Московский бизнес-класс
.jpg)
Первичная недвижимость бизнес-класса в границах старой Москвы – это уже даже не роскошь, а простая необходимость для большинства деловых людей. Если вспомнить показатели последних лет, то станет очевидным, что для столицы наличие жилья такого формата является делом совершенно привычным: с 2010 года именно бизнес-класс среди прочих новостроек занимал самую значительную долю рынка (порядка 50%).
В настоящее время в некоторых районах старой Москвы практически невозможно приобрести иное качественное жилье с развитой инфраструктурой кроме как жилье бизнес-класса (если рассматривать первичный рынок).
Определяющие факторы
У такой тенденции, как смещение предложения на первичном рынке жилой недвижимости столицы в сторону дорогих объектов (бизнес-, элит- и премиум-класса) есть вполне понятное объяснение – экономическая целесообразность. Место не красит человека, а вот с недвижимостью ситуация обратная. Расположение объекта является определяющим фактором, влияющим на класс, концепцию, иногда, даже внешний вид.
Ввиду дефицита земли и ее высокой стоимости в пределах старых границ города, чаще всего просто нерентабельно возводить дешевые объекты. На стоимость проекта влияет еще и временной фактор – срок ожидания разрешения на строительство может исчисляться годами, власти Москвы, в перспективе все-таки обещают сократить этот срок.
Стоит сказать еще о том, что ранее фактически весь рынок жилой недвижимости любого города, и Москвы особенно, имел так называемую центростремительную черту – чем ближе к центру, тем выше класс построек. Но, с присоединением новых земель в столице это правило перестало работать для некоторых классов комфортности. Например, ранее нельзя было представить бизнес-класс за пределами Третьего транспортного кольца, теперь же такие проекты появляются и в ближайшем Подмосковье. Но на данный момент их объем еще незначительный, да и сейчас мы рассматриваем привычный нам формат – недвижимость в пределах старых границ.
Вторая важная отличительная черта бизнес-класса – это качество строительства. Лидеры девелоперского рынка утверждают, что, несмотря на отсутствие четких критериев, закрепленных за каждым классом жилья, объекты высокого класса комфортности должны быть монолитными. Это определяющая характеристика жилой недвижимости данной категории. Так что, место диктует класс комфортности будущего объекта, а он в свою очередь определяет материал будущей постройки и ее качество. Дорогие материалы, это еще одна причина такой высокой стоимости квадратного метра. А качественные проекты с хорошим местом расположения традиционно пользуются популярностью, так что это еще один повод выводить на рынок проекты бизнес-класса.
Объемы ввода
Сегмент бизнес-класса считался одним из самых перспективных для развития именно в Москве, но, несмотря на динамичный рост, в этом классе несколько раз происходил серьезный спад – в 2008 и в 2013 году. Кризис 2008 года оказал негативное влияние фактически на все сегменты, бизнес-класс просто не стал исключением. А вот в 2013 многие игроки и эксперты рынка среди причин спада называли такие обстоятельства, как: запрет на точечное строительство, пересмотр правительством ранее одобренных проектов и переориентация покупательских интересов, произошедшая после кризиса 2008 года.
Сегодня, в условиях экономического кризиса в России, интересно рассмотреть, как себя чувствует этот сегмент, демонстрирующий стабильный рост популярности у покупателей весь последний год.
Итак, по данным аналитиков компании Est-a-Tet, результатом I квартала 2015 года стал 101 корпус в 55 проектах бизнес-класса. Общая площадь, реализуемая сегодня, составляет порядка 670 тыс. кв. м. Все анализируемые проекты представлены в границах «старой» Москвы и относятся именно к жилой недвижимости (т. е. не учитывают предложение апартаментов).
По сравнению с IV кварталом прошлого года объем предложения квартир за первые три месяца текущего года в сегменте продолжил демонстрировать прирост – 5%, если сравнивать с аналогичным периодом 2014 – прирост составил более чем 13%. Эти показатели говорят о том, что, несмотря на сложную ситуацию, рынок пополняется новыми проектами.
Что касается распределения по стоимости покупки, то больше всего квартир представлено в ценовом сегменте от 10 до 15 млн. рублей, на втором месте жилье в пределах 20-25 млн. рублей, замыкает тройку лидеров жилье, стоимостью 15-20 млн. рублей. Совокупный объем представленной тройки составляет порядка 59% от общего объема представленного жилья в бизнес-классе.
Структура распределения квартир по площадям не выявляет каких-либо четких предпочтений и тенденций. Практически в равных количествах на рынке представлены объекты всех возможных площадей, в зависимости от планировки и квартирографии отдельно взятого проекта. Можно сказать, что у застройщиков более всего популярны оптимальные метражи – 70-80 кв. м. (почти 13%), а также квартиры площадью 40-50 кв. м – более 12%.
Ореол обитания
Как уже было сказано выше, проекты бизнес-класса являются недвижимостью повышенной степени комфортности, у которой месторасположение – один из наиболее определяющих и значимых факторов. Поэтому, помимо того что проекты располагаются в основном в границах «старой» Москвы, они «выбирают» наиболее рейтинговые округа столицы.
По данным компании «Метриум Груп», в большей степени такие проекты представлены в Юго-Западном, Северо-Западном и Западном административных округах.
Ценовые ориентиры
Теперь стоит рассказать о самом интересном и значимом моменте рынка недвижимости любого класса – стоимости. Об этом показателе немного было сказано выше, когда говорилось о среднем бюджете на покупку. Итак, по данным аналитиков компании «Метриум Груп», в 1 квартале текущего года средневзвешенная цена квадратного метра жилья бизнес-класса почти достигла 253 тыс. рублей, продемонстрировав рост на 5% в сравнении с декабрем прошлого года. Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры могла составить порядка 13 млн. рублей, двушки предлагались в основном от 20 млн. рублей, трешки – от 28 млн. рублей.
Как отмечают эксперты и аналитики рынка, тенденция повышения стоимости жилья в данном классе наметилась еще в конце 2014 года. Высокая динамика средневзвешенной цены была отмечена и в некоторых округах, лидерами оказались: ВАО – почти 30%, САО – порядка 21% и СЗАО – более 18%.
Средневзвешенная цена кв.м с разбивкой по округам
.jpg)
Качественные проекты
Для наглядности и уже по сложившейся традиции, в заключительном блоке материала стоит сказать о наиболее качественных и заметных жилых комплексах бизнес-класса, представленных сейчас на рынке первичной недвижимости Москвы. Здесь отобрано всего пять проектов.
ЖК «Виноградный», имеет не только яркое название, но и очень выразительный внешний вид, так что это во всех смыслах запоминающийся комплекс. Он находится в Восточном административном округе, застройщиком выступает компания ЗАО «Прима-Мех». У данного ЖК есть несколько заметных преимуществ: яркий индивидуальный стиль, который прослеживается во всем, от оригинальных фасадов дома до внутренней архитектуры общих зон. Проектом предусмотрено создание так называемых дворов без машин, весь личный транспорт должен располагаться в просторном паркинге. Проект возведен с учетов высоких европейских требований, здесь использовались только современные материалы и передовые технологии.
Бонусом к проекту идет живописный парк с прудом, который располагается в непосредственной близости от жилого дома. Транспортная доступность также на высоком уровне – метро в пешеходной доступности, МКАД в 10 минутах езды по Щелковскому шоссе.
Жилой комплекс «Дом на Рогожском Валу», знаковый проект компании «Лидер-Инвест», расположился в Центральном административном округе. Данный проект выполнен в неоклассическом стиле. Квартирография проекта включает в себя одно-, двух- и трехкомнатные квартиры свободной планировки с гардеробными и раздельными санузлами.
Проект также отличается качественными передовыми технологиями: вентилируемые фасады, энергоэффективное оборудование, современные инженерные системы, скоростные лифты, вот лишь небольшой перечень того, что сделает проживание здесь максимально комфортным и приятным.
ЖК «Хорошевский», очень узнаваемый проект, расположенный в Северо-Западном административном округе. Строительная компания «МонАрх» сделала акцент не только на качество выводимого на рынок проекта, но и на его индивидуальность, подчеркнутой в архитектурном выражении. Кроме того, это очень масштабный, комплексный проект, который будет занимать территорию порядка 13 га. Здесь представлены различные типы жилья: квартиры и апартаменты. Как при любом комплексном освоении территории предусмотрено создание качественной и самодостаточной инфраструктуры, способной удовлетворить потребности всех жителей.
Игроки и эксперты рынка, считают данный проект одним из наиболее удачных в своем классе, на сегодняшний день он имеет все предпосылки для успешной реализации.
Оставшиеся два проекта, о которых тоже хочется сказать это ЖК V-House (компания «Ведис Групп») и ЖК The MID (компания «Бэсткон»). Яркие качественные жилые комплексы, хоть и являются примерами точечной застройки, отвечают всем требованиям рассматриваемого класса комфортности: высокое качество строительства, продуманные, удобные планировочные решения квартир, достаточную инфраструктуру и интересные решения по благоустройству смогут оценить даже самые требовательные покупатели.
.jpg)
.jpg)
