На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.  

 

О проблемах точечной или, как говорят в культурной столице, уплотнительной застройки сказано и написано немало. Само по себе понятие появилось ещё при прежнем градоначальнике, когда каждый свободный от застройки (а то и не совсем свободный) кусочек центральной части города стал застраиваться жильём высокого класса. Нынешние власти хоть и приняли меры по сдерживанию застройщиков, однако мы до сих пор регулярно видим на экранах телевизоров представителей различных общественных организаций и госструктур, отчаянно борющихся за сохранение облика Белокаменной. 

 

Проект, который мы рассмотрим в этот раз, находится не на Моховой улице и не на Якиманке, да и памятники архитектуры от него не страдают. Жилой Комплекс «Родной Город. Каховская» строится на юго-западе столицы. Однако многих потенциальных покупателей, которые успели высказаться в Сети относительно будущей новостройки, все же беспокоит вопрос: а не относится ли он к пресловутой точечной застройке? Изучив мнение экспертов по данной проблеме, я  могу сказать, что запрет на строительство новостроек в уже сложившихся районах касается лишь центра столицы, а за его пределами возведение точечных объектов сегодня, оказывается, составляет 10-15% от общего объёма жилого строительства. Да и кто бы, имея возможность, отказался построить многоэтажку – другую в столь удобном месте, в каком ведётся строительство ЖК «Родной Город Каховская»? 

 

Локация Жилого Комплекса понятна уже из его названия, он расположен в районе Зюзино Юго-Западного округа, в двух минутах ходьбы от станции метро «Каховская», по адресу: Внутренний проезд, вл. 8. Чуть дальше есть еще одна станция метро – «Севастопольская». 

 

Девелопер проекта – Инвестиционно-девелоперская компания «РГ-Девелопмент» предпочитает не морочить покупателям голову романтичными названиями, а сразу указывает на местонахождение своих проектов. При этом «Родным городом» является каждый из трех объектов Компании, реализация которых сейчас идёт полным ходом. С одним из них – жилым комплексом бизнес-класса «Родной город. Октябрьское поле» – мы не так давно  познакомились. А до третьего проекта Компании – ЖК «Родной город. Воронцовский парк» – еще не добрались.  

 

В отличие от своего «собрата»  с Октябрьского поля, что растет на границе с самой настоящей промзоной, рассматриваемый нами ЖК возводится в тихом зеленом уголке Москвы, со сложившейся уже инфраструктурой. Правда, изобилия дошкольных и образовательных учреждений в непосредственной близости нет. Ближайшая общеобразовательная школа находится за перекрестком Симферопольского и Чонгарского бульваров. Там же расположен детский сад. Из медицинских учреждений, расположенных в шаговой доступности – детская поликлиника, родильный дом и наркологическая больница, которая едва ли входит в круг интересов нашей аудитории. 

 

Соседи будущего комплекса – дома много- и среднеэтажной жилой застройки середины и конца прошлого столетия. В их окружении, на участке чуть более 1,7 Га, ведется строительство трех монолитных корпусов на 699 квартир, объединенных одноуровневой подземной стоянкой на 201 машиноместо. Первые этажи займут коммерческие площади и встроенно-пристроенное помещение детского сада. Придомовая территория и эксплуатируемая кровля подземного паркинга будет озеленена и благоустроена. Ограждение Комплекса, к сожалению, не предусмотрено. Но здесь не стоит винить Компанию в попытках сэкономить: сегодня  ограждение новостроек Москвы пресекается властями. Первый корпус – трехсекционный дом высотой 22 этажа. Во втором корпусе две секции разной этажности – 16 и 21, здесь же разместится детсад на 75 малышей. Третий корпус тоже состоит из двух секций, но высотой в 22 этажа. На дворовой территории обустроят детские и спортивные площадки. 

 

Строительные работы начались не так давно – в конце 2015 года и пока находятся на этапе монтажа подземной части Комплекса. Планируемый срок сдачи объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2018 года.  

 

Компания «РГ-Девелопмент» существует с 2013 года и в сферу своей деятельности включает разработку, строительство и ввод в эксплуатацию объектов. Она является Девелопером и Генеральным подрядчиком ЖК «Родной Город. Каховская». А в качестве официального застройщика фигурирует Акционерное общество «ТИМП», единственным учредителем которой является ООО «Сибирская нефтегазовая компания».

 

Созданием архитектурной концепции комплекса занимались специалисты компании POKROVKA GROUP. Разрабатывая проект будущего ЖК, они учли характеристики уже имеющейся застройки таким образом, чтобы все элементы его органично взаимодействовали с окружением. Проектирование осуществляется силами ЗАО «КАПСТРОЙПРОЕКТ» в рамках консорциума KPSP+POKROVKA. 

Девелопер  не заявляет о классе Проекта, но по всем признакам его следует относить к классу комфорт. В том числе и с точки зрения габаритов будущих квартир. Их метраж составит от 38 до 114 кв. метров. Нашему вниманию предлагаются 252 однокомнатные квартиры, 280 двухкомнатных, 139 трехкомнатных  и 27 четырехкомнатных вариантов.  

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Родной Город. Каховская»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	38,0 - 45,1	7,004 – 8,907
Двухкомнатные	55,9 – 70,4	10,070 - 12,744
Трехкомнатные	83,6 - 92,3	15,178 – 17,544
Четырехкомнатные	104,5 – 114,0	18,724 – 21,858

 

Планировки квартир в ЖК «Родной Город. Каховская» можно назвать стандартными, все помещения имеют правильную форму. В большинстве однокомнатных мы увидим  скромные по современным меркам кухни – до 10 кв. метров. В квартирах с бОльшим количеством комнат кухни гораздо просторнее – по 12,5 – 14,5 «квадратов». Во многих квартирах запланированы двухметровые гардеробные.

 

Жилье будет передано покупателю без межкомнатных перегородок, поэтому распределение внутреннего пространства квартиры останется за ним. Высота потолков в доме составит 2,8 метра. Отделки не предусмотрено. Ремонтные бригады подрядчика установят двухкамерные стеклопакеты в ПВХ профиле, а лоджии и балконы окажутся с так называемым холодным остеклением. Электричество доведут до внутриквартирного щитка, а систему водопровода и канализации – только по стояку, без разводки. В принципе, все как в типичной монолитной новостройке. 

 

На официальном  сайте (https://rg-gorodkahovskaya.ru)  можно подобрать квартиру  и  по параметрам, и на поэтажном плане. Здесь же будет указано свободна ли квартира или забронирована. Оценивая ресурс целиком, могу назвать его оптимальным:  здесь есть практически вся необходимая информация, изложенная удобно и доступно, нет ничего лишнего.  Не хватает, правда, сведений о входных группах и местах общего пользования, а ведь при покупке квартиры класса комфорт важно знать, чем входная группа будет отличаться от подъезда в домах более низкой категории. 

 

Как удалось узнать, в домах предусмотрены места для консьерж-службы и система контроля доступа. В каждом подъезде установят бесшумные лифты – 2 пассажирских и 1 грузовой, с возможностью спуска в подземный паркинг. 

 

Теперь о погоде на форумах и других ресурсах с отзывами о новостройке. Форумчане довольно много внимания уделяют обсуждению Девелопера – дескать, Компания еще ничего не реализовала. Ну и, конечно же, многие задают вопросы относительно того, не является ли Комплекс объектом  точечной  застройки. Жалуются на дефицит мест на гостевой парковке (их будет около тридцати). Учитывая, что количество квартир в Комплексе намного превышает количество машиномест в подземном паркинге, такая проблема действительно может приобрести остроту. Она, по мнению форумчан,  может усугубиться еще и тем, что прилегающая территория будет занята  автомобилями жителей  других улиц и кварталов, которые  предпочитают по пути на работу бросать машину около метро. Но, как мне кажется, эту неприятность можно решить собственными силами, установив шлагбаум. Другой вопрос, что если на территории мест для парковки будет мало, то и сами жильцы Комплекса наверняка посягнут на придомовую территорию соседних домов. В принципе, если проблема со стихийной «перехватывающей парковкой» существует, то она должна быть заметна уже сегодня.  

 

Отправляясь на место, я связываюсь по телефону с представителями офиса продаж, и те предлагают мне  подъехать в любое время с 9 до 21 часа. 

 

Мне удобнее всего добраться до ЖК «Родной Город. Каховская» на метро. 

 

Выходим в сторону Чонгарского и Симферопольского бульвара. Первое, на что я обращаю внимание – тишина и обилие зелени. 

 

В перспективе, когда строительство будет завершено, повернуть к Новостройке можно будет уже сразу возле выхода из метро. 

 

Кстати, здесь я вижу одно свободное парковочное местечко.  Но пока только одно. В качестве примечания добавлю, что дело было будним днем, в середине июня месяца. 

 

Для того чтобы попасть в офис продаж придется пройти вдоль бульвара с полминуты. 

 

Сразу за домом, в котором расположен супермаркет и отделение банка, поворачиваем налево.  Офис продаж открыли рядом со стройплощадкой, но перед тем, как зайти, я решаю осмотреться.  

 

Ближе к пересечению Чонгарского и Симферопольского бульвара – еще один зеленый островок.

 

На строительной площадке идет активное строительство, но пока только на этапе фундаментных работ.

  

От котлована до двора, кажется, всего лишь метра три. 

 

Граница стройплощадки подходит вплотную  к  жилому  дому. Теперь понятно, откуда паника по поводу точечной застройки. Но если вспомнить схему (https://rg-gorodkahovskaya.ru/flats/) расположения комплекса, то можно понять, что примерно напротив того места, где стоят автомобили (фото выше), будут расположена спортивная и детская площадка. 

 

Менеджеры в офисе продаж, в ответ на мои опасения по поводу плотности застройки поведали, что все необходимые процедуры для получения разрешения на строительство Компанией пройдены, публичные слушания проведены. А высота зданий, по их словам, не помешает проникновению солнечного света в квартиры соседних домов.  Проектная декларация, размещенная на сайте (https://rg-gorodkahovskaya.ru/download.php?fid=649) также гласит, что разрешенное использование земли,  на которой ведется строительство – высотная застройка. 

 

В офисе продаж мне уделила внимание  сотрудница компании – официального риелтора «БОН ТОН».  Реализацией занимаются также «CENTURY 21» и «БЕСТ Новострой».  Юлия – вежливая  и очень спокойная девушка, чей голос за шумом, царящим в помещении, я разбирала с трудом, потому что в офисе оказалось около десятка сотрудников, и каждый либо разговаривал по телефону, либо консультировал потенциальных и реальных покупателей. Юлия подобрала для меня несколько вариантов, но мой расчет на то, что я смогу присмотреть наиболее бюджетный вариант на нижних этажах, с треском провалился. Оказалось, что таких оптимизаторов, как я здесь пруд пруди, и другие оказались расторопнее. Одним словом, на момент моего визита, на нижних этажах из двухкомнатных квартир по цене до 10.5 миллионов осталось только одно предложение.  А ведь на старте продаж «двушки» стоили 8.5 млн. рублей. Другие варианты даже с учетом скидки оказались для меня неподъемными. Скидка 3% предоставляется покупателям при  100% оплате и при использовании ипотеки, которую здесь предоставит Сбербанк, «ВТБ24» и ряд других банков, указанных на сайте, в разделе «ипотека». Рассрочка здесь имеет довольно неинтересные условия  – на 12 месяцев под 14,4% годовых, при первоначальном взносе от 30%. Ипотека, кажется, куда выгоднее. 

 

Покупка квартиры в ЖК «Родной Город. Каховская» через компанию «БОН  ТОН» производится в следующем порядке. Устно квартиру можно забронировать не более чем на сутки.  За это время потребуется предоставить в офис продаж копию паспорта и СНИЛС, после чего с покупателем согласовываются условия приобретения и заключается договор бронирования с компанией-риелтором. В течение одного дня необходимо заплатить 1% от стоимости квартиры. Эти деньги войдут в ее стоимость.  Далее  с покупателем заключается договор долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ) и договор на оказание услуг регистрации ДДУ. За эту услугу потребуется заплатить 49 тыс. рублей в течение 5-ти рабочих дней. Основной платеж производится через  аккредитив, на открытие которого дается также 5 дней. 

Продажи машиномест в подземном паркинге в начале лета еще не были открыты, но по предположениям сотрудников офиса продаж, их стоимость  будет не ниже 1 млн. рублей. 

 

У моей собеседницы тоже без конца звонил телефон, поэтому в какой-то момент я отправилась побродить по офису, и взглянуть на макет будущего Комплекса.  

  

Мое место долго не пустовало. Вскоре его занял еще один кандидат в жильцы  ЖК «Родной Город. Каховская». 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в ЮЗАО г. Москвы

 

Название ЖК	Расстояние от метро	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Родной Город. Каховская»	1 мин. пешком от ст. «Каховская»	41,8	8,313	2 квартал 2018 года
«Нагорная, 7»	10 мин. пешком от ст. «Нагорная»	46,4	8,589	2 квартал 2016 года
«Новоясеневский»	4 мин. пешком от ст.  «Ясенево»	45,19	9,500	сдан
«Эталон Сити»	15 мин. пешком от ст. «Улица Скобелевская»	48,0	4.500	1 квартал 2017

 

Несмотря на то, что многих пугает «молодость» компании «РГ–Девелопмент», мне кажется, что опасаться ее неопытности или какой-то беспомощности перед стихиями рынка, не стоит. Многие признаки указывают на то, что под этим знаменем собралась команда специалистов, уверенно стоящих на ногах, и имеющая бОльшие возможности, чем какой-либо другой начинающий застройщик.  Это в том числе и специализация единственного учредителя компании-застройщика, и список партнеров – участников проекта. 

 

ЖК «Родной Город. Каховская» в первую очередь подойдет тем покупателем, которые настроены  на покупку машиноместа в подземном паркинге, либо предпочитают пользоваться  только общественным транспортом. Как мне кажется, после заселения Комплекса, проблема с парковкой встанет, что называется, в полный рост. С недостаточной долей уверенности я посоветую Новостройку семьям  с детьми. Хоть здесь и предусмотрено строительство детского сада, который, кстати, должен стать муниципальным, но дети все-таки растут, и когда-то им понадобится школа, а  на пути к ближайшей школе придется перейти две дороги. Боюсь, что не все родители, готовы  к таким препятствиям. Сейчас, возможно, уже поздновато говорить об инвестиционной привлекательности, но этот вариант, наверняка был бы интересен желающим вложить деньги в недвижимость. Ну и, конечно же, рассмотренное предложение идеально подойдет под последующую сдачу внаем.