ЖК «M House»: дом, которого еще нет, рядом с метро, которое уже есть

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки.ру" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 
Сегодня речь пойдет о новом проекте, появившемся на карте, как теперь, наверное следует уточнить, Старой Москвы (только вдумайтесь, с расширением границ города, Старой Москвой является  теперь не какая-то там Остоженка или Сретенка,  а, видимо,  Капотня и Строгино; впрочем, сейчас речь не о геополитических решениях властьпридержащих).
 
Итак, встречайте  - ЖК «M House», строящийся комплекс, расположенный на ул. Кировоградской, владение 25, стр. 1,2 в непосредственной близости от станции метро «Улица Академика Янгеля». Застройщиком, равно как и Компанией, занимающейся продажей квартир, является ООО «Агентство недвижимости «Лидер», единственным учредителем которой, в свою очередь,  является ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер».
 
Строящемуся объекту посвящен отдельный сайт, посетив который, мы и продолжим наше знакомство. Ну что-ж, вполне себе понятно структурированный сайт, состоящий из 6 подразделов, где мы можем почерпнуть довольно много полезной информации, в частности, ознакомиться с Проектной Декларацией и Разрешением на строительство (почему я акцентирую ваше внимание на доступности этих документов?  Все просто – далеко не всегда Застройщики готовы их обнародовать), посмотреть объект на карте, почитать о Девелопере (вот это строго обязательно – чуть позже воспользуемся этой ссылкой). Особых косячков не выявлено, если не считать таковыми подраздел «Планировки» - все-таки ждешь, что тебе покажут планировки квартир, а не гаражей, и отсутствие информации в подразделе «Этапы строительства», что вполне объяснимо самой его стадией. Ну и присутствие на жизнерадостно-летней подложке молодого человека в зеленой футболке, недвусмысленно обозначающего свои намерения по отношению к спутнице, с сигаретой (или-таки с косячком) в руке – забавно, но не более – в 2014 году, в его 4-м квартале, когда строительство комплекса должно окончиться, так в общественных местах уже не погуляешь.
 
 
О доме: 7 секций переменной этажности 22-23 этажа, 912 1,2,3- х комнатных квартир, высота потолков 2, 8 м. Немного расстроила новость, гласящая о грядущем повышении стоимости квадратного метра, очевидно поэтому, в разделе «Квартиры» отсутствует информация о его стоимости – мы наблюдаем лишь цену квартиры. Берем калькулятор и получаем среднюю стоимость кв.м. на сегодняшний день. 1-комнатная квартира – 152 000 руб., 2- х комнатная -  152 000 руб. 3-х комнатная – 136 000 руб.  Как водится, чем выше этаж, тем выше цена вопроса. Здесь, по мнению Девелопера это особенно оправдано, поскольку «из окон дома открываются панорамные виды на город, здание МГУ и другие знаменитые столичные высотки». Сильно сказано. Это с Кировоградской - то улицы. Ну да ладно, вполне возможно, что с верхних этажей, а еще и в хорошую погоду что-нибудь высмотреть и удастся. Отметим про себя, что следует задать уточняющий вопрос в Офисе Продаж. В этом же разделе находим искомые планировки. Даже если не учитывать их анонсированную «свободность», в целом, надо признать, решения довольно удачные. Кухни от 11,6 кв.м,  функциональные не гипертрофированные прихожие, правильной геометрической формы комнаты и минимум несущих стен. В общем, все устроено логично и при этом предоставляется пространство для творчества.
 
Застройщик позиционирует ЖК, как «объект  комфорт-класса, который предлагает стандарты жизни бизнес-класса по доступной цене». В связи с этим, несколько ужаснула информация о 380 машиноместах в подземном паркинге, но, воспользовавшись волшебной ссылкой в подразделе «О Девелопере», удалось выяснить, что Компанией  запланировано строительство наземного паркинга на 1 200 машиномест. Отлегло – кровавых боев за стойло для железного коня в подземелье дома по немыслимым ценам не предвидится. Там же, на сайте ФСК «Лидер» узнаем, что Корпорация за время своего существования построила и реализовала (или заканчивает реализацию) немало объектов в Москве и области.Наиболее известные из них: Новостройка на ул. Вавилова, ЖК «Зодиак» в парке «Покровское-Стрешнево», мкр. Белая дача, что в Котельниках, ЖК «Солнечная долина» в Томилино.  Впечатляет. Тем не менее, доверяй, но проверяй. Куда в наше время без форумов. Находим без проблем, причем, по нескольку на каждый объект, бегло просматриваем, в тайне по-мазохистски надеясь найти какую-нибудь крамолу - недостроилиобманулипродалинезаселили.  Мда, ничего особенного – конечно, как положено, вначале везде были созданы «инициативные группы граждан», так, на всякий случай, не всех что-то в чем-то устроило (всем без исключения не угодишь), но факт остается фактом – все дома стоят, люди живут, получают ключи и заселяются. Как ни крути – это успокаивает, настраивает на некий доверительный лад.
 
Обогащенный полученной информацией, готов позвонить в офис продаж, посетить его и заодно осмотреться в районе на предмет качества его инфраструктуры. 
 
Набираю номер, попадаю в центральный офис ФСК «Лидер». Еще 30 секунд, и со мной на связи менеджер Офиса Продаж ЖК «M House» Алексей. Сообщаю о намерении приобрести квартиру и получаю приглашение посетить офис на объекте. Приглашение принято. 
 
Прибываю на место. Наблюдаю огороженную территорию безо всяких следов какой-либо активности.
 
 
Центральное место на ней занимает некий, не первой свежести, строительный агрегат.
 
 
Перед будущей стройплощадкой расположен искомый офис.
 
 
До метро «Улица Академика Янгеля»,  как ни удивительно, действительно рукой подать. В офисе встречает тот самый менеджер по имени Алексей, по фамилии Голуб – вежливый, приятный молодой человек. Забегая вперед, скажу, что общение не утомило, хорошая, знаете-ли, школа – все четко, понятно, ненавязчиво.  Одним словом, компетентно.
 
У меня три блока вопросов. Первый – сроки реального начала строительства, его окончания, процедура покупки « в лоб». Второй – покупка в рассрочку ( на сайте я не нашел условий). Третий – ипотека.
 
Итак, по порядку. Строительство (рытье котлована для начала) должно начаться в декабре. Срок окончания – 4-й квартал 2014 года, реальное заселение – май-июнь 2015 года, регистрация  прав собственности– лето 2015 года. При покупке с внесением  100% предоплаты, вам полагается общая скидка в 3%. Для начала мы должны заключить Договор бронирования (30 000 руб. включены в стоимость квартиры), после этого приступить к заключению Договора Долевого Участия. Расходы по его составлению и регистрации ложатся на плечи покупателя, это еще приблизительно 30 000 руб. (уточню, эта сумма в стоимость квартиры не включена). Далее открываем Счет и Аккредитив в указанных Продавцом Банках. Как только ДДУ будет зарегистрирован – деньги уйдут на Счет Продавца.
 
Важный момент – поскольку мы имеем дело со свободной планировкой, возникает законный вопрос о процедуре перепланировки. В отличие от одного известного Застройщика, дополнительных разрешений  за отдельную плату от Эксплуатирующей Компании (в нашем случае, это «Лидер Эксплуатация») не потребуется, т.е. в первоначальный проект, который мы видим на схемах планировки квартир, позволяет отклоняться от него, в разумных, естественно пределах, настолько, насколько вам это необходимо. Вспоминаем о теме панорамных видов. Дом расположен таким образом, что видов на МКАД и его окрестности может и не хватать – эту сторону отчасти закроет строящийся по соседству альтернативный ЖК. Радует, что МГУ и прочие высотки расположены с другой стороны. А вот оттуда, проблем с обзорностью не будет – имеющиеся неподалеку 9- этажки расположены в относительном отдалении. Другое дело, что именно панорамные виды в их классическом понимании будут доступны лишь с последних 2- х этажей, поскольку именно в квартирах, расположенных на них, предусмотрены как раз панорамные окна – остекление начинается в 30-ти сантиметрах от пола. Задаем вопрос об инфраструктуре, ссылаясь при этом на информацию, выложенную на сайте объекта. А она гласит следующее: «В радиусе 2 км от комплекса 33 детских сада, 20 школ, 7 муниципальных и 5 частных многопрофильных медицинских центров, шесть стоматологических центров, а также более 30 магазинов, включая торгово-развлекательные центры и строительные рынков».  Алексей охотно отвечает, что цифры взяты не с потолка, сотрудники Компании добросовестно обошли район и все объекты инфраструктуры педантично пересчитали. Похоже на правду.
 
По рассрочке условия таковы. Дается рассрочка на 2 года при условии первоначального 30%  взноса. На примере средней 2-х комнатной квартиры это выглядит следующим образом: стоимость квартиры 8 000 000 руб. Вносим 30%, это 2 400 000 руб. Мы остаемся должны 5 600 000 руб. Нам начисляют процент на остаток, а именно 1,5 % в месяц. Получается, что по истечении 2-х летнего срока действия рассрочки, мы переплачиваем около 1 100 000 руб. Считайте сами, насколько это вам выгодно. По сути, приняв условия игры, вы всего лишь фиксируете стоимость квартиры на начальном этапе строительства дома и пользуетесь возможностью выбрать именно ту квартиру, которая вам приглянулась. Ведь заселиться вы все равно не сможете раньше 2015 года. Если квартиры, оставшиеся в наличии к моменту окончания продаж, не подорожают на миллион рублей – вы прогадали. При этом в подобной схеме рассрочки присутствует один, но весьма существенный минус – если вдруг вам на голову свалилось неожиданное наследство, или вы выиграли в лотерею, смысла оплатить весь долг досрочно не будет никакого – вы, все равно, обязаны выплатить весь процент за 2 года. Есть и приятный момент – вы можете взять рассрочку на 2 месяца – в этом случае для вас она будет беспроцентной.
 
По ипотеке. На сайте объекта указаны три банка. Алексей безоговорочно рекомендовал мне Райффайзен Банк. Я предпочел не вдаваться в детали, а решил позвонить во все три банка и расспросить об условиях предоставления ипотеки самих банкиров. Первый звонок в Банк Балтика несколько удивил – вежливый сотрудник, услышав, о чем идет речь, заявил прямо: обращайтесь в другие банки – у нас условия однозначно хуже, всего вам доброго. Ну что же, следуем совету, обращаемся в Райффайзен и Московское Ипотечное Агентство. Получаем консультацию в обеих кредитных организациях. Делаем вывод – наш менеджер не слукавил – если взять ипотеку с 20% взносом при стоимости квартиры 9 000 000 руб., за 15 лет мы выплатим в МИА 7 397 000 руб. в виде процентов, в Райффайзене – 6 922 000 руб. Существенно.
 
Делаем выводы.
 
В попытке подытожить собранную информацию и сформировать свое субъективное мнение о целесообразности покупки квартиры в ЖК «M House», попробую сравнить стоимость квартир в похожих проектах, причем сделаю это следующим образом: рассмотрим один из строящихся в этом же микрорайоне дом, его  реализует Группа Компаний ПИК (речь идет о ЖК «Чертановский») - проекты разные, но их роднит одна технология монолитно-каркасного домостроения и близость к одной и той же станции метрополитена ; второй объект (предвижу критику за его выбор в качестве сравнения) - ЖК «Царицино»  от Компании НДВ, расположенный в том же секторе города и, практически настолько же близкий к МКАД. Сразу объясню, почему выбран именно этот проект. Во-первых, как вы увидите ниже, стоимость квартир в нем несколько ниже первых двух и этому есть объяснение. А во-вторых, я учитываю известную особенность, присущую москвичам - мы выбираем жилье, как правило в том Округе (районе) столицы, в котором уже жили (живем, работаем, учимся), к которому мы попросту привыкли. А в масштабах нашего города, расстояние между этими объектами вообще за расстояние не считается. Все три ЖК, безусловно, объединяет то, что строятся они и реализуются Компаниями, позитивно себя зарекомендовавшими на рынке, что сводит риски, связанные с приобретением жилья, к минимуму. Сдача объектов ГК и ввод их в эксплуатацию намечены в одни и те же сроки.
 
Сравним цены. ЖК « Чертановский» - 1- х комнатная квартира –  149 00 руб. за кв.м., 2-х комнатная квартира – 145 000 руб. за кв.м., 3-х комнатная квартира – 140 00 руб. за кв.м.
 
ЖК «Царицино» - 1- х комнатная квартира –  125 00 руб. за кв.м., 2-х комнатная квартира – 116 000 руб. за кв.м., 3-х комнатная квартира – 110 00 руб. за кв.м.
 
ЖК «M House» - 1-комнатная квартира – 152 000 руб. за кв.м., 2- х комнатная -  152 000 руб. за кв.м., 3-х комнатная – 136 000 руб. за кв.м.
 
В целом, стоимость ЖК от ПИКа и стоимость ЖК от Лидера сопоставимы. ЖК от НДВ несколько дешевле – основные минусы известны – до ближайшей станции метро надо добираться около 20 мин. транспортом, а поездка в центр на автомобиле, учитывая даже нынешнюю загруженность Липецкой улицы, впоследствии представляется довольно проблематичной.  Стоимость жилья, вкупе с приличным качеством его строительства, эти проблемы частично нивелирует (чему свидетельствуют и ударные темпы продаж в ЖК «Царицино»).
 
Что же мы получаем, выбрав в качестве покупки, квартиру в ЖК «M House»?
Развитую инфраструктуру района,  станцию метро в 30 секундах ходьбы неспешным шагом, Варшавское шоссе в качестве основной транспортной артерии (не забываем о подходящей к концу реконструкции шоссе), довольно интересный проект с удачными планировочными решениями и надежного до сего времени Застройщика. Достаточно ли всего этого, для того, чтобы сделать непростой и ответственный выбор?  Решать, как всегда, вам. А я осмелюсь лишь высказать свое скромное мнение - данный проект от Компании «Лидер» к рассмотрению обязателен.
 
Денис Шимелов, специально для портала "Все Новостройки"
 
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
22 ноября 2012

Обсуждение (0)

Алексей 18:02 29.11.2012
Ошибаетесь, Виктор, информация имеется. См. здесь: http://fsk-lider.ru/news/news/news/news_828.html
Виктор 15:12 29.11.2012
Напротив дома будет еще многоэтажный паркинг, кстати на сайте и рекламных материалах его нет.