Поиск новостроек
Регион
Комнат
Площадь
м²
Отделка
Цена за квартиру
Цена за кв.метр
Срок сдачи
Лидеры рынка
АО Инвесттраст
"КОРТРОС"
"MR Group"
"ТЕКТА GROUP"
"Lexion Development"
"Метриум"
"Донстрой"
"ЛСР. Недвижимость-М"
"Capital Group"
"Экодолье"
"Флэт и Ко"
"Атлантик"
ГК ОСНОВА
Wainbridge
3S Property Development
ЖК «Царицыно»: три года спустя

ЖК «Царицыно»: три года спустя

Москва
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  
 
Получив от редакции задание написать обзор Жилого Комплекса «Царицыно»,  я довольно потерла руки и засучила рукава: эта задача показалась мне очень интересной. Ровно три года назад мой коллега поделился  собственными впечатлениями в статье «ЖК «Царицыно»: с царским размахом», где описал плюсы и минусы первой части Проекта, но подвергся нападкам скептиков и даже был обвинен в необъективности. Читая комментарии под статьей, я не могла остаться равнодушной к их содержанию, и решила самостоятельно разобраться в актуальных вопросах, ну и вставить, как говорится, свои пять копеек. 
 
ЖК «Царицино» – проект комфорт класса. Строительство ведется на участке площадью 43 Га, расположенном в районе Бирюлево-Восточное Южного округа Москвы, между 6-й Радиальной, Липецкой и Элеваторной улицами. 
 
Масштабный проект состоит из двух микрорайонов: ЖК «Царицыно 1» и «Царицыно 2».  Первый, включающий  в себя  15 жилых корпусов и объекты социальной инфраструктуры, считается уже полностью реализованным, второй находится в стадии строительства. В ЖК «Царицыно 2» будет построено 11 домов с подземным паркингом и нежилыми помещениями на первых этажах, комплекс апартаментов и образовательный комплекс – здание, в котором окажется сразу и детский сад, и школа. 
 
Сегодня в продаже представлены только квартиры в строящихся домах второго микрорайона, поэтому в описании Проекта речь пойдет преимущественно о нем. Корпуса второй очереди будут внешне заметно отличаться от домов первой, да и форма домов в плане окажется более строгой. 
 
Однако технология строительства остается прежней – монолит-кирпич. Здесь будет применена технология вентилируемых фасадов, а в качестве облицовки планируется использовать керамогранит. Высота домов – 16-20 этажей. В первом же микрорайоне дома имеют переменную этажность – от 6 до 15 этажей.  
 
На территории второго микрорайона можно увидеть уже практически возведенные под крышу корпуса №№23, 24 и 25, квартиры в которых, правда, на начало сентября 2016 года оказались распроданы. Корпуса №№27, 28-29, 30 и 31 находятся на этапе возведения первых этажей. Сдача этих корпусов в эксплуатацию запланирована на 4 квартал 2017 года. Немного раньше, в 3 квартале 2017 года планируется сдать комплекс апартаментов – корпуса под №№35А, 35Б и 35В. 
Дома образуют собой закрытые со всех сторон, но все же довольно просторные дворы, на территории которых будут обустроены детские игровые и спортивные площадки, места для отдыха взрослых. Рядом со школой планируется обустройство большого стадиона. 
 
Под каждым корпусом строится двухуровневый паркинг. Мест в нем окажется  примерно вдвое меньше, чем квартир в доме. Но на границе первого и второго микрорайона уже возведен  длиннющий наземный многоуровневый паркинг, который позволит избежать загромождения территории автомобилями. 
 
Комплекс апартаментов состоит из студий площадью от 22,7 до 43,5 кв. метров. Это формально нежилые помещения, которые, по словам менеджеров офиса продаж, имеют перспективу перевода в жилой фонд. Пока этого не произошло, собственник апартаментов будет платить налог по повышенной ставке, коммунальные платежи, размер которых окажется выше процентов на пятнадцать, а также не сможет при необходимости получить постоянную регистрацию, довольствоваться придется возможностью оформить временную, на 5 лет. Упомяну и о налоговом вычете, который не предоставляется при покупке нежилых помещений, к коим относятся апартаменты.
 
Что помешало застройщику возвести вместо комплекса апартаментов обычные жилые дома? Опять же, по словам менеджеров, причиной тому стало тесное соседство с многоуровневым паркингом. 
 
В жилых домах нашему вниманию предлагаются одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 40,3 до 109,9 кв. метров. Их отличительной особенностью являются не только удобные и рациональные планировки, но и нереально низкие для Москвы цены. В начале сентября 2016 года квартиры здесь стоили от 3,7 млн. рублей.
 
Таблица 1. Стоимость  квартир в ЖК «Царицыно 2»
 

Количество комнат

Метраж, кв. метров

Цена, млн. рублей

Студии (апартаменты)

От 22,7

От 2,331

Однокомнатные

От 40,3

От 3,867

Двухкомнатные

От 61,3

От 5,301

Трехкомнатные

От 84,8

От 6,930

Четырехкомнатные

От 94,5

От 8,657

 
Квартиры имеют условно свободную планировку, стены обозначат лишь трассировкой из одного ряда кирпича, возведены будут только стены санузла. Большинство квартир имеет правильную форму без скошенных и дополнительных углов. Высота потолков в черновом виде – 3 метра. Во всех квартирах, вне зависимости от числа комнат, есть гардеробные, площадь которых достигает 8,4 метра. В большинстве квартир предусмотрено по два стояка.
 
Однокомнатные варианты имеют типовую планировку. Минимальный размер кухни здесь, кстати, балансирует между параметрами эконом и комфорт класса – от 8,7 кв. метров. Двухкомнатные представлены как линейные, так и распашонки. Трех- и четырехкомнатные спроектированы таким образом, что жильцы получают возможность разделить квартиру на гостевую и приватную зоны. Этому способствует и наличие двух санузлов в разных частях квартиры. Я представлю лишь пару поэтажных планов корпусов №30 и 31. 
 
Со всем разнообразием планировок можно ознакомиться на официальном сайте http://c-n-n.ru/kvartiry/. Здесь содержится исчерпывающая информация о Жилом Комплексе, в том числе и сведения об участниках проекта, состав которых претерпел изменения за те года, что прошли с момента публикации первого обзора о ЖК «Царицыно».
 
Девелопером Комплекса является ГК «Настюша», прямо скажем, довольно необычное наименование. Многие из нас встречали на полках магазинов хлебобулочную продукцию с таким названием, так вот ГК «Настюша» имеет непосредственное отношение как к выпеканию батонов, так и к строительству рассматриваемого нами Жилого Комплекса.  Официальным застройщиком здесь является ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» – компания, также входящая в ГК «Настюша». 
 
Генподрядчик Проекта поменялся и теперь все основные строительно-монтажные работы выполняет ООО «СК Стратегия» (АО «ИНТЕКО»). Еще одно изменение – уход агента по реализации, коим здесь являлась компания НДВ-Недвижимость. Сегодня продажей квартир занимается официальное представительство девелопера по реализации ООО «Центр Новой Недвижимости» (ЦНН), также входящее в Группу Компаний. 
 
Так с чего же начался сыр-бор в отзывах и комментариях? Дело в том, что мой коллега обрисовал ЖК «Царицыно» в радужных красках, что вызвало раздражение у тех покупателей, которым на тот момент приходилось переживать задержку строительства и перенос сроков сдачи домов. 
 
Я провела масштабную работу по изучению мнений о Проекте в Сети. Да, общественность считает ЖК «Царицыно», мягко говоря, проблемным объектом, и на то есть объективные причины: часть домов первого микрорайона до сих пор не сдана.  Покупатели, которые, понятное дело, относят себя к обманутым дольщикам, массово жалуются во все инстанции, выходят на митинги, всячески привлекают внимание властей и общества к создавшейся ситуации.
 
Сейчас уже сложно найти информацию о сроках сдачи корпусов, которые были заявлены изначально, потому как Проектные Декларации претерпели не одно изменение. Но в них можно увидеть, что строительство этих домов началось в середине 2012 года. Официальная причина затягивания строительства – смена генерального подрядчика. Однако форумчане говорят о финансовых проблемах Застройщика. 
 
В Сети можно найти письма жалобы действующего генподрядчика СК «Стратегия» на недостаточное финансирование со стороны Застройщика и вероятный риск срыва сроков сдачи. Подчеркну, что здесь речь идет уже о строительстве второго микрорайона. 
 
Выкладывают и другие свидетельства проблем с финансами. 
 
То есть получается, что пока дольщики первого микрорайона ходят с плакатами, покупатели квартир во втором микрорайоне уже примеряют роль обманутых дольщиков на себя.
 
Я обратила внимание на одну закономерность: на всех площадках можно увидеть полярные мнения относительно Проекта. Причем, стоит одному недовольному написать гневный отзыв, тут же найдется десяток-другой счастливых покупателей (или «покупателей»), которые мастерски топят жалобный возглас в потоке своей безудержной эйфории. 
 
В надежде получить более полную информацию об объекте и сложившейся проблеме, я отправилась в офис продаж. От метро «Царицыно» (выход из последнего вагона) до ЖК ходит микроавтобус с  надписью «ЦНН» на бортах. Но трансфер нужно заказать заранее, по телефону. 
 
Дорога на корпоративном микроавтобусе заняла около 7 минут. На общественном транспорте добираться придется минут 15-20. 
 
В красивом и довольно уютном офисе продаж меня встретила сотрудница по имени Светлана. Кроме нее здесь трудится еще 5-6 специалистов, но большого наплыва покупателей я не отметила. Еще один клиент появился чуть позже.
 
Светлана рассказала о Жилом Комплексе, показала планировки, назвала стоимость. Я поначалу старалась не задавать неудобных вопросов и, в принципе, консультация менеджера меня убаюкала и настроила на покупку квартиры в ЖК. Светлана показала макет, рассказала о том, каким удобным будет Комплекс. 
  
Потом девушка повела меня на экскурсию в шоу-рум, расположенный в 8 корпусе первого микрорайона. 
 
Надо сказать, что в той части первого микрорайона, которая заселена и обжита, царит замечательная атмосфера. 
 
Заодно мне удалось оценить убранство входных групп. 
 
Здесь есть место для консьерж-службы и колясочная, которая закрывается на ключ. 
 
Под шоу-рум отведен целый этаж. Прогулка по нему позволяет оценить габариты той или иной квартиры и вдохновиться на покупку.
 
Квартиры будут сдаваться без отделки, но после сдачи домов в эксплуатацию покупатель сможет заказать отделку от Застройщика, стоимость которой составит около 12 тыс. рублей за кв. метр. 
 
Я обратила внимание и на толщину наружных стен. С такими толстыми стенами зимой в квартире должно быть тепло, а летом прохладно. 
 
На окнах установлены двойные стеклопакеты ПВХ, а на балконах остекление одинарное.
 
А квартирах без отделки будет установлена деревянная дверь, электропроводку доведут до внутриквартирного щитка, водопровод и канализация пойдут по стояку, без разводки. Здесь будут установлены приборы учета воды. 
 
Конечно же, мой вопрос о проблемах Проекта не застал Светлану врасплох. Менеджер ответила, что все проблемы позади, а связаны они были со сменой генподрядчика. Дескать, по этой причине работы остановились. А обилие негативных отзывов и жалоб сотрудница отнесла к проискам конкурентов. 
 
В качестве гарантии соблюдения сроков сдачи ЖК «Царицыно 2» Светлана назвала тот факт, что несколько месяцев назад у проекта появился крупный инвестор, что позволяет Компании вести строительные работы без перебоев. Что же касается незаконченных домов первого микрорайона, то на его доработку брошены дополнительные силы и в 4 квартале  2016 года Застройщик планирует передать недостроенные корпуса на суд госкомиссии. 
 
Провести экскурсию вокруг стройплощадки ЖК «Царицыно-2» Светлана не смогла, потому как стройка обнесена высоким забором, а смотровой площадки здесь нет. Все, что удалось увидеть мне – это возведенные почти под крышу корпуса 23, 24 и 25, а также первые этажи 35-х корпусов (с апартаментами).
 
Работа ведется, но я бы не сказала, что кипит. Некоторые из форумчан говорят, что часть рабочих перебросили на доделывание корпусов первого микрорайона. 
 
Корпуса 28-29, 30 и 31 пока что не выглядывают из-за забора, но на их месте работают строительные краны. 
 
Ну а на месте будущих корпусов 32, 33 и 34, которые пока не представлены в продаже, стоит здание комбината хлебопродуктов.
 
Гуляя по территории ЖК «Царицыно 1», я побеседовала с обитателями микрорайона. Одна из жительниц купила квартиру в 2011 году и отметила, что задержка выдачи ключей в ее случае оказалась незначительной – чуть ли не один месяц. Вторая моя собеседница обзавелась квартирой здесь в 2012 году и сказала, что ей «повезло» в отличие от тех, кто купил квартиры в корпусах с 1 по 5 и в 11. Обе отметили, что после долгой тишины на площадке, не так давно возобновились работы. 
 
Свидетелем этих работ стала и я. Здесь я увидела нескольких рабочих, которые неторопливо делали свое дело. 
 
Светлана сказала, что в качестве компенсации за нервотрепку, будущим жильцам этих корпусов будут предложены машиноместа в подарок, либо бесплатная чистовая отделка квартиры. 
 
Что касается покупки квартир в ЖК «Царицыно 2», то сегодня это возможно сделать только по договору переуступки права требования, который будет заключаться с компанией-инвестором. Такая форма договора также защищена Законом  (ФЗ-214), как и договор долевого участия и тоже подлежит обязательной регистрации в регпалате. При заключении договора с покупателя не возьмут каких-то существенных доплат. Для того чтобы забронировать квартиру сроком на неделю, потребуется заплатить 2 тыс. рублей. В качестве банков-партнеров http://c-n-n.ru/ipoteka/banks/ выступают четыре организации, однако среди них я не увидела вездесущих Сбербанка и ВТБ24. 
 
Проектов такого же масштаба, как ЖК «Царицыно» в этой части Москвы я не нашла. Но все же интересно узнать о других предложениях комфорт класса. 
 
Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в ЮАО г. Москвы
 

Название ЖК

 Расстояние от метро

Метраж, кв. м

Цена, млн. рублей

Срок сдачи

«Царицыно»

15 мин. транспортом от ст. м. «Царицыно»

40,3

3,867

 4 квартал 2017 года

«Загорье»

15 мин. транспортом от ст. м. «Царицыно»

36,0

5,635

сдан

«Ясный»

12 мин. пешком от ст. метро «Домодедовская»

37,0

4,260

 4 квартал 2018 года

«Варшавское шоссе, 141» (панель)

7 мин. пешком от ст. метро «Аннино»

35,0

6,160

4 квартал 2016 года

 
Обзор ЖК «Царицыно» вызывает противоречивые чувства. С одной стороны это восторг от соотношения цена-качество, ведь квартиры здесь продаются по цене подмосковного жилья такого же класса, и даже дешевле. При этом качество строительства приятно удивляет, а заявленный класс-комфорт полностью себя оправдывает. Оптимизм вызывает и ситуация с инфраструктурой.
 
Пожалуй, для любой семьи, желающей жить в пределах МКАД, это предложение может стать уникальным шансом наилучшим образом решить квартирный вопрос. Да и в целях инвестирования покупка квартиры в ЖК «Царицыно» кажется весьма привлекательной. Другое дело, что ждать эту квартиру придется год-полтора, а то и больше. Биография ЖК «Царицыно 1» все же не позволяет питать иллюзий относительно того, что дома второго микрорайона будут сданы без задержек. 
 
Как мне кажется, наименее болезненным способом покупки квартиры здесь могла бы быть рассрочка до конца срока строительства, которая позволила бы покупателям снизить риск на существенный процент. Однако предложения рассрочки я пока не встретила. 
 

Специально для портала "Все новостройки"

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
 

Обсуждение

11
  • 27.09.2016 10:00
  • 12.12.2016 15:35
    Спасибо автору за проделанную работу. Не знаю брать или нет правда, в Видном придется продать однушку, взять кредит и добавить на двушку в Царицыно. Не очень хочется снова жить на съемной, но можно было бы потерпеть разумный срок. Жена против съемной. Так что думаю.
  • 18.12.2016 18:20
    Жить на съёмной квартире придётся раза в 2-3 дольше, чем планируете. Нам задерживают сдачу дома на год, и конца-края не видно (Царицыно-2, корп. 23). Из последних сил платим ипотеку (50 тыс. в месяц). Хорошо ещё, что не снимаем квартиру (живём тесно, но в своей). Из-за стрессов сильно ухудшаются отношения в семье. Думаем, что ждать еще года 1,5-2. У застройщика денег нет (куда делись наши деньги, не понятно). Не дай бог, придётся достраивать за свой счёт, если застройщик объявит себя банкротом. Галина.
  • 10.01.2017 14:23
    Спасибо Майе за статью, не видел раньше. Стратегия уже не раз подтверждала, что все нормально с финансированием стройки, так что этот вопрос закрыт, я считаю. Ну а "рассрочка до конца срока строительства" - это по нынешним временам что-то из разряда фантастики, хоть один ЖК пошел на такое?
  • Антон, не стоит!!!! Уберегите свою семью, рассмотрите вариант в уже сданном доме.
  • Если готовы попрощаться с деньгами, влезть в ипотеку, ну и конечно скитаться по съемному жилью, ТО БЕРИТЕ КОНЕЧНО! И на последок, закон вас никак не защитит, так же как не защищает 6000 "счастливых семей с детьми"
  • 09.06.2017 16:53
    Восемь домов первой очереди жк Царицыно до сих пор не сданы, я жду свою квартиру уже 4-ый год.
  • 02.08.2017 09:40
    Евгения! Подскажите пожалуйста Контакты юриста, который вам помог.
  • 02.08.2017 15:15
    Спасибо
  • 05.09.2017 17:40
    8-925-391-21-81 Виталий Владимирович

Другие материалы

Апарт-отель Prime Residence: почти на Невском, почти дёшево

20 сентября 2016
Санкт-Петербург

По результатам одного из независимых рейтингов, комплекс апартаментов Prime Residence стал самым доступным вариантом первичной недвижимости в окрестностях Невского проспекта. На первую строчку их вывела 22-метровая студия с полной отделкой, за которую застройщик просил 2.6 миллиона рублей. Сегодня таких предложений уже нет, самые маленькие апартаменты площадью 23 квадратных метра продают за 3.5 миллиона, но это всё равно очень недорого. В чём же секрет, неужели только в коммерческом статусе недвижимости, давайте разбираться.

ЖК «Ярославский удел»: модерн против классики

12 сентября 2016
Санкт-Петербург

Выборгский район – старый, обжитой и плотно застроенный. Новых строек тут почти нет. Вернее, не было. Потому что в последнее время сообщения о новых объектах стали появляться с завидной регулярностью. И если верить анонсам, то все они сплошь интересные и достойные. Однако полагаться на слово мы не привыкли, так что планомерно исследуем каждый из этих проектов. Сегодня, например, настал черёд ЖК «Ярославский удел», продажи которого стартовали совсем недавно, в июне 2016 года.

ЖК «Кварталы 21/19»: высокий темп, умеренные цены

12 сентября 2016
Москва

Жилой комплекс, строящийся на территории одной из промзон ЮВАО г. Москвы, попался мне на глаза еще весной этого года. Строительство на тот момент только начиналось, и мое воображение живенько нарисовало картину затянувшегося сноса цехов и других зданий предприятия, рекультивации земли, подготовки котлована и так далее. Одним словом, серость, скукотища и никакой романтики. Прошло не так много времени, месяца три-четыре, и я решила проверить, вышло ли строительство на уровень первых этажей. Но увиденное заставило меня потереть кулачками глаза: в августе месяце в Жилом Комплексе «Кварталы 21/19» были практически полностью возведены два корпуса, и еще два активно строились.

ЖК «Дипломатъ»: на службе у среднего класса

5 сентября 2016
Санкт-Петербург

В центре Петербурга застройщики, действительно, возводят только «бизнес» и «элит» объекты. И на первый взгляд может показаться, что все они абсолютно недоступны для среднего класса. Однако если задаться целью, и пересмотреть всю базу, выяснится, что можно найти и посильные варианты. Нет, конечно, эти метры тоже будут довольно дорогими, но всё же их цена выглядит хотя бы реальной, то есть возможной не только для владельцев фабрик, заводов и пароходов. И к одному из таких примеров относится ЖК «Дипломатъ» от компании «ПСК», где стоимость квадратного метра начинается от 125 тысяч рублей. Посмотрим, что же предлагает застройщик за эту сумму.

ЖК «Летний сад»: о плодах пока судить рано

5 сентября 2016
Москва

Еще не так давно я опасалась, что на территории столицы вскоре не останется ни клочка земли, пригодного для строительства, и покупка квартиры в московской новостройке окажется за гранью реальности. Ведь точечную застройку не приветствуют ни власти, ни горожане, а массовый снос ветхого жилья потихоньку уходит в прошлое.