Первичная недвижимость масс-маркет сегмента. Петербургский взгляд на качество жилья
.jpg)
Активно и долго расти у петербургского рынка жилой недвижимости, видимо, не получилось. Собственно это вопрос не только о частном обстоятельстве региона, сколько об общем состоянии страны. В любом случае прежде чем начинать разговор о высоком, а точнее о качественном – о качественных проектах северной столицы, поговорим о малоприятных обстоятельствах – общих итогах 2014 года и главных тенденциях, которые наметились в начале нового 2015 года.
Общие обстоятельства
По разным данным экспертов и игроков рынка объем введенных площадей жилья на первичном рынке недвижимости составил от 2,5 до 3 млн. площадей. Считали предварительно, и пока только сегмент эконом и комфорт класса, так что, реальные показатели могут быть гораздо больше. Что же такого печального в данном обстоятельстве? Показатели действительно хорошие, объем ввода вполне себе достойный, более того, как сами девелоперы, так и потенциальные покупатели рынка отмечают усиление конкуренции среди выводимых проектов, более острую борьбу за потребителя и как следствие гораздо более вдумчивую работу над предлагаемыми продуктами. Одним словом, за последнее время произошел качественный рост, который в общем объеме площадей пока все еще имеет незначительную часть – не более 20% от всех новостроек.
По данным специалистов «Лемминкяйнен» в 2014 году лидерами по вводу жилья в Санкт-Петербурге стали Невский, Приморский и Выборгский районы, по объему предложения – Выборгский, Красносельский и Приморский. Рост средней цены на жилье эконом и комфорт класса за год составил около 10-12%.
«На мой взгляд, рынок качественной жилой недвижимости начал формироваться в Санкт-Петербурге еще в 2011 году. Основной тенденцией прошлого года, которая в 2015 только укрепит позиции, стал комплексный подход к освоению территорий. Другими словами, сейчас понятие «комфорт» относится не только к дому или квартире, но и к их придворовой территории. Сами здания стали интереснее: широкое распространение получили мансарды и архитектурные украшения, например, флюгеры. Кроме того радует, что при застройке начали больше внимания уделять особенностям ландшатфа, проектируя типы зданий органично вписывающихся в него», - комментирует Саша Лукич главный архитектор и управляющий партнер проектного бюро Portner Architects
Многие эксперты до последнего времени всерьез говорили о том, что рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга может ожидать затоваривание. Но, этим прогнозам не дано сбыться, потому как произойдет все с точностью до наоборот: объемы вводимых площадей будут сокращаться, качественное предложение уменьшится вдвое, рынок в лучшем случае стабилизируется, в худшем его ждет стагнация.
По самым пессимистичным прогнозам объем ввода новых площадей в текущем году сократится почти вдвое, многие проекты не будут реализованы, поскольку уже сейчас есть информация от девелоперов о том, что они будут заморожены на неопределенный срок. Второй тренд, о котором говорят – это снижение качества. В целях сохранения прибыльности проектов, их рентабельности застройщики сейчас стараются оптимизировать затраты, участники рынка забили тревогу – переживают, что это напрямую отразиться на качестве проектов. Выше уже было сказано о том, что по-настоящему удобных и комфортных проектов не так много по разным данным от 15% до 20%, их сокращение выглядит достаточно критично.
Как считает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU, в основном, это единичные проекты, эпизодически встречающиеся, абсолютно не общераспространенные. Например, Setl City уделяет большое внимание благоустройству территории в своих проектах эконом-класса. Скандинавские компании тоже придерживаются этой традиции, но у них меньше проектов эконом-класса. Компания «Ойкумена» уделяет большое внимание этому направлению.
«Например, сегодня мы совместно с ними запускаем архитектурный конкурс на разработку ландшафтного дизайна и идеи для благоустройства ЖК «Граффити», в котором выразили желание принять участие более 40-ка конкурсантов. Я надеюсь, что наш проект будет одним из самых лучших в сегменте эконом», - заключает эксперт.
В то же время, на рынке присутствуют и оптимистичные настроения, выражающиеся в уверенности, что продуманные комплексные и качественные проекты сохранятся, а таким аспектам как благоустройство территории девелоперы по-прежнему будут уделять особенное внимание, поскольку качественная среда обитания будет всегда востребована со стороны покупателей. Это третий важный тренд на рынке северной столицы – именно благоустройству стали уделять последнее время все больше внимания, применяя его как важный и эффективный инструмент для создания узнаваемого образа проекта, подчеркивания его индивидуальности и самое главное, для формирования комфортного жилого пространства.
Прожиточный минимум новостроек масс-маркета
Эта часть та самая, где мы будем говорить о высоком – о качественных показателях новостроек. И начнем с того, что выясним, что же является минимальным пакетом в опции благоустройства проекта жилой недвижимости в сегменте комфортности эконом и комфорт класса. По мнению Ирины Онищенко, директора по продажам ГК «Эталон», сейчас не существует четкого определения классов жилой недвижимости. Каждый застройщик подразумевает разные характеристики и спецификации, описывая свои жилые комплексы. В ГК «Эталон» вкладывает в понятие «комфорт-класс» целый ряд важных характеристик: строительство с использованием современных технологий, продуманные и эргономичные планировки квартир, современные системы пожарной безопасности и охраны, закрытые паркинги и обустроенные территории дворов – оборудованные детские и спортивные площадки, зоны отдыха. Важной, но не обязательной, составляющей понятия «комфорт» является строительство на территории комплекса новых детских садов и школ.
По мнению специалистов финской компании «Лемминкяйнен» основными элементами благоустройства помимо всего перечисленного, являются прогулочные и пешеходные зоны, наружное освещение, озеленение территории, озеленение на кровлях паркингов, малые архитектурные формы (например, декоративные вазоны), шумоизоляционные экраны, понижение бортовых камней (для маломобильного населения), мусоросборные камеры.
Все что предусмотрено регламентом
Действительно, основные трудности у игроков рынка возникают в связи с отсутствием четко сформированной классификации и требованиям, которые предъявляются к разным классам жилья. Но, все же, есть определенные нормативы, по которым работает рынок. Собственно формальное соблюдение этих нормативов и позволяет рынку качественно развиваться.
«В настоящее время существуют нормативы благоустройства придомовой территории. Это пакет минимум, который должен учитывать девелоперы при разработке своих проектов. К обязательным видам относятся внутриквартальные проезды и тротуары, гостевые автостоянки, детские игровые площадки и для отдыха, хозяйственные площадки для установки мусорных баков, зеленые насаждения, в зависимости от размеров территории нормируется размещение спортивных объектов, вплоть до стадионов», - комментирует Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад».
Как считает эксперт, по сути, эти элементы обязательны для девелопера и должны присутствовать во всех проектах жилой недвижимости. Но стоит оговориться, что в большей степени на комфорте и качестве жилого комплекса сказывается не столько наличие компонентов благоустройства, сколько их размещение. Застройщик может технически подойти к решению вопросу и оснастить комплекс всем необходимым: деревья высадить в ряд по линейке, под ними установить скамейки, а напротив, оборудовать детскую площадку, но от этого двор не станет уютнее.
В первую очередь застройщик должен осознавать цели данной работы: территория должна стать комфортной и привлекательной для жителей. Поэтому на стадии проектирования стоит разработать концепцию объекта, которая будет предусматривать удобное размещение всех составляющих и их разумную эксплуатацию во все сезоны и температурные режимы. Правильный подход подразумевает грамотное использование финансовых ресурсов и имеющихся территории. В этом случае девелопер сможет вывести проект на более высокий уровень, повысить его привлекательность используя вполне традиционные и стандартные инструменты.
Любое благоустройство выглядит эффективнее и правильнее если формируется без отрыва от среды размещения, находится в гармонии с общим градостроительным контекстом района. При этом, работа должна выполняться комплексно: например, создание выразительного образа фасада, благоустройство территории, навигация, функциональная оптимизация.
Девелоперский интерес
То, что для покупателей хорошо, для девелоперов может быть не так интересно. Это обычная ситуация для рынка, как отмечают застройщики для покупателей квартир в сегменте экономкласса благоустройство территории – не основной фактор принятия решения. Однако качественное благоустройство в большинстве случаев – это плюс к проекту, особенно если речь идет о домах комфорт-класса. Кроме того, высокое качество благоустройства может стать конкурентным преимуществом застройщика.
Как заключают крупные игроки рынка, сейчас есть практическая необходимость в том, чтобы выводить на рынок уникальные и узнаваемые проекты, при чем узнаваемость может достигаться не только с помощью привлечения знаменитых архитекторов. Качественный продукт всегда имеет спрос. А благоустройство жилых комплексов – это как раз тот критерий, который влияет на востребованность и привлекательность недвижимости. Ведь приобретается не только квартира, но и окружающая среда, инфраструктура и, в конечном итоге, социальное окружение. За это вещи стоит заплатить, чтобы потом не жалеть об упущенных возможностях, но только если они будут претворены в жизнь, а не останутся только рекламой.
.jpg)
.jpg)
