Некоторые застройщики работают по 214-ФЗ, но практикуют продажу жилья до официального разрешения на строительство. Такая схема не законна, но дает возможность покупателю купить квартиру дешевле на 5-15%, чем при покупке с началом продаж.

Одно из положений 214-ФЗ гласит, что застройщик может начинать заключать договора на долевое участие и принимать средств своих дольщиков только после получения разрешения на строительство. Но существует не мало фирм, которые в обход закону, реализуют жилую недвижимость до получения разрешения. Хотя в дальнейшем работают согласно всех требований 214-ФЗ.

Специалисты говорят, что иногда время на подготовку разрешения на строительство многоквартирного дома необходимо столько же, сколько и на его возведение. Для получения разрешения необходимо 6-8 месяцев, потом полугодовая регистрация договора на долевое участие.

Многие застройщики, чтобы не терять время, начинают продажи до получения пакета документов. Реклама объекта запрещена 22 статьей 214 закона. Застройщик, соблюдая этот пункт, лишь на своем сайте информирует, что он «приступили к реализации» нового дома. И только в личной беседе с реальным покупателям сообщается, что выбранную квартиру можно зарезервировать. Сделку оформляют с помощью договора с аналогичным содержанием и иным названием. Это может быть «соглашение об обеспечении исполнения обязательств». Покупатель оплачивает стоимость жилья, а застройщик дает гарантию заключить договор на долевое участие.

Практикуется договор займа, согласно которого долг отдается квартирой, а также предварительный договор долевого участия, гарантирующий заключение договора непосредственно на долевое участие.

Юристы объясняют, что все эти виды договоров имеют своим предметом некие обязательства, но никак не реальную квартиру.

Самой распространенной схемой является договор бронирования. Застройщик гарантирует бронирование конкретной квартиры и дальнейшее заключение ДДУ. По сути, покупатель платит за гарантию, что ему достанется именно эта квартира. Но он не дает оснований для ее получения. Это главный риск для подписывающих такой договор покупателей.

По этой схеме покупатель оплачивает 5-10% от стоимости жилья. Оставшаяся сумма вносится после заключения ДДУ. Преимуществом является возможность зарезервировать самое ликвидное жилье по низким ценам. Известно, что оно раскупается на начальном этапе строительства. Застройщики же до получения пакета необходимых документов предлагают квартиры по выгодным ценам.

Покупая такое жилье, есть риск не дождаться его вовсе.