На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Проект объединяет в себе дома двух классов: «комфорт+» и «бизнес», с единой инфраструктурой. Условно он разделен на ЖК Magnifika Lifestyle и ЖК Magnifika Residence. Строят вперемежку. Сейчас в продаже квартиры одного дома от Lifestyle, следом пойдут более дорогие метры и снова по кругу. Разберемся, что же их роднит, а что разводит по разным сегментам.

 

 

Совокупно проектом предусмотрено 14 жилых домов. В Lifestyle войдут 2 здания переменной этажности и 7 башен высотой в 12-15 этажей. Верхние уровни имеют панорамное остекление. Ниже можно встретить французские балконы. Оконные проемы увеличены, в том числе за счет низкого расположения подоконников.

 

На рендере как раз представлен дом из первой очереди. Его возводят параллельно проспекту Шаумяна. Между ним и дорогой функционирует бизнес-центр. Вместимость дома – 396 квартир, половина из которых на начало октября еще доступна для приобретения (согласно данным на официальном сайте комплекса). Сдать объект обещают в III квартале 2019 года, а на передачу ключей берут 3 месяца. Некоторые помещения первого этажа отведут под коммерцию. Два из них предназначены под частные детские сады на 80 мест каждый. 

 

Более интересное расположение, а именно вдоль реки Охты, у корпусов бизнес-класса. Это три здания переменной этажности от 7 до 14, и два, состоящие всего из 2 уровней. Они имеют большую зону остекления и лучшие видовые характеристики.

 

Девелопер обещает облагородить набережную, декорировать ее с помощью газонов и деревянных настилов, провести озеленение на некоторых участках. Детально проработаны ландшафтный дизайн и схема организации внутреннего двора. Небольшой пример обустройства представлен в шоу-руме. Выглядит очень современно и в то же время уютно. К слову, в 2017 году данный проект стал победителем Urban Awards в номинации «Лучшая концепция благоустройства и инфраструктуры». Для детей установят 5 игровых площадок с разными типами покрытия, в том числе с цветным резиновым. Помимо жилых построек, в центре комплекса появится муниципальная школа на 220 учеников, совмещенная с детским садом на 120 мест. Дизайн общественных зон будет выполнен в стиле loft.

 

Всю территорию комплекса, а это 10 гектар, огородят по периметру и оснастят системой видеонаблюдения. Въезд для машин будет запрещен. Подземный паркинг предусмотрен практически у каждого дома. В первой очереди запроектировано 214 мест для автомобилей и 6 для мотоциклов. Здесь же разместят 120 индивидуальных кладовых. 

 

Комплекс строится в Красногвардейским районе, районе с развитой инфраструктурой. Станция метро «Новочеркасская» расположена в 900 метрах. В 3 минутах езды – набережная, в 10 – центр. В другом направлении, чуть дальше территориально, находится станция метро «Ладожская» и выезд на КАД. 

 

Технология строительства у домов единая – панельная. Две бетонные плиты с утеплителем посередине. По словам менеджера отдела продаж, девелопер проекта, компания Bonava со шведскими корнями, использует технологию, отличную от российской. Стыковка панелей в ней выполняется таким образом, что со временем швы не разрушаются и дома сохраняют изначальные теплоизоляционные свойства. Панели привозят с завода в готовом виде с декором. Так, для первых двух этажей их сразу облицуют клинкерным кирпичом. Выше плиты просто окрашиваются в белый цвет. Справедливости ради надо отметить, что, хотя, панельное строительство и используются у нас, в основном, в эконом-классе, оно имеет свои преимущества перед кирпичом. В частности, уменьшается количество брака, что влияет на дальнейшие эксплуатационные характеристики сооружения. Грандиозную роль имеет не только материал, но и качество выполненных работ. Поэтому ценность опытной строительной компании всегда выше. Правда, для бизнес-класса панельная технология выглядит все-таки несерьезно.

 

Проект разработан по стандарту энергоэффективного строительства Green Zoom. Благодаря этому размер квартплаты снизится примерно на 40%. Однако данная особенность более характерна для домов Magnifika Residence. Там применят систему вентиляции с рекуперацией тепла. А по всей площади квартиры проложат теплые полы на водяной основе. Радиаторы полностью исключат. В комфорт-классе эти современные технологии не используют. Установят радиаторы с терморегуляторами и нижней схемой подключения. Из отличий можно отметить и разные профили на окнах: деревянно-алюминиевый в Residence и металлопластиковый в Lifestyle. Высота потолков 3,0 метра против 2,7. Квартиры сдают с отделкой под чистовую с выровненными и отштукатуренными стенами, белым потолком, залитой стяжкой и т.п. Девелопер предлагает 3 пакета дополнительной отделки на выбор. За 4 900 рублей/кв.м обустроят санузел. Кстати в нем предусмотрены специальные трапы для слива лишней воды. За 9 900 рублей/кв.м выполнят чистовую отделку по всей квартире, а за 12 900 подберут еще и более дорогие материалы. Так плавно мы подходим к ценам на недвижимость в ЖК Magnifika.

 

 

Стоимость квадратного метра в первой очереди держится в районе 120 000 – 130 000 рублей. На жилье бизнес-класса она еще не обозначена, но по предварительным данным будет на уровне 150 000 рублей. Пока же цены на квартиры следующие:

 

Таблица 1.

 

Наименование	Площадь, кв. м	Стоимость, млн руб.*
Студии	25,4 - 31,2	3,0 – 4,0
1-комнатные	38,4 – 47,0	4,1 – 6,2
2-комнатные	53,7 – 70,3	6,0 – 9,4
3-комнатные	68,6-68,8	9,5 – 9,7
4-комнатные	109,0	15,5
6-комнатные	152,0	21,6
Паркинг	-	от 1,4

*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.

 

Жилой фонд состоит полностью из европланировок и преимущественно представлен студиями, одно- и двухкомнатными квартирами. Однако есть единичные экземпляры с тремя, четырьмя и даже шестью комнатами. Последний вариант самый шикарный: двухэтажная квартира с огромной террасой и панорамным остеклением. Помещения имеют небольшие квадратуры, но почти каждая спальня оснащена гардеробной. Кухня, гостиная и коридор объединены. Три санузла довольно просторные.

 

Четырехкомнатные квартиры тоже запроектированы сразу на двух этажах. 

 

Трешки уже скромнее. Несмотря на небольшую площадь, планировка вмещает все необходимые зоны с двумя санузлами и большим балконом.

 

С двушек начинается разнообразие планировок. Спальни традиционно небольшие, 10,0-12,0 кв. м. Зато санузлов всегда два, один из которых может достигать внушительных 6,0 кв. м. Разница состоит в расположении помещений относительно друг друга, размере балкона, размещении кухонной зоны. Например, кухня может находиться сразу у входа:

 

Или спрятана за небольшим холлом:

 

Имеются квартиры с гардеробными:

 

Однокомнатные встречаются с оригинальными формами:

 

И с классическими прямоугольниками. В некоторых кухни огорожены от входной зоны:

 

В других размещены практически у порога:

 

Среди студий отметим три предложения, от самых маленьких:

 

До самых больших с уютным уголком для кровати:

 

 

Компания Bonava выделена из крупного международного концерна NCC, работающего в нескольких странах с 1930 года. В России уже неоднократно была удостоена различных наград, в том числе «Надежный застройщик» в 2015 году. В Санкт-Петербурге девелопер реализует шесть проектов: ЖК Magnifika, ЖК «Шведская крона», ЖК «Эланд», ЖК Skandi Klubb, ЖК Meltzer House и ЖК Grona Lund. В каждый из них компания старается привнести что-то родное, скандинавское. На форумах получила от ошеломительно положительных до абсолютно негативных отзывов. Усредненный вариант выглядит примерно так:

 

https://forum.littleone.ru

 

Во многом, оценка их деятельности зависит от проекта. Например, ЖК «Эланд» эконом-класса заслужило много отрицательных комментариев.

 

https://novostroy.spb.ru

 

https://prn.spb.ru/otzyvy_eland

 

Есть интересный отзыв с историей, повествующей об отзывчивости и исполнительности застройщика:

 

https://www.novostroy-spb.ru

 

Отмечают хорошее отношение застройщика к дольщикам, его мгновенное реагирование на жалобы клиентов.

 

О нашей новостройке мнения также разделились. Некоторые сетуют на окружающую промышленность и загрязненность территории:

 

https://spbguru.ru

 

Другие все-таки склоняются к ЖК «Магнифика»:

 

https://spbguru.ru

 

С учетом того, что написание отзывов сейчас – это целая профессия, конечно, нужно посетить сданные объекты девелопера. Поговорить с жителями. Тем более, когда речь идет о новой технологии строительства.

 

 

Строительная площадка скрыта от глаз зданиями бизнес-центра и старого завода по периметру участка. Издалека ее можно распознать по возвышающимся кранам, а вблизи разглядеть новостройку удастся только с одного ракурса, а именно со стоянки возле офиса продаж девелопера. Строительство дома в середине октября находится на уровне 4-ого этажа.

 

Вид из квартир первых 5-6 этажей будет упираться в здания бизнес-центров:

 

Выше вырисовывается более приятная для глаз картина, если не знать, что это Малоохтинское кладбище.

 

С правой стороны расположены, в основном, «хмурые» постройки, поэтому этот вид эстетического удовольствия не приносит.

 

Однако с верхних этажей должен открываться красивый и широкий обзор, в том числе на Малоохтинскую и Синопскую набережные. 

 

Комплекс огибает река Охта:

 

На фото запечатлен ее небольшой фрагмент, с левой стороны которого построят дома бизнес-класса. Побережье и сейчас выглядит притягательно и умиротворенно. Думается, что после дополнительного озеленения и оформления променада, это будет главным украшением проекта.

 

Окружение комплекса настолько разносортно, что от соседства с природой мы сразу переходим к порождению шумного мегаполиса – торгово-развлекательному центру «Охта Молл». Он разместился по ул. Магнитогорской и готов снабдить будущих жильцов всеми необходимыми товарами и услугами для жизнедеятельности, от продуктов питания до кинотеатра.

 

У ТЦ есть вместительная стоянка. Крытого паркинга точно не хватит на всех желающих, и подобное соседство, хоть и не бесплатное, будет весьма кстати. Рядом функционирует Международный банковский институт. На перекрестке Магнитогорской улицы и Брантовской дороги заканчивается территория ТЦ, ровно как и территория нашей новостройки. Ее четвертая граница, где будет находиться школа, примыкает к производственному цеху. Далее по улице расположено еще несколько бизнес-центров:

 

А также небольших складских и производственных сооружений, долгостроев, амбаров, закрытых непрезентабельным забором:

 

Яркое напоминание о промышленном характере территории.

 

Здесь же останавливаются автобусы.

 

Для прогулки подойдет Малоохтинский парк в 5-7 минутах ходьбы.

 

У него приятная ухоженная территория с церковью и лицеем. Примыкает к нему головное здание банка «Санкт-Петербург», а напротив работает отделение «ВТБ-24».

 

В пешей доступности имеется и духовная пища – театр «Буфф».

 

Возле станций метро «Новочеркасская» и «Ладожская» есть различные кафе и рестораны, торговые центры и сервисы. Особенно в этом плане отличается «Ладожская».

 

Обе находятся на Заневском проспекте, плотно загруженном в часы пик. Ближе к набережной он приобретает красивые сталинские очертания и переходит в мост Александра Невского, ведущего к старому Невскому проспекту.

 

 

Центральный офис Bonava находится на Невском проспекте, 114-116, литер А, на 9 этаже БЦ «Невский центр». Работает он только в будние дни с 09:30 до 19:00. Зато в выходные открыты двери офиса продаж на объекте с 10:00 до 19:00. С понедельника по пятницу они тоже работают до 19:00, но начинают по четным дням с 13:00, по нечетным с 10:00. По направлению к офису размещены указатели. Главное, не проехать мимо, так как до последнего момента его не будет видно за поворотом. Как ориентир – развивающиеся флаги. 

 

Выше я упоминала, что здесь Вы можете посмотреть фрагмент благоустройства двора, а также оценить чистовую отделку в шоу-руме. 

 

Бывает, что читаешь информацию об объекте на официальном сайте, и вопросов к консультанту не возникает. Так вот это не тот случай. Страничка нашей новостройки размещена на сайте девелопера: https://www.bonava.ru/kvartiry/spb/krasnogvardejskiy-raion/magnifika-lifestyle. Ресурс повествует о проекте Lifestyle и совершенно не дает комплексного представления о застройке. Благо, хоть цены опубликованы. Документация размещена в разделе «Раскрытие информации», причем сразу на 2 и 3 очереди. В проектной декларации написано, что вторая очередь, включающая один линейный дом бизнес-класса, рассчитана на 199 квартир, 287 машиномест и 13 мотомест в паркинге, 97 кладовых. По словам менеджера, в данных корпусах будет больше трехкомнатных квартир, чем в предыдущей очереди. В продажу они выйдут ближе к декабрю 2017 года. А сдача дома запланирована на II квартал 2020 года, хотя официальных данных пока об этом нет. В состав третьей очереди войдут 3 башни на углу пр. Шаумяна и реки Охты. Здесь разместятся 233 квартиры, 122 кладовые, 19 машиномест и 2 места под мототехнику. В этом же разделе выложены фотографии хода строительства, а также шаблон ДДУ. Он стандартный и разрешает произвести оплату, в том числе, с помощью безотзывного аккредитива. Строят по 214-ФЗ. По словам менеджера, весь комплекс планируется сдать к 2023-2024 гг. Правда, есть пара нюансов по поводу социальной инфраструктуры. Коммерческие детские сады, размещенные на первом этаже строящегося дома, введут в эксплуатацию только тогда, когда эти помещения купят, и будущий владелец уже устроит все необходимые мероприятия. То есть девелопер ничего не гарантирует. С муниципальной школой и детским садом тоже не все гладко. Прямо за ними располагается столярный цех, который на данный момент не планирует никуда переезжать. По строительным нормам между школой и производством должно быть соблюдено определенное расстояние, которое в нашем случае нарушено. Сейчас ведутся переговоры о выкупе здания цеха.

 

А теперь подробнее о способах оплаты. Традиционная скидка при единовременной оплате и ипотеке составляет 5%. Если к квартире добавляется кладовая или машиноместо, скидка увеличивается до 7%. При покупке всех трех продуктов – до 8%.

 

Ипотеку предоставляют 6 банков с самой низкой ставкой 7,4% у «Сбербанка». У банка «Санкт-Петербург» есть программа «Новостройка», по которой оформить кредит можно с нулевым первоначальным взносом. «Сбербанк» и «Уралсиб» предлагают воспользоваться программой «Ипотечные каникулы», своеобразной отсрочкой выплаты основного долга и процентов по сделке. Ипотечного калькулятора на сайте нет, поэтому предметно рассчитать платежи поможет менеджер. Условия по рассрочке хорошо расписаны на сайте: https://www.bonava.ru/novostroyka/rassrochka, поэтому мы их дублировать не будем.

 

 

На небольшом отрезке от ЖК Magnifika до Заневского проспекта, по обеим сторонам от реки Охты, наблюдается плотная жилая застройка. В Таблице 2 представлены цены на двухкомнатные квартиры в новых комплексах примерно одинаковой квадратуры.

 

Таблица 2.

 

Название	Застройщик	Срок сдачи	Площадь, кв.м.	Стоимость, млн. руб.	Тип отделки	Класс застройки
Золотая долина	РС-Строй	IV квартал 2018г.	63,8	6,4	Без отделки	Комфорт
Два ангела	РосСтройИнвест	I квартал 2019г	56,3	6,5	Без отделки	Бизнес
ЗимаЛето	SetlCity	1,2,3 очереди сданы, 4 очередь - IV квартал 2017г. 5 очередь - III квартал 2018г.	56,6	6,0	Чистовая	Комфорт
Magnifika Lifestyle	Bonava	1 очередь - III квартал 2019г. Окончание всего строительства – 2023-2024гг.	57,0	7,5	Под чистовую (чистовая за доп.плату)	Комфорт

Как видно, наша новостройка придет к финишу последней, а цены установлены на порядок выше. Посмотрим, чем же это обусловлено.

 

Наиболее схожие характеристики локации с ЖК «ЗимаЛето». Тот же размер участка в 10 гектар. Построен на месте завода вдоль реки Охты и строится по панельной технологии. Дома в проекте SetlCity достигают в высоту 21-22 этажа. На 5 домов приходится чуть более 4000 квартир с подземным паркингом, детским садом на 190 детей и школой на 450 учеников. Белые фасады разбавлены цветными вставками.

 

Квартиры сдаются с полной чистовой отделкой. Общие холлы оформляются по индивидуальному дизайнерскому проекту. Первые этажи отведены под коммерцию. Набережную планируется благоустроить. На внутренней территории организуют детские и спортивные площадки, зоны отдыха, гостевую парковку на 300 машин. Половина участка отведена под озеленение. Да, выглядит и благоустраивается комплекс не так эффектно, как ЖК Magnifika. Но в ЖК «ЗимаЛето» можно въехать хоть завтра, прихватив с собой только мебель, и сэкономив более 1,5 млн рублей с учетом стоимости отделки.

 

Наиболее близко к метро располагается ЖК «Золотая долина». Между прочим, это кирпично-монолитные дома всего на 238 квартир. На вид это аккуратные, лаконичные постройки. Верхние уровни имеют панорамное остекление. По этажности он не уступает предыдущему. Паркинг рассчитан на 179 автомобилей.

 

Первый этаж остается во власти коммерческих предприятий. Во дворе организуют детскую и спортивную площадку. Социальная инфраструктура ограничивается небольшим детским садом на 33 ребенка. Комплекс будет находиться под круглосуточным видеонаблюдением и охраной. В парадных выделено помещение для консьержа. Вывод, собственно, как и в сравнении с ЖК «ЗимаЛето». Менее презентабельный облик, отсутствие сильной смысловой концепции. Зато он значительно меньше коллег, что избавит от ощущения давления. В результате получаем разницу в 1,0 млн. рублей.

 

На десерт оставили комплекс бизнес-класса, который наша новостройка тоже превышает по ценам на 1,0 млн.! ЖК «Два ангела» территориально ближе к метро «Новочеркасская». Два 15-этажных здания напоминают дизайном двух ангелов, сложивших крылья. Оригинальная архитектура. Технология строительства – монолитная. Облицовка с помощью навесных панелей из керамогранита. Жилой фонд составляет 280 квартир. Студий здесь нет, только одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Сравнительно высокая отметка для потолков – 2,9 м. Общие холлы подвергнут дизайнерской отделке. Территория огорожена по периметру и находится под видеонаблюдением. Во дворе проведут озеленение и разобьют детские и спортивные площадки. 

 

 

ЖК Magnifika – однозначно интересный проект с новой для питерского рынка недвижимости концепцией. Она, одновременно, является его плюсом, привлекая внимание, позволяя установить высокую цену за квадратный метр, и минусом, вызывая множество споров и разночтений. Но даже при положительном заключении по всем пунктам проекта, цена на Lifestyle очень высокая. Residence же обладает рядом исключительных характеристик. В данном случае обязателен просмотр введенных в эксплуатацию жилых комплексов Bonava и диалог с их «резидентами». Подтвердят ли они функциональность всех применяемых девелопером систем?

 

Специально для портала "Все новостройки"