Ипотечные программы в Новой Москве
.jpg)
Первичная недвижимость Новой Москвы долгое время оставалась уникальной возможностью для приобретения столичной прописки и столичных квадратных метров по заманчивой цене. После присоединения значительных территорий к Москве, широкий выбор появился не только у девелоперов, но и у покупателей. Интерес к рынку подстегивался с одной стороны грандиозными планами чиновников, готовых вкладываться в развитие дорожной сети, социально-бытовой инфраструктуры, с другой стороны – самими застройщиками, которые довольно активно начали выводить комплексные проекты, стараясь создавать максимально комфортные условия для проживания будущих новоселов.
Еще, спрос на новостройки в Новой Москве повышался за счет развития такого важного и неотъемлемого инструмента как ипотека. Различные кредитные программы от банков помогали проектам активно реализовываться и раскупаться. Приобреталось такое жилье, как с инвестиционной целью, так и для собственного проживания.
В начале 2015 года по понятным причинам спрос заметно сократился. Повышение ключевой ставки кредитования с 10,5% до 17% Банком России, которое произошло в конце прошлого года, у покупателей и у продавцов рынка жилой недвижимости вызвало в буквальном смысле шок. Финансовые организации отреагировали просто мгновенно – одни стали активно «сворачивать» все ипотечные продукты, другие поднимать ставки на недосягаемые для потребителей уровни – порядка 35%. В январе и феврале эксперты все еще отмечали наличие сделок с ипотекой, но число их заметно сократилось. В основном, завершались ранее начатые сделки, новых фактически не было.
Как рассказывают аналитики Est-a-Tet, особенно пострадали новостройки эконом- и комфорт-класса в Подмосковье и на присоединенных территориях. По данным экспертов компании, уровень реализованного спроса в I квартале 2015 г. относительно IV квартала 2014 г. снизился более чем в половину. Безусловно, здесь надо сделать поправку на ажиотажный спрос 2014 года, последняя волна которого наблюдалась как раз в четвертом квартале.
Мартовское потепление
Обострение ситуации с ипотечным кредитованием на рынке первичной недвижимости заставило руководство страны пойти на стабилизационные меры. Сложно было не услышать, так сказать, крик о помощи, когда в СМИ стала появляться информация о приостановке реализации проектов, массовом закрытии строек, некоторые, особенно впечатлительные участники рынка, говорили в буквальном смысле о смерти девелопмента в России. Справедливости ради, надо отметить, что поводов для паники было достаточно: ипотека, если и не была абсолютно для всех единственным возможным инструментом приобретения жилья, во многих проектах именно класса эконом и комфорт, коими и насыщенны территории Новой Москвы, играла колоссальное значение. Доля сделок, совершенных с привлечением заемных ипотечных средств достигала от 40% до 80% (в зависимости от проектов).
Но, как уже было сказано ранее, проблема не только в отсутствии ипотеки. Ситуация осложнялась еще и тем, что значительно сократился так называемый платежеспособный спрос, который, если честно, итак был на низком уровне. Как бы то ни было, оснований для поддержания рынка у правительства оказалось достаточно, так что уже в марте появилась программа субсидирования ипотечной ставки. Фактически проценты вернулись на уровень докризисных – у заемщиков вновь появилась возможность приобретать жилье в долг. Данное обстоятельство постепенно начало подогревать рынок.
Игроки рынка, говоря о количественных показателях, по-разному оценивают результаты данной программы, но все оценки в любом случае положительные. Прошло совсем немного времени с того момента как заработало субсидирование, а эффект уже ощущается. По мнению аналитиков компании «НДВ Недвижимость», в начале 2015 года доля ипотечных сделок упала до 15%, запуск программы позволил всего за один месяц увеличить их количество почти в 2 раза. Результат хороший, цифры показательные. Апрель стал прорывным месяцем, участникам стало понятно, что рынок продолжит развиваться.
Помимо государственной поддержки положительный эффект на развитие и оживление оказали и такие факторы как укрепление национальной валюты, подорожание нефти. Показатели еще не дотягивают до уровня 2014 года, но, для психологического комфорта покупателей и продавцов этих цифр оказалось достаточно. Все поняли что ситуация не так страшна, как это казалось в начале 2015 года, негативные прогнозы не сбылись, стало вполне возможно действовать и чувствовать себя при этом защищенным. Волна паники прошла, по крайней мере, в эти полтора месяца покупатели и инвесторы стали постепенно возвращаться, количество сделок, не только ипотечных, вновь стало расти.
Привилегированные новостройки
Как отмечают эксперты, государственное субсидирование ипотечного кредитования пока что оказало влияние только на первичный рынок недвижимости. Больше всего пользу от данной программы на себе ощутили рынки Подмосковья и Новой Москвы, которые сильнее «просели» в момент «ипотечного кризиса». Это совершенно логично. Как уже отмечалось ранее, именно здесь рынок максимально насыщен доступными объектами, а значит больше возможности воспользоваться субсидированием. Напомним, что важными условиями являются внесение заемщиком 20% от предполагаемой стоимости жилья, предельная сумма кредита – 8 млн. рублей (максимальная сумма займа). Таким образом, именно новостройки Новой Москвы, в большей мере, позволят соблюсти все условия.
На рынке столицы, в пределах старого города, также есть проекты, которые могут удовлетворять вышеописанным условиям. Но, как мы знаем, за одну и ту же сумму в столице и Новой Москве можно приобрести две совершенно разных по метражу квартиры. Так что, если речь идет о семье, то, скорее всего, предпочтение будет отдано более просторному жилью, в ущерб локации.
Стоит сказать еще и о том, что пока спрос не вернулся к докризисным показателям, наметившееся потепление действительно развивается постепенно, носит последовательный характер. Помимо ипотеки, девелоперы все еще активно предлагают собственные скидочные и подарочные акции, не поднимают цены на квадратные метры, действуют аккуратно.
В любом случае, не смотря на то, что государственная поддержка рынка – несомненно положительное обстоятельство, стабильность развития рынка первичной недвижимости в большей степени зависит от уверенности и уровня благосостояние покупателей. Поэтому, гораздо важнее обеспечить нормальное развитие экономики страны в целом.
В качестве примера, ниже будут представлены новостройки, в которых сейчас действуют интересные программы по ипотечному кредитованию, они предлагаются застройщиками совместно с банками. Оперативное реагирование строительных компаний на изменения рынка и покупательское поведение стало трендом нового 2015 года, поэтому появление таких предложений, которые помогают покупателям приобрести квартиру в ипотеку с размером переплаты значительно меньше, чем, например, в рамках программы государственной поддержки почти никого не удивило.
Объекты ипотечного подражания
Первый объект, о котором хочется рассказать – ЖК «Андерсен». Ранее мы уже говорили о нем, это качественный малоэтажный проект, выполненный в европейском стиле. Среди его главных преимуществ, описываемых девелопером, можно назвать глубокую проработку концепции прилегающей территории, ее благоустройство. Проект помимо действительно качественного и комфортабельного жилья располагает спортивными и игровыми зонами, комфортабельными и уединенными местами отдыха, специализированными площадками для выгула животных.
Такая характеристика, как местоположение ЖК является, по мнению девелопера является преимуществом, проект расположен в самом центре Новой Москвы. Но, чем ближе к центру новых территорий, тем дальше от центра столицы. Поэтому скорее это нейтральный фактор, но никак не сильное конкурентное преимущество.
Основная причина, по которой «Андерсен» попал в данный материал – ипотека. Сейчас проект имеет аккредитацию в двенадцати крупнейших банках, в половине из них – ипотека с государственной поддержкой. Наиболее привлекательную ставку – 10,5% предлагает банк «ДельтаКредит». Первоначальный взнос здесь должен составлять не менее 20%, срок кредитования – до 25%.
ЖК «Испанские кварталы» и ЖК «Москва А101» входят в масштабный проект освоения территории «А 101». ЖК «Москва А101» расположится на территории в 100 Га, здесь планируется возвести 48 жилых домов различной этажности. Естественно, что при таком масштабе застройки предусматривается полный инфраструктурный набор: школы, детские сады, объекты здравоохранения, коммерческой недвижимости различного функционального назначения. Кроме того, вся территория масштабной застройки будет благоустроена. Транспортная доступность, по сравнению с вышеописываемым проектом, гораздо лучше – всего 3 км от МКАД.
Что касается возможности приобретения квартиры, то здесь есть два обстоятельства – хорошее и плохое. Начнем с негативного – завышенная стоимость квадратного метра жилья, а соответственно и бюджет на покупку квартиры увеличен. Позитивный фактор – большое число банков кредиторов, но об этом чуть позже.
«Испанские кварталы» менее масштабный, но более уютный проект от того же застройщика, что и «Москва А101». Удачное расположение – неподалеку от Москвы, но в тоже время место тихое, закрытое лесной полосой. Проект почти автономный, инфраструктурно наполненный.
Позитивное обстоятельство для обоих ЖК – соответствие масштабности застройки количеству крупных банков-партнеров: 21 шт., из которых 11 работают по ставкам ниже 12%. Покупателю есть из чего выбрать.
Здесь представлено лишь несколько объектов с доступной ипотекой, в реальности же их гораздо больше. Постепенно, как утверждают игроки рынка и эксперты, число таких проектов еще будет расти.
.jpg)
.jpg)
