ЖК «Палацио»: доступный «бизнес» на Васильевском
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
В одном из центральных районов Санкт-Петербурга, на Васильевском острове, возводится жилой комплекс бизнес-класса «Палацио». До 2017 года остров был соединен с остальным городом четырьмя загруженными мостами, что стесняло транспортные потоки в этом направлении, а в ночное время на протяжении полугодасообщение и вовсе отсутствовало из-за разведения мостов. Поэтому и на покупку жилья здесь смотрели с долей скептицизма. Но с открытием Западного скоростного диаметра у местного рынка недвижимости появились радужные перспективы. И масштаб застройки ЖК «Палацио» явно демонстрирует новый этап в развитии жилищного строительства на Васильевском.
О проекте
.jpg)
ЖК «Палацио» – это целый квартал из 46 жилых секций высотой в 10 этажей. Расположен он на пересечении Косой и 25 линий и рассчитан на 2779 квартир. Секции вплотную примыкают друг к другу и формируют единую линию по периметру комплекса. Внутри квартального пространства также расположены дома, которые делят его на 7 частей. Центральная зона представляет собой бульвар длиной 200 метров, так называемый двор-патио. Он будет декорирован вазонами, цветниками, малыми архитектурными формами и открыт для всех будущих жителей комплекса. Остальные шесть частей – это внутренние дворики для определенной группы секций. Планируется оснастить их детскими и спортивными площадками. Доступ туда предоставляется только жителям соответствующих домов. Дворики будут находиться под видеонаблюдением, как и гостевая автостоянка, вход в подъезды, лифты и холлы на первом этаже.
Подземный паркинг новостройки рассчитан на 1100 мест. На каждое из них можно установить подъемник и парковать там два автомобиля, сэкономив тем самым на покупке второго места.
В комплекс ведут два парадных входа в виде арок с коваными воротами. Первую пару этажей облицуют натуральным камнем. Выше отделают штукатуркой, чередуя несколько цветов, чтобы визуально облегчить здание. Экстерьер также дополнят карнизами и ажурными решетками на балконах. На последнем уровне запроектированы открытые террасы, откуда предположительно будут видны Нева и Финский залив. А на первом разместят коммерческие помещения: супермаркет, аптеку, салон красоты, кафе, ресторан, кондитерскую, фитнес-центр. В центре квартала откроют детский клуб.
Технология строительства ЖК «Палацио» – кирпично-монолитая. В комплексе невысокие для «бизнеса» потолки – всего 2,7 метров. На оконные проемы в жилой части установят металлопластиковый профиль с двухкамерным стеклопакетом, исключение составит 10 этаж с алюминиевым профилем. Со стороны дворов и внутриквартальных проездов балконы и лоджии остеклят с помощью стоечно-ригельной системы. Со стороны 25, 26 и Косой линий и вдоль центрального бульвара комплекса используют безрамное остекление, придающее более элегантный вид фасаду.
В квартирах поставят металлические входные двери с навесной панелью. Также смонтируют стальные панельные радиаторы с нижним подключением. Разводку труб сделают в конструкции пола, а счетчики вынесут в коридоры на этажах. Часть жилого фонда сдается с чистовой отделкой. В этом случае к базовой начинке добавляются внутренние двери из МДФ с отделкой экошпон, глухие и с остеклением на кухне. Стены покроют флизилиновыми обоями под покраску, а потолки выровняют и нанесут на поверхность эмульсионную краску. Полы застелют ламинатом Tarkett или аналогом 32 класса и закроют периметр пластиковым плинтусом с кабель-каналом. В ванной комнате установят раковину с тумбой, акриловую ванну, душевой акриловый поддон с подставкой и пластиковой шторой, унитаз типа «Компакт», а полы и стены оформят керамической плиткой Kerama Marazzi или «Нефрит Керамика». Материалы предлагаются в двух цветах: «Ваниль» и «Шоколад». Доплата за чистовую отделку составит около 0,2-0,3 млн. рублей.
Застройщиком является ООО «Остров Сити». Компания связана с Setl City, который выступает генеральным подрядчиком данного проекта. Первую очередь планируется сдать в IV квартале 2018 года, а вторую в III квартале 2019 года. В Договоре долевого участия уточнено, что передача ключей осуществляется до 31 декабря 2019 года для первого этапа и до 31 декабря 2020 года для второго. В остальном, форма ДДУ стандартная. Строят, соответственно, по 214-ФЗ.
Цены и планировки
В новостройке представлены квартиры площадью от 22,0 до 159,0 кв.м. с планировками от студий до 6-комнатных и стоимостью за метр от 97 500 до 160 000 руб. В таблице ниже приведен диапазон цен:
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв.м. |
Стоимость*, млн. руб. |
|
Студии |
22,0 – 45,7 |
3,2 – 5,1 |
|
1-комнатные |
35,1 – 42,0 |
4,7 – 6,6 |
|
2-комнатные |
35,7 – 75,3 |
5,2 – 11,6 |
|
3-комнатные |
61,3 – 104,0 |
7,5 – 13,7 |
|
4-комнатные |
84,5 – 123,1 |
9,3 – 16,9 |
|
6-комнатные |
159,0 |
25,0 |
|
Парковочное место |
- |
1,2 |
*указана стоимость со скидкой 15% при 100% оплате
Формат студии не предполагает большого выбора планировочных решений, поэтому все разнообразие сводится к наличию или отсутствию балкона, размеру и форме помещений. В ЖК «Палацио» есть варианты с небольшой и весьма приличной квадратурой. На санузел выделено минимум 3,2 кв.м.
Возможности выбора подходящей однокомнатной квартиры шире. Предпочтение можно отдать как наиболее практичной планировке с балконом и совмещенным/раздельным санузлом,
так и шикарной с двумя неостекленными террасами на 10 этаже:
.jpg)
Но примерно за такую же сумму можно взять и полноценные две комнаты, правда, во второй очереди строительства. В первой это предложение на сайте комплекса уже не представлено.
.jpg)
Но есть другие варианты, в каждом из которых имеется просторный коридор и по два санузла. С классической планировкой:
и европейской:
В ЖК «Палацио» нередко встречаются квартиры без лоджий и балконов вовсе. Отдельные гардеробные предусмотрены крайне редко, но в «трешках» иногда насчитывается по 3 санузла, один из которых можно пожертвовать в пользу хранения одежды или других вещей. ¬¬Евро-решения здесь разнообразны:
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Выбор классических планировок сужен до трех вариантов, примерно одинаковых по площади и содержанию, но по-разному скомпонованных. Разница только в наличии балкона и террасы.
Квартиры с четырьмя и шестью комнатами представлены исключительно с совмещенными гостиными и кухнями. На верхнем этаже есть великолепные просторные планировки:
.jpg)
.jpg)
Ниже тоже имеются хорошие типы с правильной прямоугольной формой помещений.
.jpg)
А вот проект с проходной зоной едва ли вписывается в рамки четырех комнат.
.jpg)
О застройщике
Официальным застройщиком нашей новостройки выступает ООО «Остров Сити». Но данное общество создано специально под проект ЖК «Палацио» и принадлежит ООО «Сэтл Сити», поэтому и рассматривать мы будем последнего.
Инвестиционно-строительная компания «Сэтл Сити» работает с 1994 года и занимает одну из лидирующих позиций на рынке Северо-Запада. Среди наград есть такие значимые, как «Строитель года 2016» – лучшей компании в сфере строительства жилья комфорт-класса, элитной недвижимости и в сегменте «бизнес». Кроме того получен золотой знак «Надежный застройщик России – 2016». Деятельность сосредоточена главным образом в Санкт-Петербурге и Калининграде. За время существования Группа сдала порядка 150 домов и построила 12 социальных объектов, а в стадии строительства на сегодняшний день насчитывается 1,5 млн. кв.м.
Setl City входит в крупное финансово-промышленное объединение Северо-западного региона России – Setl Group. Холдинг включает в себя ряд предприятий, в том числе широко известную в северной столице «Петербургскую недвижимость», а также компании, работающие на международном рынке.
Заработав хорошую репутацию на рынке, Setl City практически не имеет ярко выраженных отрицательных отзывов на форумах о ЖК «Палацио». Из наиболее критичных высказываний можно выделить преждевременную тревожность интернет-пользователей по поводу медленных темпов строительства. Форумчане даже удивляются несвойственной для застройщика возможной задержке сроков сдачи объекта. Однако говорить об этом рано, тем более по договору «Сэтл» оставил для себя большой временной зазор для передачи ключей владельцам квартир. Кстати для удобства клиентов компания предлагает дополнительно заключить Договор пользования. Согласно этому документу можно заезжать уже 30 июня 2019 года – раньше указанного в ДДУ срока на полгода. По словам менеджера отдела продаж, дом к этому времени уже будет полностью готов, остальное время уйдет на регистрацию жилья в Росреестре.
.jpg)
https://www.novostroy.su/buildings/palatsio/
На форумах есть также сомнения в классе застройки. Существует мнение, что это скорее комфорт, нежели бизнес, однако аргументы не приводятся. Зато красочно расписаны плюсы транспортной доступности и ближайшей инфраструктуры.
.jpg)
https://spbguru.ru/novostroyki/312-ilmatar
В целом, преобладают положительные оценки будущего квартала.
.jpg)
https://spbhomes.ru/palacio
На объекте
.JPG)
Строительная площадка, как и положено, огорожена забором по периметру, за которым совсем не видно стен новостройки. На начало июля 2017 года просматривается только большое количество кранов со всех сторон:
.JPG)
Через небольшой проем удалось разглядеть, что возведены стены первого этажа, и это соответствует выложенному на сайте застройщика фотоотчету. Отмечу, что продажи идут с июня 2016 года, то есть уже год, и продано около половины квартир в первой очереди. Информация о ходе строительства появилась в Интернет-ресурсах в прошлом октябре. На тот момент было выполнено 95% подготовительных работ по организации строительной площадки, занимаемой 5,6 га. 2017 год начали с откопки котлована под первую очередь строительства, а в марте приступили к бетонированию стен цокольного этажа.
Выше упоминалось, что ЖК «Палацио» занимает целый квартал, однако на территории осталась пара зданий от «Сталепрокатного завода», находившегося здесь ранее. Архитекторы аккуратно вписали их в новый жилой ансамбль, а застройщик обязался реставрировать эти объекты, признанные культурным наследием. Речь идет о здание заводоуправления в стиле сталинского неоклассицизма, где планируется организовать бизнес-центр:
.JPG)
… особняке купца Ф. Шопена с перспективой на музей:
.JPG)
… и водонапорной станции завода.
.JPG)
Через дорогу работает гипермаркет Prisma:
.JPG)
Такой близостью к крупному продуктовому магазину может похвастаться небольшое количество комплексов даже в спальных районах. Причем коммерция совершенно не нарушает архитектуру местности. В этом здании располагается итальянский ресторан:
.JPG)
И фитнес-центр:
.JPG)
А перед ним ни что иное как метро! Строящуюся станцию метрополитена «Горный институт» планируют запустить к 2020 году. Между прочим, это серьезный козырь для новостройки, особенно на Васильевском острове.
.JPG)
А пока пешеходам можно воспользоваться наземным транспортом, до которого далеко идти не придется. Автобусные остановки расположены на улицах вдоль комплекса:
.JPG)
Все эти удобства находятся не просто близко, а в прямом смысле слова – через дорогу.
Однако есть и не столь приятное соседство – это «Балтийский завод». Разговоры о переезде крупнейшего судостроительного предприятия за черту города ведутся уже около 10 лет, но пока дело не двигается с места. К тому же сейчас он исполняет огромный заказ на атомные ледоколы.
.JPG)
Вторая производственная компания поблизости – это завод высоковольтного оборудования «Электроаппарат».
.JPG)
Наличие промзоны неблагоприятно сказывается на экологии района. И это весьма омрачает характеристики местоположения нашего комплекса. Ведь с точки зрения инфраструктуры, он расположен прекрасно. В радиусе одного километра находятся около 5 детских садов и 4 школ. В шаговой доступности есть несколько ВУЗов, в том числе «Горный институт», юридический и медицинский факультеты СПбГУ.
.JPG)
.JPG)
Поблизости много магазинов, банков, медицинских учреждений, кафе и ресторанов. Большинство из них сосредоточено на Большой проспект В.О., который является одной из главных транспортных артерий острова с длиной прогулочной зоной и небольшими скверами. Проспект проходит буквально в 100 метрах от ЖК «Палацио».
На этом же расстоянии от новостройки находится сад «Василеостровец». По размеру он второй на острове среди «зеленых» зон после Смоленского кладбища.
.JPG)
Среди ближайших построек социального назначения отметим пожарную станцию:
.JPG)
Все эти блага и красоты мы наблюдаем, двигаясь от комплекса в центр острова. Если же мы пойдем в противоположную сторону, то всего в 5 минутах ходьбы обнаружим набережную Невы с прогулочной зоной и красивейшими видами:
.JPG)
.JPG)
Дорога от набережной Лейтенанта Шмидта до Дворцовой площади на автомобиле займет 10 минут.
.JPG)
В офисе
Setl City представлен 6 офисами продаж в Санкт-Петербурге с головным отделением на Московском пр., 212 А. На таких крупных объектах, как ЖК «Палацио», работают консультационные пункты, где можно получить исчерпывающую информацию.
.JPG)
Эксклюзивными правами на продажу квартир от застройщика обладает «Петербургская недвижимость». Менеджер мне сразу обозначил, что предложит объекты и от других строительных компаний, если существует такая потребность. Поэтому, если вы еще не остановились в выборе будущего дома, можно запросить варианты.
Интересно, что на официальных сайтах Setl City и «Петербургской недвижимости» нет полной информации о комплексе, а иногда встречаются и неточности в описании. Даже в офисе мы пытались разобраться, какие же стеклопакеты будут ставить в оконные проемы, двух- или трехкамерные.
Итак, приобрести недвижимость в этой новостройке можно в рассрочку и в кредит. Кредит приравнивается к единовременной 100% оплате, поэтому покупатель получает 15% скидку. Объект аккредитован 10 банками со следующими ставками: «ВТБ24» – от 6,0%, «Сбербанк» – от 8,0%, «Газпромбанк» – от 10,0%, «Банк Санкт-Петербург» - от 10,3%, «Абсолют-банк» – от 10,3%, «АК БАРС БАНК» – от 10,4%, «Райфайзенбанк» – от 10,5%, «Ханты-Мансийский банк» – 10,8%, «Глобэкс» – от 11,3%, «Сургутнефтегазбанк» – от 11,4%. На первый взгляд, наиболее привлекательное предложение у «ВТБ24», давно не было таких низких ставок. Однако 6% начисляется только в течение первого года, затем ставка повышается до 10,7%. И размер скидки уменьшается с 15 до 9,5%. Менеджер пояснил, что зачастую обычные ипотечные программы намного выгоднее специальных предложений, поэтому стоит просчитать все варианты. К слову, на сайте квартала есть простой и удобный ипотечный калькулятор.
В классическом варианте рассрочка предоставляется на 3 года с первоначальным взносом в 30% и не предусматривает скидок. Остаток вносится равными долями ежемесячно или ежеквартально. Если первый платеж увеличить до 40%, то застройщик дает на него скидку в 10% и 15% при погашении задолженности до момента сдачи объекта, в IV квартале 2018 года.
В июле 2017 года предложили новую схему рассрочки: «30-20-50». Первый платеж составит 30% от стоимости квартиры. Второй вносится через год в размере 20%, остальные 50% при получении ключей, то есть в июне 2019 года. Скидок на первый взнос не предусмотрено.
Учитывайте, что летом на некоторые квартиры сбивают цены до 0,4 млн. рублей, так как спрос в этот сезон, как правило, понижается.
Конкуренты
На Васильевском острове немного строящихся объектов бизнес-класса. А в имеющихся зачастую сочетают дома двух сегментов: бизнес и комфорт. ЖК «Палацио» можно сравнить с проектами ЖК «Фьорд» от финского застройщика YIT, ЖК «MONODOM на Малом» от компании «Альфа» и ЖК «Самоцветы» от «ЛенСпецСМУ».
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
|
MONODOM на Малом |
Альфа |
I квартал 2019 г. |
53,3 |
6,3 |
|
Самоцветы |
ЛенСпецСМУ |
1 очередь - сдана 2 очередь - III квартал 2017 г. 3 очередь - III квартал 2018 г. |
58,6 |
7,6 |
|
Фьорд |
YIT |
IV квартал 2017 г |
54,0 |
8,0 |
|
Палацио |
Setl City |
1 очередь - IV квартал 2018 г. 2 очередь - III квартал 2019 г. |
56,2 |
7,2 |
Наиболее демократичный по цене в нашей табличке – ЖК «MONODOM на Малом» на пересечении Малого проспекта и улицы Беринга вблизи от Смоленского кладбища. Комплекс представляет собой камерный дом на 194 квартиры от студий до четырехкомнатных, паркинг на 66 мест и внутренний двор с детской и спортивной площадками. Отделка квартир застройщиком не предусмотрена. В цоколе расположатся коммерческие помещения. Инфраструктура района хорошо развита, поблизости есть все необходимые для жизнедеятельности учреждения. До станции метро «Приморская» 15 минут пешком. Из окон открывается вид на советские постройки невысокой этажности. Архитектура новостройки выдержана в классическом стиле. В июле началось строительство первого этажа.
Чуть дальше по Малому проспекту с теми же инфраструктурными характеристиками расположен ЖК «Фьорд». В его арсенале два корпуса из 388 квартир от студий до пятикомнатных. Проект предусматривает сегмент «бизнес» и «комфорт». Высота потолков составит 3,3 метра. Часть квартир будет с террасами. YIT предлагает два варианта отделки: базовая или чистовая. Первые два этажа отданы под детский сад на 75 мест и другие коммерческие помещения. Подземная парковка вместит 208 машин. Внутренний двор оснастят детскими и спортивными площадками. Территория комплекса будет огорожена и охраняема.
Масштабная застройка ЖК «Самоцветы» на 2015 квартир возводится между Уральской ул. и набережной реки Смоленки. Это четыре 10-этажных здания, у каждого из которых будет свой паркинг. На первом этаже помещения сдаются в аренду. В шаговой доступности имеется гипермаркет «Лента», а вот объекты социальной инфраструктуры удалены. В периметре застройщик организует детские площадки и детский сад на 190 мест.
Резюме
ЖК «Палацио» оставляет неоднозначное впечатление. Назвать его «бизнесом» по всем критериям нельзя. Несоответствия в слишком крупном формате застройки для этого класса, в невысоких потолках, в дефиците парковочных мест, в наличии производственных предприятий через улицу, в небольших размерах квартир для своего сегмента. Но очень подкупают развития инфраструктура района, малоэтажность, близость расположения к строящейся станции метро, к красивой набережной и Большому пр. В.О. А в сравнении с другими жилыми комплексами на Васильевском острове наша новостройка обладает рядом преимуществ и имеет более доступные цены.
