Квартиры в Москве: новостройки на вторичном рынке

 
Сегодня на вторичном рынке недвижимости Москвы представлены, пожалуй, все серии панельных домов – от хрущевок шестидесятых до модернизированных семнадцати-двадцатидвухэтажек. Конечно, современные панели - самое интересное предложение данного ассортимента.
 
Типовые панельные серии П-44Т, П-44М, П-44ТМ, ГМС-1, КОПЭ «Парус», П-3М, И-155 - относительные новинки в панельном домостроении. Это продукция московских домостроительных комбинатов, произведенная на современном оборудовании и с применением качественных материалов. В своем большинстве они представляют собой улучшенные разработки ранее выпускаемых серий П-44, КОПЭ, П-3. В них учтены все «слабые звенья» предшественниц: изменения претерпели и фасады, и утеплители в панелях, и оконные блоки. В квартирах улучшились планировки, появились эркеры, даже вторые санузлы. Изменилась и площадь квартир. В одних сериях появились очень просторные квартиры, в других – более компактные. Балконы и лоджии уже остеклены, поэтому фасады, над которыми тоже поработали архитекторы, расширив цветовую гамму, выглядят более стильно и современно.
 
В оценке доли предложения квартир в домах современных типовых панельных серий на вторичном рынке недвижимости Москвы данные разных компаний отличаются. В «Метриум Групп» оценили эту долю в 15%, а в «НДВ-Недвижимость» только в 5%. В целом же, в «МИЦ-Недвижимость» считают, что на панельные дома всех периодов домостроения приходится около 45% предложения на вторичном рынке Москвы.
 
Районы массовой застройки
Первый дом серии П-44Т построен в 1997 году в районе Щукино, а первый КОПЭ «Парус» - в 2003-м. Основные объемы домов современных типовых панельных серий сосредоточены в районах, где в последнее десятилетие велось массовое жилищное строительство. Как пояснил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Александр Мурашов, начальник отдела городской недвижимости офиса «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость», в силу неравномерности застройки объемы предложения варьируются следующим образом: на востоке столицы сосредоточено около 14% современной панели, в южных округах Москвы – 37,5%, на западе – 25%, в северной части города – 21%, а в центре предложение не превышает 2%.
 
В числе районов, где панельные дома современных серий представлены довольно широко, Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», назвала Митино, Бутово, есть предложения в районе Кузьминки, Алексеевском, Беляево, вблизи метро «Братиславская» и «Юго-Западная».
 
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», считает, что для каждой серии характерна своя география распространения. Например, дома серии «КОПЭ-М-Парус» расположены в основном в районах Центральное и Южное Чертаново, Зюзино, Очаково, Коньково. Представители серии П-44ТМ встречаются в Свиблово, Солнцево и Северном Медведково. Дома серии П-44Т строились как в новых районах массовой застройки (Северное и Южное Бутово, Некрасовка, Жулебино, Люблино, Митино), так и в старых, где сносились пятиэтажки (Бескудниково, Коптево, Свиблово, Черемушки, Измайлово, Нагатино, Лефортово).
 
Самые удачные серии
По наблюдениям Галины Фабрицкой («Пересвет-Недвижимость»), хорошо востребованы квартиры в домах серии П-44Т и П-44М. Они имеют оптимальные планировки и площади: однокомнатные квартиры – 36,5 - 37,8 кв. м, двухкомнатные – 52 - 60,3 кв. м. Во многих квартирах есть эркеры, в серии П-44Т - мансардные квартиры. Кроме того, улучшены технические характеристики и проектные решения. Например, в серии П-44Т увеличен шаг поперечных стен до 4,2 м, а надежность и долговечность наружных стен обеспечивает отделка из керамической плитки «под кирпич» толщиной 30 сантиметров.
 
К ним же, напоминает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), относятся дома гибридной серии П-44ТМ. В домах этой серии устанавливаются отопительные приборы с регуляторами температуры, кладется медная электропроводка, предусмотрена современная система безопасности. Квартиры в этих комплексах имеют большие площади, например, «однушки» - 53-55 кв. м, «двушки» - 87-104 кв. м, что, естественно, сказывается и на их стоимости.
 
Просторные квартиры предусмотрены и в высотках серии КОПЭ «Парус». Площади кухни во всех квартирах более 10,3 кв. м, лоджии – 4,35 кв. м, во многих квартирах имеются эркеры. С 2007 года многие дома серии «КОПЭ-М-Парус» строятся с подземными гаражами и первым нежилым этажом. Также в домах данной серии представлены четырехкомнатные квартиры площадью около 100 кв. м, говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
 
В квартирах серии П-3М предусмотрены встроенные шкафы, темные комнаты в угловых секциях, присутствуют системы удаления дыма, перечисляет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).
 
Мария Литинецкая («Метриум Групп») считает очень удачной серию ГМС-1. Архитектурное и цветовое разнообразие фасадов позволяет создавать не похожие друг на друга здания. Кроме того, конструктивные решения данной серии обеспечивают дому высокую устойчивость и защищают даже от цепного обрушения (когда после обвала одной секции рушатся и все остальные). «Однако коридоры во многих квартирах узкие, что не устраивает некоторых покупателей», - отмечает эксперт.
 
Квартиры в домах современных панельных серий хорошо продаются. Как сообщила Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), наименьший срок экспозиции имеют квартиры небольших площадей, однокомнатные и двухкомнатные, например, в серии П-44Т. «Традиционно наиболее ликвидными считаются маленькие квартиры по 37 – 40 кв. м», - подтвердила Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне).
 
А вот квартиры в панельных комплексах серии П-44ТМ зачастую крайне сложно продать. Мария Литинецкая («Метриум Групп») отмечает, что в текущих условиях покупателям в экономклассе, которые задумываются о приобретении, например, «однушки», достаточно площади 35-40 кв. м (максимум 45 кв. м). Поэтому однокомнатные квартиры площадью 55 кв. м, которые еще и продаются по соответствующей высокой цене, мало кого интересуют.
 
Цена за качество
Квартиры в современных панельных домах недешевы, в сегменте экономкласса это наиболее высокобюджетные предложения. По данным «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, в настоящее время средняя цена предложения на вторичном рынке в панельных домах современных серий находится на уровне 170 тыс. руб. за кв. м. «Курс квадратного метра» за последнюю неделю (это сервис нашего журнала www.metrinfo.ru) показывает очень близкую цифру – 167 тысяч рублей за метр.
 
На цене предложения сказывается и район расположения. Например, говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), за МКАД в районе Бутово, однокомнатная квартира 38 кв. м предлагается за 6 млн рублей, трехкомнатная (75 кв. м) за 12 млн рублей. А в районе метро «Братиславская» однокомнатная квартира стоит уже около 7 млн рублей, двухкомнатная (52 кв. м) - 8,9 млн рублей.
 
При этом, дополняет Александр Мурашов («НДВ-Недвижимость»), в 2013 году цены повышались довольно умеренно - за весь год изменение составило порядка 3% в среднем. В начале 2014 года (в январе, феврале) произошел резкий скачок цен на 3-5%. Сейчас ситуация с ценами несколько стабилизировалась.
 
По словам Галины Фабрицкой («Пересвет-Недвижимость»), особенно рост цен заметен когда жилье поступает на вторичный рынок еще на этапе строительства. Например, сейчас в строящемся комплексе вблизи метро «Нагорная» - «Вершинино» (панель П44Т-1/25Н1) - однокомнатная квартира 39,50 кв. м стоит 8,5 - 8,6 млн рублей, а в конце 2013 года подобная квартира реализовалась за 7,9 млн рублей.
 
Инвестиции в современную панель 
Инвестиции в жилую недвижимость по-прежнему остаются наиболее выгодным и понятным способом сохранения денежных средств. А вложение свободных средств в квартиры в домах современных панельных серий - один из надежных вариантов их сохранения. Александр Мурашов («НДВ-Недвижимость») объясняет это тем, что заявленный срок эксплуатации этих домов составляет 100 лет. Поэтому в долгосрочной перспективе, как минимум на 100 лет, деньги будут надежно сохранены.
 
Но Мария Литинецкая («Метриум Групп») считает вложения оправданными только в краткосрочном периоде - 2-3 года. Особенно это касается популярных серий. Эти дома дешеветь, скорее всего, не будут, могут даже немного подрасти в цене. Однако в долгосрочной перспективе вкладывать средства в покупку таких квартир, чтобы сберечь их от обесценивая, - не советует. «Домостроительные комбинаты постоянно совершенствуют свою продукцию, - объясняет эксперт, - и современные на текущий момент серии неизбежно устареют – и морально, и физически. Поэтому спрос на квартиры, расположенные в этих домах, через некоторое время будет снижаться».
 
В том, что квартиры в современных панельных домах – не лучший актив для сохранения и тем более приумножения средств, уверен и Александр Щиголь, коммерческий директор Brusnika Development Company. Его аргумент звучит так: «В нашей стране панель в долгосрочной перспективе будет только дешеветь до тех пор, пока не появится современная разработка, способная создавать разнообразную живую архитектуру».
 
Источник: http://www.metrinfo.ru

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи