Направление движения

Этой весной на рынке таунхаусов Новой Москвы и Подмосковья среди основных тенденций можно выделить несколько: сокращение объемов ввода новых площадей (со стороны девелоперов) и сокращение площади приобретаемого жилья (со стороны покупателей). 

 

Эксперты и игроки рынка считают, что эти тенденции являются последствиями кризиса, постепенно набирающего свою силу, с другой же стороны, развитие рынка всегда сопровождается появлением каких-то изменений, в том числе и в покупательских предпочтениях. 

 

Еще совсем недавно, такой формат недвижимости, как таунхаус был для россиян новинкой или даже экзотикой. У многих девелоперов и покупателей не сформировалось четкого понимания, как этот продукт должен был выглядеть в оптимальной и достаточной форме (по метражу, планировкам, наполнению). Постепенно, с появлением каждого нового проекта вырабатывались новые требования и пожелания, проходил вполне понятный процесс формирования и развития рынка. Таким образом, сокращение площади – это понимание нужного количества метров для данного формата, может быть отчасти и признаком развития рынка.

  

 

Но, существующие тенденции, не правильно было бы относить только к естественному процессу формирования. Такое серьезное явление, как кризис, который мы наблюдаем с середины 2014 года, также оказал свое влияние.

 

В первую очередь он отразился на планах застройщиков, по данным  аналитического центра «Инком-Недвижимость» они приостановили вывод новых проектов на рынок. Количество новых проектов, которые вышли на рынок загородной недвижимости Подмосковья за последние полгода рекордно низкое – аналитики «ИРН-Консалтинг» насчитали всего 4 штуки. Чтобы оценить насколько данное число незначительно, для сравнения стоит сказать, что ранее к каждому сезону их было порядка 30 штук. 

 

Таким образом, с учетом новых нескольких проектов, общий объем поселков, в которых реализуются таунхаусы, составляет порядка 150 штук. Традиционно, таунхаус считается некоторым пограничным форматом между городским жильем и загородным, поэтому основной объем поселков с жильем такого формата сосредоточен на расстоянии в 30 км от столицы. При приобретении такой недвижимости покупателей в первую очередь интересует стоимость, на втором месте – расстояние до города, а точнее, время, за которое можно будет добраться до работы. На сегодняшний день – это два главных основополагающих фактора, влияющих на выбор загородного жилья.

 

В принципе, можно сказать, что количество проектов, представленных сегодня на загородном рынке, является достаточным для полноценного выбора. Но, в ближайшей перспективе загородный рынок Подмосковья, скорее всего, ждет еще больший спад. Никто из девелоперов не спешит начинать строительство новых объектов, в основном только достраивают ранее заявленные. Это может привести к тому, что первичный рынок таунхаусов фактически перестанет существовать. Будут представлены только объекты на вторичном рынке. А поскольку, процесс вывода новых площадей растянут на несколько лет, то последствия сегодняшнего сокращения наиболее остро будет ощущаться через год-полтора. 

  

Что касается второй тенденции, сокращения площади приобретаемого жилья, то ее также стоит рассмотреть отдельно с цифрами и фактами.

 

В эконом-классе оптимальными площадями считается жилье до 100 кв.м, если говорить о комфорт-классе или бизнес-классе, то здесь есть предложения до 160 кв.м, что вполне приемлемо для жилья данного класса комфортности. Среди проектов, которые сейчас представлены на рынке загородной недвижимости Подмосковья, есть предложения секций (или квартир), по размерам от 60 до 80 кв.м. Для загородного формата недвижимости, казалось бы, метраж совершенно неподходящий, но, по словам застройщиков и аналитиков, сейчас такие секции также популярны. 

 

Ценовые характеристики

Если говорить о сокращении метража в экономических целях, то, стоит привести конкретные цифры по стоимости. Секцию до 100 кв. м  в эконом-классе можно приобрести за 6-7 млн. рублей (в зависимости от проекта). Порядка 8 млн. рублей потребуется для комфорт-класса, бизнес-класс начинается от 9-10 млн. рублей, но здесь, как мы помним и метраж значительно больше.

 

Как отмечают эксперты и игроки рынка, по данному сегменту в ближайшее время не стоит ждать понижения стоимости. Есть несколько обстоятельств, которые просто не позволят цене упасть. Прежде всего, это спрос. Несмотря на то, что платежеспособный спрос все еще присутствует, кризис, безусловно, сказался на покупательской способности граждан не самым лучшим образом, но, в сегменте таунхаусов, как и ранее наблюдается интерес. Как отмечает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», весной держался активный спрос, это популярный товар на загородном рынке Подмосковья. Второй момент – это текущее сокращение предложения. На фоне постоянного и стабильного спроса, любое сокращение предложения только укрепит продажи. Третий фактор заключен в том, что эконом и комфорт класс не являются переоцененными, как, например, премиальный сегмент. Здесь накрутка очень незначительная, поэтому цене падать особенно некуда.

Кроме всего перечисленного, сейчас для проектов таунхаусов усложнился процесс согласования, увеличились так называемые социальные нагрузки (это касается инфраструктурной составляющей любого загородного проекта), растет себестоимость строительства. Девелоперы по-прежнему будут стараться удерживать интерес покупателей за счет акций и маркетинговых предложений, но стоит ожидать сильного проседания по цене.

 

Достойные проекты

Те немногие проекты, которые были выведены на рынок за последние шесть месяцев и те проекты, которые выводились ранее и до сих пор находятся в экспозиции, фактически соответствуют новым сформировавшимся требованиями клиентов: они имеют квартиры оптимального метража, расположены в относительной близости к столице, и стоимость их максимально считается демократичной. Ниже буду представлены пять проектов, которые занимают в общем списке достойное место, а стоимость приобретения не превышает бюджет в 7 млн. рублей.

 

Начнем с поселка «Артек», где будет представлено более 100 таунхаусов. Комфортная застройка, выполненная в едином архитектурном стиле, создает впечатление малоэтажного и аккуратного городка. Что в первую очередь хочется отметить, так это высокое качество строительства: здесь используются только высококачественные материалы, современные европейские технологии. Дома получаются симпатичными снаружи, теплыми и аккуратными внутри. Один только внешний вид объектов производит самое благоприятное впечатление. Здесь хочется жить.

 

Что касается инфраструктуры и благоустройства, то к решению этого вопроса застройщик также подошел очень ответственно. В проекте предусмотрено создание детских, спортивных, прогулочных зон, на территории будут разбиты аллеи, благоустроены зоны отдыха с использованием малых архитектурных форм. Обязательные социальные объекты, такие школы и детские сады также возведут в рамках проекта.

 

Коттеджный поселок «Домодедово Таун», помимо таких преимуществ, как стоимость и расстояние, имеет еще одно неоспоримое сильное конкурентное отличие – входит в состав целого микрорайона, обширного и развитого с полноценной и достаточной инфраструктурой. Так что жители, приобретающие секции таунхаусов в данном проекте могут пользоваться не только теми инфраструктурными радостями, которые есть на территории поселка, но и обращаться к соседнему проекту, расположенному неподалеку. 

 

Все коммуникации, требующиеся для комфортной и качественной загородной жизни, присутствуют, периметр жилого комплекса будет охраняться, управляющая компания обещает регулярно проводить уборку. Так что, проживание здесь должно быть комфортно, безопасно и приятно.

 

Жилой комплекс «Экодолье Шолохово» по окончании строительства станет настоящим полноценным поселком с достаточной и качественной инфраструктурой. Здесь, помимо объектов для жизни будут реализованы социальные постройки: школы и детские сады. Данное решение продиктовано в первую очередь слабым инфраструктурным окружением.

 

К действительно сильным сторонам проектам можно отнести низкую стоимость квадратного метра и высокое качество строительства. За 3,9 млн. рублей можно присмотреть секцию в 90 кв.м. свободной планировки, последнее, кстати, тоже считается преимуществом проекта – можно формировать пространство по собственному желанию.

 

 

Жилой квартал «Лесная Сказка» – одно из самых бюджетных предложений в окрестностях Троицка, в то же время предлагаемые площади, покажутся очень щедрым предложением. Все секции просторны, удобны и имеют качественные планировочные решения. В числе самостоятельных инфраструктурных решений здесь планируются детский центр и административно-торговый комплекс. Может показаться, что представленные объекты не достаточны, но стоит вспомнить о том, что проект находится в относительной близости от города.

 

Коттеджный поселок «Пестовские дачи», является последним в данном списке, но не последним в рейтинге. Проект обладает такими преимуществами как очень хорошая транспортная доступность, одно из приоритетных качеств для загородного жилья такого типа как таунхаус. К нему можно проехать по Осташковскому, Ярославскому и Дмитровскому шоссе. Всегда есть выбор и это хорошо, особенно в случае, если потребуется регулярно ездить в столицу. Второе важное обстоятельство, благодаря которому проект попал в этот материал – привлекательная стоимость, которая держится на прежнем уровне, не смотря на неблагоприятные внешние обстоятельства. И третий фактор – насыщенная инфраструктурная среда проекта. Комфортная жизнь здесь предусмотрена для жителей всех возрастов. 

 

Безопасность на территории проекта складывается из таких моментов как огороженная территория, камеры видеонаблюдения, пункт КПП. Площадки, парки, аллеи и игровые зоны отвечают за интересный досуг жителей.