Вы знаете, что может быть лучше квартиры в Сочи? Да-да, Вы не ослышались, именно в Сочи, даже сейчас, во время зимних Олимпийских игр, или потом, во время жарких курортных сезонов, есть кое-что, можно сказать вечное, что будет всегда иметь ценность и значимость. Что же это? Я говорю об апартаментах в столице, о собственных апартаментах в Москве. 

 

Согласитесь, «апартаменты в Москве» – это звучит гордо. Даже «собственная квартира в Москве» - звучит как-то весомо и убедительно, но вот апартаменты… В этом совершенно западном объекте недвижимости, появившемся на российском рынке как самостоятельный отдельный формат только в начале 2000-х годов (т.е. всего чуть менее пятнадцати лет назад), есть определенно что-то роскошное, респектабельное, таинственное. Кстати, таинственного, как оказалось действительно немало, особенно для российского покупателя. Потому мы решили в первую очередь разобраться с тем что же это за зверь такой - апартамент, насколько он ценен, в каком количестве представлен на московском рынке недвижимости и кому он чаще всего достается.  

 

Итак, в первую очередь, определимся с понятиями: с конца XIX века в Америке апартаментами называют большое или просторное жилое помещение, состоящее из нескольких комнат, предназначенное для покупки или аренды, при этом данные комнаты предполагают наличие обязательного круглосуточного room-сервиса. Собственно говоря, такой же смысл данное понятие имеет и в Европе. В России кардинальное отличие апартаментов заключается в том, что они не всегда имеют сервисное обслуживание и не являются жилым помещением и. Т.е. они предназначены для проживания, совершенно точно пригодны для проживания, но юридически не признаются отдельным видом жилья. Подразумевается, что апартаменты – это номера, располагающиеся в каком-либо из средств размещения (гостиница, отель, санаторий и прочее), для временного проживания. Такое функциональное назначение - для временного проживания, не обязывает Вас через какое-то время съезжать из собственного жилья, просто, как многие уже слышали, не позволит Вам получить прописку по данному месту жительства. 

 

Апартаменты в массы

Прописка, а точнее ее отсутствие, иной правовой статус недвижимости (нежилое помещение) не уменьшают популярности и привлекательности апартаментов. Вы спросите почему? Потому как есть такие несомненные плюсы как выгодное местоположение, относительно невысокая стоимость (в среднем на 20-25% ниже аналогичной по площади квартиры), и более упрощенная схема оформления таких помещений, делающие их год от года популярными и желанными как среди покупателей, так и среди девелоперов. И если раньше, апартаменты считались экзотическим, слабо распространенным видом, то сегодня их доля в общем объем вводимой недвижимости постоянно растет. 

 

Это подтверждают и эксперты рынка. Как отмечает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», на сегодняшний день в столице 62 проекта в формате апартаментов. В это число входят как уже реализованные объекты, так и новые анонсированные. За последние 3 года данный сегмент недвижимости показывает хороший прирост с 0 до примерно 30% от числа всех московских предложений. По данным IRN.RU, в конце 2013 г. в Москве предлагалось на продажу 54 здания, где в сумме предусмотрено 8 102 апартаментов общей площадью почти 664 000 кв. м. В «Метриум-Групп» насчитали 57 зданий, в которых идет реализация апартаментов.  

 

Лидеры мнений единогласно отмечают факт интенсивной положительной динамики роста: за год, по сравнению с концом 2012 началом 2013 года объем апартаментов вырос почти в два раза (с 14% до 30% в общем объеме предложения на рынке первичной недвижимости в 2014 году). Т.е. другими словами, если еще пять лет назад доля апартаментов не превышала и 6% в общем объеме вводимых площадей, и желающим приобрести такой вид недвижимости надо было постараться найти такой объект, то сейчас фактически каждая третья единица в новостройке – это апартаменты.

 

Помните, в самом начале, когда говорить об апартаментах, мы упоминали о роскоши, некотором особом положении данного формата. Потому как у большинства, действительно при этом слове возникают подобные ассоциации: апартамент – это скромные королевские палаты. На самом деле, ранее данный вид недвижимости действительно был представлен в основном премиум сегментом – просторные помещения от 140 до 400 кв. метров в самых престижных объектах, позиционировались как жилье для избранных. Сейчас апартаменты широко представлены и в других сегментах: эконом, комфорт и бизнес.

 

Уже по итогам 2013 года эксперты отметили, что доля проектов, предлагающих апартаменты эконом-класса заметно подросла. А в начале 2014 года в продажу вышло два корпуса жилого проекта в «Царицыно-2», что увеличило ее до 24%. Доля комфорт-класса выросла незначительно и достигла отметки в 18%, но в целом, даже ее относительно небольшой рост позволил укрепить позиции доступных апартаментов (в сумме, такие апартаменты стали составлять 42% от общего объема, т.е. почти половину).

 

«Первоначально данный формат был распространен только в классе премимум. В дальнейшем комплексы апартаментов премиального и бизнес-класса стали появляться в комплексах высотных зданий ММДЦ, в других проектах в пределах ТТК. Стоимость такой недвижимости, как правило, составляла не менее 1 млн. долл. – комментирует Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». - Однако после существенного снижения бюджета покупки до уровня в 100-150 тыс. долл. появились апартаменты эконом-класса. Также свою роль сыграл и размер реализуемых площадей – вместо 100-120 кв.м. на рынке появились мини-квартиры площадью до 30 кв.м».

 

Что касается распределения комплексов с апартаментами по округам Москвы, то его можно оценить по Диаграмме 1 и Диаграмме 2.

 

Диаграмма1. Структура предложения по округам по количеству проектов

 

Диаграмма 2. Структура предложения по округам по количеству апартаментов

 

 

Источник: Метриум Групп

 

Яркие и значимые

По данным Ольги Марковой, ведущего маркетолога «Пересвет-Инвест», новые проекты в 2013 году появились и в элитном сегменте: компания «Галс-Девелопмент» заявила о комплексе на площади Маяковского – «Сады Пекина», на Краснопресненской набережной – «IQ-квартал», входящий в состав делового центра Москва-Сити. 

 

Кроме того, среди ярких премьер сезона 2013 – STONE HEDGЕ в апреле объявила о старте продаж в новом проекте жилого квартала «TriBeCa APARTMENTS» (стиль жизни по стандартам современного Нью-Йорка в центре Москвы); компания «Дон-Строй» анонсировала новый проект «Komsomolsky De Luxe», и даже знаменитый район «Золотая Миля» пополнился новым проектом от компании «NBM» - «Golden Mile private residences». Здесь разместится всего 14 апартаментов, среди них два пентхауса с отдельными террасами и бассейнами. Площадь апартаментов от 134 до 400 метров квадратных.

 

В январе текущего года на рынок вышел еще один заметный проект - «Art Residence» в районе метро Белорусская: таунхаусы и апартаменты с отдельным входом и собственной придомовой территорией.

 

В 2013 году ввели в эксплуатацию самое высокое здание в Европе, а именно в Москва-Сити – «Меркурий Сити», а компания KR Properties завершила проект ЖК «Николаевский дом». Окончание строительства в 2013 году было заявлено в следующих проектах: «Loft Garden» в ВАО, «Soho» в ЦАО и апартаменты на Новом Арбате, д. 32.

 

На самом деле, интересных и качественных проектов, достойных нашего и вашего внимания гораздо больше, мы перечислили наиболее яркие «выходы» 2013 года. В данном формате рынок растет не только количественно, но и качественно. Мы можем совершенно точно констатировать факт, что это тот самый редкий случай, когда буквально каждый проект, представленный сейчас на ранке, имеет очень четко и хорошо продуманную концепцию, оптимальный функциональный набор, конкурентоспособную инфраструктуру. Как мы не старались найти пример некачественного или слабого проекта, - не смогли. Даже эксперты отмечают, что сравнивать проекты одного сегмента непросто, у всех очень высокие конкурентные преимущества, поэтому в момент приобретения данной недвижимости, покупатели будут руководствоваться в основном личными предпочтениями.  

 

Доступное удовольствие

Вот так мы постепенно и подошли, пожалуй, к самому основному вопросу – вопросу стоимости апартаментов. Сколько же стоит это удовольствие – иметь собственные апартаменты в Москве? Анализируя предложения застройщиков на конец 2013 – начало 2014 года мы выявили ценовой диапазон в разных уровнях комфортности: в сегменте эконом минимальная стоимость 1 кв.м. составила – 97 тыс. руб., в классе комфорт – 160 тыс. руб., в классе премиум – от 250 тыс. руб.

 

Многие эксперты, опрошенные нами, отмечали, что самые доступные апартаменты реализовывались в апарт-комплексе «Царицыно-2». Стоимость самого бюджетного предложения составила 2,383 млн. руб. за апартамент площадью 21,7 кв.м. По данным «Метриум-Групп» в список проектов с самыми дешевыми предложениями вошли:

Как видно, из представленной выше информации, стоимость на достойное жилье, располагающееся на территории Старой Москвы вполне приемлемая. Особенно выгодно смотрятся данные предложения на фоне дефицита нового качественного и сравнительно недорогого жилья. Отсюда следует один крайне очевидный вывод, о котором следует сказать, потому что он буквально сам собой напрашивается – в связи с дефицитом строительных площадок в пределах МКАД, и запретом со стороны правительства на точечные застройки, подобный вид нежилого жилья будет только набирать популярность. 

 

Но среди апартаментов есть не только бюджетные лоты, предлагаем ознакомиться с той самой настоящей роскошью, с которой начинался данный материал.

Светлое будущее нового формата

По мнению Татьяны Калюжновой, руководителя «ИРН-Консалтинг», в ближайшие годы апартаменты в Москве будут пользоваться спросом не только у покупателей, но и у девелоперов, и этому есть несколько основополагающих причин: «Активное развитие сегмента апартаментов в посткризисный период связано с несколькими факторами. Во-первых, с необходимостью перепрофилировать участки под нежилые проекты в другой формат недвижимости, пользующийся спросом в новых рыночных условиях. Строительство бизнес-центров на этих участках стало нецелесообразно, в силу падения спроса в этом сегменте и резкого увеличения объемов предложения офисных помещений после кризиса 2008 года. Во-вторых, с тем, что апартаменты не обременяются социальной инфраструктурой, и к ним не применяются жесткие СНИПы, в отличие от жилья, что облегчает процесс реализации проектов с апартаментами».

 

Данные факторы способствовали повышению интереса девелоперов к формату апартаментов. Вместе с тем, как отмечают эксперты, в столице сохранялся дефицит доступного и качественного жилья. Связано это с тем, что в докризисный период в Москве в основном строились дома бизнес-класса с превалированием дорогих 2-, 3- и 4-комнатных квартир больших площадей. После кризиса в столице стало появляться больше жилых новостроек эконом- и комфорт-класса на продажу, однако их доля в общем объеме предложения нового жилья все равно оставалась низкой.

 

Поэтому появление в Москве новых проектов с апартаментами, которые хотя де-юре и являются нежилыми помещениями, но де-факто рассматриваются покупателями как жилье, и к тому же зачастую предлагаются по более доступным ценам, чем квартиры в домах аналогичного качества в близлежащих районах, было позитивно воспринято рынком. Это в свою очередь стало дополнительным стимулом для увеличения объемов строительства апартаментов.

 

 

Источник: Все Новостройки