Рынок новостроек эконом-класса Москвы: итоги года

 
Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек эконом-класса Москвы. Объем предложения за год вырос на 80%. Средняя цена практически не изменилась (+0,4%) и составила 147 890 руб. за кв. м.
 
2015 год для рынка новостроек массового сегмента был насыщенным. По данным «Метриум Групп», по итогам декабря экспонировалось 38 проектов (114 корпусов). В продаже насчитывалось около 14 000 квартир, что на 80% больше, чем годом ранее. Рекордный рост объема предложения произошел за счет выхода на рынок 19 новых проектов комфорт-класса. Для сравнения – в 2014 году стартовали продажи в 12 комплексах, из которых 11 относилось к комфорт-классу. Кроме того, в течение всего года девелоперы выводили в продажу новые корпуса и дополнительные объемы квартир в уже реализуемых проектах. 
 
В декабре рынок пополнился тремя крупными ЖК: PerovSky, «Влюблино» и «Родной город. Каховская». Также в ближайшее время ожидается официальный старт продаж квартир еще в двух проектах: «Кварталы 21/19» и «Домашний», где сегодня покупателям предлагается подписать договор бронирования.
 
Доля комфорт-класса в структуре предложения составила 98%, за год она выросла на 3 п.п. Квартиры экономкласса предлагались только в одном комплексе – ЖК «Некрасовка», на который приходится 2% рынка. 
 
Новые проекты массового сегмента жилья, вышедшие на рынок в 2015 году 

Проект

Застройщик

Округ

Старт продаж

1

ЖК «Мичурино-Запад»

Forum Properties

ЗАО

1 кв. 2015

2

ЖК «Варшавское, 141»

«ПИК»

ЮАО

1 кв. 2015

3

ЖК «Life-Ботанический сад»

«Пионер»

СВАО

1 кв. 2015

4

ЖК «Терлецкий парк»

«Глобинвестстрой»

ВАО

1 кв. 2015

5

ЖК «Город на реке Тушино - 2018»

«ИФД КапиталЪ»

СЗАО

2 кв. 2015

6

ЖК «Маршала Захарова 7»

«ПИК»

ЮАО

3 кв. 2015

7

Жилой квартал «Мещерский Лес»

«ПИК»

ЗАО

3 кв. 2015

8

Жилой квартал «Ярцевская 24»

«ПИК»

ЗАО

3 кв. 2015

9

ул. Ельнинская, 14Б, корп. 22

«ПИК»

ЗАО

3 кв. 2015

10

ЖК «Город»

«Град Инвест»

САО

3 кв. 2015

11

ЖК «Петр 1»

«ГК Мортон»

ЮВАО

3 кв. 2015

12

SREDA

PSN Group»

ЮВАО

3 кв. 2015

13

ЖК «Лётчика Бабушкина 17»

«Летчика Бабушкина»

СВАО

4 кв. 2015

14

Green Park

«ПИК»

СВАО

4 кв. 2015

15

ЖК «Золотая Звезда»

«Эталон»

ВАО

4 кв. 2015

16

ЖК «Ясный»

MR Group

ЮАО

4 кв. 2015

17

ЖК PerovSky

MR Group

ВАО

4 кв. 2015

18

ЖК «Влюблино»

«Мортон»

ЮВАО

4 кв. 2015

19

ЖК «Родной город. Каховская»

«РГ Девелопмент»

ЮЗАО

4 кв. 2015

Источник: «Метриум Групп»
 
Структура предложения по административным округам за год претерпела значительные изменения. Несмотря на то, что лидирующие позиции сохранил ЮАО (23,3%), за год его доля сократилась на 29,4 п.п. Второе место занял ЮВАО (18,8%), где за счет выхода трёх крупных проектов годовой прирост составил 14,9 п.п. Существенно снизилась доля ЮЗАО (-14,4 п.п.) – до уровня, сопоставимого с показателями остальных округов. 
 
Распределение объема предложения по округам г. Москвы (корпуса)
 
Распределение объема предложения по округам г. Москвы (квартиры)
 
Источник: «Метриум Групп»
 
По данным аналитиков «Метриум Групп», по итогам 2015 года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента практически не изменилась (+0,4%) и составила 147 890 руб. за кв. м. В комфорт-классе она остановилась на уровне 148 895 руб. за кв. м., а в эконом-классе – 101 435 руб. за кв. м.
 
Динамика цены кв. м в 2015 г. 
 
Источник: «Метриум Групп»
 
«В первом полугодии отмечена положительная динамика среднего ценового уровня, среднемесячный прирост составил 1-2%, - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - При этом с середины года на рынке наблюдался тренд снижения цены предложения. В условиях высокой конкуренции новые проекты выходили на рынок с демпинговой ценой, что в целом привело к коррекции общего ценового уровня до значения годичной давности. Полугодовое снижение составило 8,3%».
 
По округам динамика цены была разнонаправленной. За год наибольшее увеличение произошло в ЮВАО (+26,9%) и СВАО (+17,9%). Самое заметное снижение отмечено в СЗАО (-14%) и САО (-10,6%). Такая значительная коррекция - как положительная, так и отрицательная - обусловлена, прежде всего, структурными изменениями предложения.
 
Динамика цены кв. м в 2015 г. по округам 
Источник: «Метриум Групп»
 
По итогам 2015 года средняя стоимость квартир всех типологий снизилась:
 
• студий – на 11,8% (до 4,82 млн руб.);
• однокомнатных квартир – на 3,1% (до 6,32 млн руб.);
• двухкомнатных – на 3,4% (до 9,28 млн руб.);
• трехкомнатных – на 4,3% (до 12,81 млн руб.).
 
Стоимость квартир в зависимости от количества комнат
 

Кол-во комнат

Площадь, кв.м

Цена кв.м, руб.

Общая стоимость, млн руб.

мин

среднее

макс

мин

среднее

макс

мин

среднее

макс

студия

22,10

31,53

65,29

100 000

154 635

240 000

2 988 700

4 824 670

7 416 000

однокомн.

30,60

41,38

67,20

91 000

151 950

305 000

3 542 790

6 327 895

15 781 820

двухкомн.

45,25

64,11

93,30

86 135

144 080

330 000

4 982 250

9 281 170

20 617 000

трехкомн.

64,46

88,46

139,60

82 303

143 375

265 000

6 416 450

12 814 220

29 250 000

многокомн.

99,71

111,94

141,54

100 000

159 225

218 300

10 715 000

17 892 575

24 217 760

Источник: «Метриум Групп»
 
Основные тенденции 2015 года:
Рост предложения. К концу 2015 года число выставленных на продажу квартир массового сегмента достигло рекордного для посткризисного периода значения – 14 000 единиц. За год объем предложения увеличился почти вдвое, во многом – благодаря активному освоению промышленных зон города. Большинство вышедших в 2015 году комплексов представляют собой масштабные проекты, реализуемые на бывших производственных площадках.
 
Увеличение доли ипотечных сделок. Важнейшим событием на первичном рынке жилья стал запуск в марте государственной программы субсидирования ипотечной ставки. Это позволило поддержать строительную отрасль и оживить спрос на новостройки массового сегмента. Доля ипотечных сделок достигла в среднем по итогам года 40-50%, а в отдельных проектах – 60–70%. Об успешности программы свидетельствует увеличение в середине года Правительством выделяемого на нее объема средств почти вдвое –  с 400 до 700 млрд руб. Помимо этого, ряд застройщиков разрабатывал в течение года совместные ипотечные программы с банками-партнерами, по которым кредит выдавался с рекордно низкими ипотечными ставками (от 6%).
 
Снижение бюджета покупки. Ввиду ожесточения уровня конкуренции новые комплексы выходили на рынок в 2015 году с существенным дисконтом, что привело к понижению средней цены кв. м во втором полугодии. Кроме того, квартирография проектов 2015 года сместилась в сторону меньших типологий и площадей квартир. Как следствие, в пределах МКАД появились предложения в бюджете 3–4 млн руб. Для сравнения, по такой стоимости можно было приобрести жилье в столице три года назад, причем только за пределами кольцевой дороги. Средний бюджет предложения снизился за 2015 год на 8% – с 9,1 до 8,4 млн руб.
 
Увеличение размера скидок. Еще одной из антикризисных стратегий стало повышение величины дисконта при покупке квартиры. Если год назад застройщики предоставляли скидки в пределах 1–5% (в среднем – 3%), в 2015 году – на уровне 2–15% (в среднем – 6%). 
 
Сохранение объема спроса. На фоне общего снижения покупательской активности в регионе яркой тенденцией стало сохранение объема спроса в массовом сегменте новостроек Москвы в старых границах на уровне прошлого года. К такому результату привело существенное увеличение объема предложения и низкий уровень цен в новых комплексах. Появление большого числа проектов с бюджетом покупки, сопоставимым с предложениями в ближней зоне Новой Москвы и области, стало причиной смещения спроса на рынок новостроек столицы в старых границах. 
 
Прогноз на 2016 год:
«Динамика макроэкономических показателей свидетельствует о том, что следующий год будет достаточно сложным для рынка недвижимости, - подводит итог Анна Соколова. - При этом в условиях общего тренда изменения рыночной конъюнктуры, массовый сегмент жилья остается наиболее стабильным с точки зрения покупательской активности. Развитие рынка доступных новостроек во многом будет зависеть от возможности продления программы по субсидированию ипотечной ставки. Этот вопрос будет рассмотрен в марте. В случае положительного результата, программа аналогично этому году поддержит рынок новостроек массового сегмента. Тем не менее, увеличение уровня конкуренции будет и в дальнейшем стимулировать застройщиков к политике выхода новых проектов с дисконтом и расширения программ скидок и акций».
 
Источник: Метриум Групп

Обсуждение (0)

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ

Все статьи