.jpg)
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения вырос на 5,1%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 369 865 руб. (+14,9% за 3 месяца; 23% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы в активной фазе реализации был представлен 81 проект, в которых экспонировалось 10 195 квартир
[1] (757 тыс. кв. м). Объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса увеличился, чему способствовал выход на рынок нового предложения. С начала года число продаваемых лотов выросло на 5,1%, а продаваемая площадь – на 4,6%. При этом за последние 6 месяцев были завершены продажи в 21 проекте (в I квартале выбыло 6 комплексов, во II квартале – 15 проектов).
Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в I полугодии 2021 г.
|
№
|
Название
|
Девелопер
|
Округ
|
Район
|
Месяц
|
|
1
|
Will Towers
|
УЭЗ
|
ЗАО
|
Раменки
|
январь
|
|
2
|
Shagal*
|
Группа Эталон
|
ЮАО
|
Даниловский
|
январь
|
|
3
|
Dream Towers*
|
ГК Регионы
|
ЮАО
|
Нагатинский затон
|
февраль
|
|
4
|
Остров**
|
ДОНСТРОЙ
|
СЗАО
|
Хорошево-
Мневники
|
февраль
|
|
5
|
Ever
|
Tekta Group
|
ЮЗАО
|
Обручевский
|
март
|
|
6
|
Wave*
|
MR Group
|
ЮАО
|
Москворечье-
Сабурово
|
март
|
|
7
|
AFI Tower
|
AFI Development
|
СВАО
|
Свиблово
|
март
|
|
8
|
Very
|
ГК Основа
|
СВАО
|
Марфино
|
апрель
|
* бронирование
**В проекте присутствуют корпуса бизнес- и премиум-класса
Источник: «Метриум»
С начала года локальный рынок пополнился восемью новыми проектами бизнес-класса, кроме того, возобновились ранее приостановленные продажи в
ЖК «Достижение». Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
-
Headliner (очередь 3, корп. 5);
-
«Метрополия» (этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen);
-
«Западный порт» (Блок 2.2.2: корп. 5, 6, 11, 12);
-
«Береговой» (2 очередь);
-
«Событие» (2 очередь);
-
West Garden (корп. 13);
-
«Now. Квартал на набережной» (2 очередь, корп. 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.7);
-
TopHILLS (корп. 7);
-
Foriver (корп. 1);
-
«AFI Park Воронцовский» (корп. 3, 4);
-
Sydney City (корп. 3);
-
«Павелецкая Сити» (2 очередь: корп. 7 «Вивьен», 8 «Хамфри»);
-
«Остров» (2 квартал: корп. 3, 4, 5, 6);
-
«Символ» (корп. 26, 27);
-
«Ривер Парк» (фаза 2 корпус 4);
-
City Bay (2 очередь);
-
Nagatino i-Land (корпус А1, корпус Б, корпус В, корпус А2);
-
«ЗИЛАРТ» (корп. 13).
В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию занял ЗАО с долей в 22,3% (+7,1 п.п.) от общего количества квартир бизнес-класса «старой» Москвы. В данном округе за последние 6 месяцев количество квартир в абсолютном выражении выросло на 54% за счет большого объема экспозиции в проектах «Береговой» (более 800 квартир) и «Событие» (более 400 квартир). В ЗАО появился только один новый комплекс Will Towers, но во многих уже представленных проектах стартовали продажи новых корпусов («Западный порт», «Береговой», «Событие», West Garden).
ЮАО спустился на вторую позицию – на него пришлось около 21,9% (+0,3 п.п.) от общего объема нового строительства. В ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 6,8% относительно конца 2020 года. В данном округе вышли два новых проекта: Dream Towers (девелопер ГК «Регионы») и
Shagal (Группа «Эталон»).
Третье место принадлежит ЮВАО (14,4%, -2,2 п.п.), где идет активная реализация проектов
«Метрополия» (вышли новые корпуса этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen), «Символ» (новые корп. 26, 27) и Balance. За счет выхода в продажу комплекса
«Достижение» заметно увеличилась доля СВАО – до 11,7% (+4,5 п.п.). Доля СЗАО в экспозиции составляет всего 10,6% (-3,7 п.п.), хотя в данном округе вышел новый проект «Остров» (ДОНСТРОЙ) и стартовала 2 очередь
City Bay (MR Group). Примерно равное распределение долей у ЮЗАО (8,4%, +0,3 п.п.) и САО (6,3%, -3,9 п.п.), а в ЦАО – всего 4,1% (-2,5 п.п.). Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (0,2%, -0,2 п.п.).
.jpg)
В структуре предложения по стадии строительной готовности наблюдается увеличение доли новостроек на начальной стадии строительства. Благодаря выходу нового предложения, чуть меньше половины всех экспонирующихся квартир сосредоточено в корпусах на начальном этапе строительства – 46,5% (+12,7 п.п. за 6 месяцев), но при этом в прошлом квартале доля предложения квартир в домах на котловане составляла рекордные 51,7%. В новостройках на стадии монтажа реализуется 25,2% (+3,1 п.п.) от всего объема. Домов, где ведутся отделочные работы, – 16,4% (-10,9 п.п.). Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах составила 11,9% (-4,9 п.п.), что близко к минимальным значениям доли готового предложения за последние 4 года.
.jpg)
Существенных изменений в структуре предложения по типам квартир по итогам квартала не произошло, однако стоит отметить плавный рост доли студий, однокомнатных и трехкомнатных квартир. Наибольшая доля в предложении по-прежнему принадлежит двухкомнатным лотам (35,2%, -3,4 п.п.). На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится 23,9% (+1,2 п.п.) и 30,7% (+3,1 п.п.) соответственно от общего количества. Доля многокомнатных составила всего 5,3% (-1,8 п.п.), студий – 4,8% (+0,9 п.п.).
.jpg)
Отделка формата white box становится более популярной. За счет выхода новых проектов доля лотов с предчистовой отделкой по итогам I полугодия 2021 года выросла до 25,7% (+2,5 п.п.). Доля предложения без отделки по-прежнему составляет большую часть предложения (61,3%, -2,4 п.п.). С готовой отделкой экспонировалось 12,5% от общего количества квартир (-0,1 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года составила 369 865 руб. (+14,9% за 3 месяца; 23,0% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев). Рост обусловлен несколькими факторами: появлением новых объектов с высокой стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также увеличением покупательской активности в прошедшем периоде. Вымывание квартир с более доступным бюджетом покупки отразилось на росте средней цены практически по всем объектам строительства.
.jpg)
За последние 6 месяцев средние цены выросли во всех округах (медианное значение темпа роста цены квадратного метра по округам составило 21,7%). Наиболее заметное увеличение показателя зафиксировано в округах, где активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами и завершились продажи менее ликвидных остатков в старых проектах: СВАО (+45,2%), ЗАО (+31,3%), ВАО (+23,3%), СЗАО (22,6%) и ЮЗАО (+21,75). Пересмотра цен застройщиками в сторону снижения отмечено не было. Минимальный рост цены квадратного метра наблюдался в САО (+8,8%). В остальных округах произошло увеличение средневзвешенной цены квадратного метра в пределах 12,4-13,6% за полугодие.
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 27 млн руб. За прошедший квартал бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях, но самая высокая динамика роста бюджета предложения отмечается у двухкомнатных квартир (+16,9% за 3 месяца; +26,3% за 6 месяца, +46,5% за 12 месяцев).
Динамика средних бюджетов по типам комнатности
|
Кол-во
комнат
|
Бюджет,
млн руб.
|
Динамика
за 3 мес.
|
Динамика
за 6 мес.
|
Динамика
за 12 мес.
|
|
СТ
|
11,8
|
13,2%
|
13,4%
|
20,6%
|
|
1К
|
17,4
|
15,9%
|
18,8%
|
40,3%
|
|
2К
|
26,1
|
16,9%
|
26,3%
|
46,5%
|
|
3К
|
34,7
|
15,3%
|
22,5%
|
40,8%
|
|
4К+
|
46,0
|
9,7%
|
12,0%
|
26,8%
|
|
итого
|
27,0
|
17,1%
|
20,2%
|
41,0%
|
Источник: «Метриум»
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат
|
Площадь, кв. м
|
Цена кв. м, руб.
|
Стоимость лотов, руб.
|
|---|
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
|---|
|
СТ
|
17,3
|
28,6
|
45,2
|
289 130
|
412 385
|
631 300
|
6 633 395
|
11 775 505
|
19 144 210
|
|
1К
|
30,3
|
43,8
|
98,4
|
200 000
|
397 440
|
641 000
|
9 096 105
|
17 383 055
|
36 626 175
|
|
2К
|
40,5
|
69,4
|
180,1
|
210 000
|
375 745
|
677 600
|
12 600 835
|
26 053 255
|
66 926 550
|
|
3К
|
63,0
|
98,3
|
221,8
|
181 800
|
352 835
|
710 000
|
15 873 445
|
34 661 895
|
100 947 000
|
|
4К+
|
65,6
|
124,6
|
338,0
|
229 990
|
372 285
|
655 135
|
22 630 995
|
45 996 610
|
137 578 500
|
|
итого
|
17,3
|
73,0
|
338,0
|
181 800
|
369 865
|
710 000
|
6 633 395
|
26 967 975
|
137 578 500
|
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в I полугодии 2021 года:
-
ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия площадью 22,7 кв. м за 6,6 млн руб.;
-
ЖК AFI Tower (СВАО / р-н Свиблово) студия площадью 21,8 кв. м за 7,8 млн руб.;
-
ЖК «Фестиваль Парк» (САО / р-н Левобережный): студия площадью 21,1 кв. м за 7,8 млн руб.
Основные тенденции
«Первая половина 2021 года для рынка новостроек бизнес-класс была достаточно оживленной как в части спроса, так и в части предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За последние 6 месяцев завершились продажи в 21 проекте, а количество представленных проектов снизилось до 81. Последний раз такое «небольшое» число комплексов бизнес-класса отмечалось в I квартале 2017 года (тогда в продаже было 79 комплексов), а за последние 2 года на рынке шла реализация в среднем 95 проектов одновременно. Застройщики вывели на рынок 8 новых комплексов (7 из них в I квартале) и существенно нарастили объем экспозиции в уже представленных проектах, благодаря чему число квартир в экспозиции увеличилось на 5,1% (до 10,2 тыс. штук). Для сравнения – в первой половине 2020 года стартовали всего 3 проекта, а объем предложения на середину года составил 13,8 тыс. квартир.
В бизнес-классе квадратный метр достиг очередного рекорда в 370 тыс. руб. (+14,9% за 3 месяца; 23,0% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев), а средний бюджет предложения составил 27 млн руб. (+17,1% за 3 месяца; +20,2% за 6 месяцев; +41,0% за 12 месяцев). Стоит отметить, что за последние 6 месяцев в бизнес-классе средняя стоимость метра выросла заметнее, чем в новостройках массового сегмента (+9,1% за 3 месяца) и в сегменте квартир Новой Москвы (+6,7% за 3 месяца)».
СПРОС
«К середине 2021 года рынок новостроек бизнес-класса в «старой» Москве пришел к весьма напряженному состоянию: предельно высокие цены и дефицит ликвидного предложения, – продолжает Мария Литинецкая. – Динамику роста цены квадратного метра во II квартале 2021 года на уровне +15% можно назвать рекордной, так как за последние 5 лет средний квартальный темп составил 2,7%. До II квартала 2021 года максимальный квартальный рост цен наблюдался в IV квартале прошлого года, когда рынок прибавил +9% к стоимости квадрата. Динамику цен определила высокая активность покупателей, обусловленная фактически завершенной программой льготной ипотеки, а также растущим инвестиционным интересом у клиентов, ориентированных на сохранение своего капитала.
Высокий уровень цен и риск охлаждения рынка будут давить на инвестиционный спрос, а растущие ипотечные ставки и слабая динамика доходов способны охладить спрос со стороны конечных покупателей жилья этого класса. Тем не менее, относительно низкий объем текущего предложения и хорошие продажи в последние 12 месяцев могут поспособствовать удержанию застройщиками достигнутого уровня цен в бизнес-классе».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
