унаследованная недвижимость: важные нюансы

При продаже квартиры, полученной в наследство, необходимо учесть : 

Использование расходов наследодателя

Если продажа квартиры происходит до истечения 3 лет владения, наследник вправе учесть документально подтвержденные расходы наследодателя на её приобретение для уменьшения налогооблагаемой базы. Это позволит снизить НДФЛ, что предусмотрено статьей 220 НК РФ. Если подтверждающих документов нет применяется стандартный имущественный вычет в размере 1 млн рублей.

Отсчёт срока владения

3 года,  необходимые для освобождения от налога, начинаются с даты смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности. Такая позиция подтверждается разъяснениями Минфина РФ (письма от 18.06.2019 № 03-04-05/44444 и от 24.05.2019 № 03-04-05/37838). Таким образом, через 3 года после даты смерти наследодателя недвижимость можно продать без  налога.

Наследование имущества от супруга

Если квартира была куплена в браке и после смерти одного из супругов перешла к другому, срок владения будет отсчитываться с момента первоначальной покупки, а не с даты наследования. В статье 256 ГК РФ такая квартира будет считаться совместной собственностью супругов, если иное не предусмотрено брачным договором. Даже если недвижимость по документам зарегистрирована только на одного из супругов, срок владения начинает исчисляться с момента приобретения.

Эти нюансы позволяют грамотно спланировать сделку, снизить налоговую нагрузку и избежать лишних издержек.

Порядок получения налогового вычета при покупке новостройки

Для того чтобы воспользоваться налоговым вычетом при приобретении жилья в новостройке, необходимо дождаться официальной регистрации права собственности. Завершение оплаты или подписание акта приема-передачи по договору долевого участия (ДДУ) сами по себе не предоставляют право на вычет.

Право на вычет возникает только после внесения объекта в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После регистрации владелец может подать декларацию 3-НДФЛ, приложив к ней выписку из реестра, подтверждающую регистрацию собственности.

Важные моменты

Даже если покупатель полностью выплатил стоимость квартиры и получил ключи, право на налоговый вычет начинает действовать только после юридического оформления права собственности. Поэтому важно правильно спланировать процесс подачи документов, чтобы воспользоваться льготой и вернуть часть уплаченных налогов.

Условия, когда можно продать квартиру без налога

Для освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) необходимо соблюдать минимальный срок владения недвижимостью. В большинстве случаев этот срок составляет 5 лет, но при определённых условиях он сокращается до 3 лет. Рассмотрим, в каких ситуациях возможно продать квартиру без уплаты налога:

Единственное жилье

Если квартира является единственным жильем владельца, срок владения сокращается до 3 лет.

Получение в наследство или дар от близкого родственника

При передаче недвижимости в дар или в наследство от близкого родственника также применяется сокращённый трёхлетний срок.

Приватизация

Недвижимость, полученная в результате приватизации, освобождается от налога при продаже после 3 лет владения.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Если объект оформлен по договору пожизненного содержания, льготный срок составляет 3 года.

Продажа одной квартиры при покупке другой

Если в течение 90 дней до продажи была приобретена другая недвижимость, и у владельца нет в собственности другого жилья, налог также не взимается, даже если квартира продается ранее 3 лет.

Покупка до 1 января 2016 года

Для квартир, приобретённых до этой даты, срок владения составляет всего 3 года, независимо от прочих условий.

Эти льготы помогают продавцам недвижимости избежать дополнительных расходов.

Продажа строящейся недвижимости: 

Если квартира продается до сдачи дома через договор уступки права требования, налог рассчитывается на основе разницы между доходом от продажи права и затратами на его приобретение. В данном случае срок владения не учитывается, поскольку сделка касается имущественного права, а не самой недвижимости.

Пример расчета налога:

Покупатель приобрел имущественное право на квартиру за 3 000 000 ₽. До завершения строительства он продал это право за 5 000 000 ₽. Налог на доходы (НДФЛ) будет рассчитан так:
(5 000 000 ₽ − 3 000 000 ₽) × 13% = 260 000 ₽.

Важно помнить, что такие сделки облагаются налогом независимо от того, как долго владелец удерживал право. До момента сдачи дома и оформления собственности имущественное право не даёт льгот по срокам владения.

Уменьшение налогооблагаемой базы: доступные вычеты

При продаже недвижимости продавец может воспользоваться рядом вычетов для снижения налогооблагаемой базы и, соответственно, уменьшить размер НДФЛ. Рассмотрим основные способы:

Фиксированный имущественный вычет

Если отсутствуют документы, подтверждающие расходы на покупку недвижимости, продавец может воспользоваться фиксированным вычетом в размере 1 млн рублей. Этот вычет доступен раз в год и на одну сделку.

Вычет на фактические расходы

Если продавец сохранил все документы, которые могут подтвердить (договор купли-продажи, чеки, квитанции), он может уменьшить налоговую базу на сумму фактических затрат при покупке недвижимости.

Ипотечный вычет

При продаже квартиры, приобретенной с использованием ипотеки, к расходам отнесут уплаченные проценты по кредиту. Это позволит дополнительно сократить налог.

Применение других налоговых вычетов

Если продавец в текущем году не использовал другие налоговые вычеты — например, за обучение, лечение или благотворительность, — их также можно учесть для уменьшения суммы налога.

Распространённые ошибки, если продаете квартиру в новостройке

При продаже квартиры в новостройке важно учитывать множество нюансов, чтобы избежать проблем с налогами и минимизировать финансовые риски. Продавцы часто совершают ошибки, из-за которых могут столкнуться с дополнительными налогами, штрафами или потерей вычетов. Рассмотрим наиболее распространённые ошибки и как их избежать.

Ошибка в расчёте срока владения

• Продавцы иногда ошибочно считают, что срок владения квартирой начинается с момента получения ключей или сдачи дома в эксплуатацию. На самом деле, отсчёт начинается:
• С момента полной оплаты по договору ДДУ или уступки права требования.
• Для унаследованной квартиры — с даты смерти наследодателя.
• Если квартира куплена в браке и унаследована после смерти супруга, срок владения отсчитывается с даты первоначального оформления недвижимости в собственность, а не с момента наследования.

Как избежать ошибки: Всегда сверяйте дату расчётов с застройщиком или банком, а также учитывайте особенности наследования.

Отсутствие подтверждающих документов на расходы

Для уменьшения налогооблагаемой базы важно документально подтвердить расходы на приобретение квартиры. При отсутствии таких документов можно воспользоваться только фиксированным вычетом в размере 1 млн рублей. Если расходы были подтверждены, можно вычесть их из дохода и уменьшить сумму НДФЛ.

Как избежать ошибки: Сохраните все договоры, чеки, выписки и платёжные документы, которые подтвердят ваши затраты. При ипотечных сделках не забудьте собрать документы об уплаченных процентах.

Неправильное планирование сделки при близком истечении срока владения

Продажа квартиры за несколько дней до истечения минимального срока владения может привести к тому, что вы будете обязаны заплатить налог. Например, если срок владения истекает через пару месяцев, продажу лучше отложить, чтобы избежать уплаты НДФЛ.

Как избежать ошибки: Планируйте сделку так, чтобы продажа приходилась на время после истечения срока владения. Если избежать уплаты налога не удаётся, заранее подготовьте все документы для подачи декларации и расчёта налога.

Недоучёт налоговых льгот при продаже ипотечной недвижимости

Продавцы иногда забывают, что в расходную часть можно включить проценты по ипотеке, что значительно уменьшает налог. Кроме того, если использовался материнский капитал, он также входит в состав затрат на приобретение и может уменьшить налогооблагаемую базу.

Как избежать ошибки: Перед продажей обратитесь к налоговому консультанту, чтобы убедиться, что все возможные вычеты учтены. Включите в декларацию не только основную стоимость недвижимости, но и все дополнительные затраты (например, проценты по кредиту и расходы на ремонт).

Эти ошибки могут привести к непредвиденным расходам и юридическим сложностям. Грамотное планирование, правильный учёт сроков и затрат, а также использование всех доступных налоговых льгот позволят избежать проблем и провести сделку максимально выгодно и безопасно.